বাটোয়ারা মামলা কতদিন চলে এবং খরচ কত? দেওয়ানি আদালতে জমি বণ্টনের সহজ উপায় ও ধাপ ২০২৬
লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-09-21 · ১৯ মিনিট
⚠️ দাবিত্যাগ: এই নিবন্ধটি শুধুমাত্র সাধারণ আইনি তথ্যের জন্য। এটি আইনি পরামর্শ নয়।
সরাসরি পরামর্শের জন্য +880 1712-655546-এ যোগাযোগ করুন।
পৈতৃক বা যৌথ মালিকানাধীন সম্পত্তিতে শরিকদের মধ্যে আপোস বণ্টন না হলে কিংবা কোনো শরিক গায়ের জোরে অতিরিক্ত বা ভালো অংশের জমি দখল করে রাখলে দেওয়ানি আদালতে 'বাটোয়ারা মামলা' (Partition Suit) দায়ের করা ছাড়া আর কোনো বিকল্প থাকে না। কিন্তু একটি বাটোয়ারা মামলা নিষ্পত্তি হতে বাস্তবে কত বছর সময় লাগে, কোর্ট ফি ও অ্যাডভোকেট ফি বাবদ কত টাকা খরচ হয় এবং মামলা চলাকালীন জমিতে দখল বা নির্মাণ কাজ ঠেকাতে কীভাবে ইনজাংকশন নিতে হয়—তা নিয়ে সুপ্রিম কোর্টের সিনিয়র জমি আইনজীবী <a href="/advocate-md-shah-alam" style="color:var(--gold);font-weight:bold;text-decoration:underline;">অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</a>-এর বাস্তব আইনি গাইড নিচে বিস্তারিত আলোচনা করা হলো। বাটোয়ারা মামলার পরামর্শ ও পরিচালনায় কল করুন: <a href="tel:01712655546" style="color:var(--gold);font-weight:bold;">০১৭১২-৬৫৫৫৪৬</a>।
⚡ এক নজরে: বাটোয়ারা মামলার সময় ও খরচ
মামলার সময়সীমা: বিরোধ ও শরিকদের উপস্থিতির ওপর নির্ভর করে সহকারী জজ আদালতে সাধারণত ২ থেকে ৪ বছর সময় লাগে।
সরকারি কোর্ট ফি: বাটোয়ারা মামলায় ফিক্সড কোর্ট ফি মাত্র ৩০০ টাকা (সুনির্দিষ্ট প্রতিকার ঘোষণার অংশ থাকলে কিছুটা বাড়তি)।
দুই ধাপের ডিক্রি: বাটোয়ারা মামলায় দুটি ডিক্রি হয়—১ম ধাপে প্রাথমিক ডিক্রি (অংশ নির্ধারণ) এবং ২য় ধাপে চূড়ান্ত ডিক্রি (জমিনের সীমানা চিহ্নিতকরণ বা সাহাম বণ্টন)।
অ্যাডভোকেট কমিশনার ফি: জমিন মেপে লাল ফিতা দিয়ে সীমানা ভাগ করার জন্য আদালত নিযুক্ত কমিশনারের ফি সাধারণত ১৫,০০০ থেকে ৪০,০০০ টাকা।
অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা (Injunction): মামলা চলাকালে কোনো শরিক যেন বাড়ি নির্মাণ বা জমি বিক্রি করতে না পারে, সেজন্য আদেশ ৩৯ নিয়ম ১ ও ২ মতে দ্রুত নিষেধাজ্ঞা নেওয়া যায়।
১. বাটোয়ারা মামলা (Partition Suit) কখন করতে হয়?
যৌথ সম্পত্তিতে সকল শরিকের সমস্বত্ব থাকে। অর্থাৎ একটি দাগের প্রতি ইঞ্চিতে প্রতিটি শরিকের অংশ রয়েছে। যদি শরিকরা নিজেদের মধ্যে আলোচনা করে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে আপোস বণ্টননামা দলিল করতে ব্যর্থ হন অথবা কোনো শরিক তার অংশের চেয়ে বেশি দখল করে রাখেন বা বোনেদের অংশ দিতে অস্বীকৃতি জানান, তখনই বাটোয়ারা মামলা করতে হয়।
বাটোয়ারা মামলার মূল আবেদন হলো—আদালতের মাধ্যমে প্রতিটি শরিকের সুনির্দিষ্ট অংশ নির্ধারণ করে জমির ভৌগোলিক সীমানা বা বাউন্ডারি আলাদা করে দেওয়া।
২. বাটোয়ারা মামলা কোন আদালতে দায়ের করতে হয়?
জমির আর্থিক মূল্যের (Suit Valuation) ওপর ভিত্তি করে দেওয়ানি আদালতে মামলা দায়ের করতে হয়:
জমির মূল্য ২৫ লাখ টাকা পর্যন্ত হলে: সংশ্লিষ্ট এলাকার সহকারী জজ আদালত (Assistant Judge Court)।
২৫ লাখ থেকে ১ কোটি টাকা পর্যন্ত: সিনিয়র সহকারী জজ আদালত।
১ কোটির বেশি হলে: যুগ্ম জেলা জজ আদালত।
জমির অবস্থান যে জেলার অধিক্ষেত্রে, সেই সংশ্লিষ্ট দেওয়ানি আদালতেই আরজি (Plaint) দাখিল করতে হয়।
৩. বাটোয়ারা মামলা করতে মোট কত টাকা খরচ হয়?
বাটোয়ারা মামলা সংক্রান্ত খরচের প্রধান খাতগুলো হলো:
সরকারি কোর্ট ফি: বাটোয়ারা মামলার ক্ষেত্রে কোর্ট ফি আইনের সিডিউল-২ এর ১৭(vi) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী নির্ধারিত ফিক্সড কোর্ট ফি মাত্র ৩০০ টাকা। সাথে প্রসেস ফি ও ওকালতনামার স্ট্যাম্প বাবদ সামান্য সরকারি খরচ লাগে।
অ্যাডভোকেট কমিশনারের ফি: প্রাথমিক ডিক্রির পর জমিন সরেজমিনে মেপে বাউন্ডারি চিহ্নিত করার জন্য আদালত একজন অ্যাডভোকেট কমিশনার নিয়োগ করেন। তার ফি হিসেবে আদালত সাধারণত ১৫,০০০ থেকে ৪০,০০০ টাকা নির্ধারণ করেন (যা মামলার সকল শরিক আনুপাতিক হারে বহন করতে পারেন)।
আইনজীবীর ফি: আরজি ড্রাফটিং, সাক্ষ্য গ্রহণ ও দীর্ঘ শুনানির জন্য আইনজীবীর সাথে আলোচনা সাপেক্ষে নির্ধারিত ফি পরিশোধ করতে হয়।
৪. একটি বাটোয়ারা মামলা নিষ্পত্তি হতে কতদিন সময় লাগে?
অনেকের ধারণা বাটোয়ারা মামলা যুগ যুগ ধরে চলে। বর্তমানে দেওয়ানি কার্যবিধির আধুনিকায়ন ও তাগাদার কারণে সময় অনেক কমে এসেছে:
বিপক্ষ হাজির ও আপোস হলে: সমন জারির পর বিবাদীরা হাজির হয়ে যদি আপোস করতে রাজি হন, তবে ৬ মাস থেকে ১ বছরের মধ্যেই সোলে ডিক্রি (Compromise Decree) হয়ে যায়।
প্রতিদ্বন্দ্বিতাপূর্ণ মামলা হলে: বিবাদীরা জবাব দাখিল করে মামলা লড়লে সাক্ষ্য-প্রমাণ ও জেরা শেষ করে প্রাথমিক ডিক্রি হতে প্রায় ১.৫ থেকে ২ বছর সময় লাগে।
কমিশনারের প্রতিবেদন ও চূড়ান্ত ডিক্রি: প্রাথমিক ডিক্রির পর কমিশনার কর্তৃক জমি মেপে সাহাম বণ্টন করে চূড়ান্ত ডিক্রি হতে আরও ৬ মাস থেকে ১ বছর লাগে।
মোট সম্ভাব্য সময়: সাধারণত ২ থেকে ৩ বছর। তবে কোনো পক্ষ জেলা জজ বা হাইকোর্টে আপিল করলে সময় কিছুটা বৃদ্ধি পায়।
৫. মামলার দুটি মূল ধাপ: প্রাথমিক ডিক্রি ও চূড়ান্ত ডিক্রি
বাটোয়ারা মামলার সবচেয়ে আকর্ষণীয় বৈশিষ্ট্য হলো এটি দুই ধাপে শেষ হয়:
প্রাথমিক ডিক্রি (Preliminary Decree): এই ধাপে আদালত সকল পক্ষের স্বত্ব, ওয়ারিশান সনদ ও খতিয়ান যাচাই করে কার কত আনা বা কত শতাংশ প্রাপ্য তা কাগজে-কলমে নির্ধারণ করেন। যেমন: বাদী পাবেন চার আনা, ১নং বিবাদী পাবেন আট আনা ইত্যাদি।
চূড়ান্ত ডিক্রি (Final Decree): প্রাথমিক ডিক্রির ভিত্তিতে আদালত কমিশনার পাঠিয়ে জমি মেপে কার জমি কোন দিকে থাকবে (উত্তর, দক্ষিণ, পূর্ব, পশ্চিম) তার নকশা ও বাউন্ডারি তৈরি করেন। আদালত তা অনুমোদন দিলে চূড়ান্ত ডিক্রি হয়।
৬. অ্যাডভোকেট কমিশনার কর্তৃক সাহাম (Saham) বণ্টনের নিয়ম
কমিশনার জমি ভাগ করার সময় খেয়াল রাখেন যাতে প্রতিটি শরিক সড়কের সম্মুখভাগ, ভালো মাটি এবং যাতায়াতের রাস্তা সমানুপাতিক হারে পায়। একে আইনি পরিভাষায় 'সাহাম' (Saham) বলা হয়। কমিশনারের প্রতিবেদনে কোনো অবিচার হলে শরিকরা আদালতে আপত্তি (Objection to Commissioner Report) দাখিল করতে পারেন।
৭. মামলা চলাকালে জমিতে দখল বা নির্মাণ কাজ ঠেকানোর উপায়
বাটোয়ারা মামলা দায়েরের সাথে সাথেই দেওয়ানি কার্যবিধির ৩৯ আদেশের ১ ও ২ নিয়ম (Order 39 Rules 1 & 2 CPC) অনুযায়ী অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা (Temporary Injunction) চেয়ে আবেদন করতে হয়।
আদালত তাৎক্ষণিক স্থিতাবস্থা (Status Quo) বা নিষেধাজ্ঞা জারি করলে কোনো শরিক নালিশি জমিতে ভবন তুলতে পারবে না, গাছ কাটতে পারবে না কিংবা তৃতীয় পক্ষের কাছে বিক্রি করতে পারবে না। আদেশ অমান্য করলে আদালত অবমাননায় জেল ও ক্রোকের শাস্তি হয়।
৮. অভিজ্ঞ দেওয়ানি আইনজীবীর পরামর্শ
বাটোয়ারা মামলায় বাদী ও বিবাদী উভয় পক্ষেরই সমান অধিকার থাকে; এমনকি বাদী মামলা প্রত্যাহার করে নিলেও বিবাদী বাদী হয়ে মামলা চালিয়ে যেতে পারে। তাই শুরুতেই সঠিক আরজি প্রস্তুত ও অভিজ্ঞ সুপ্রিম কোর্টের আইনজীবীর মাধ্যমে মামলা পরিচালনা নিশ্চিত করা উচিত। জমি বণ্টন বিরোধে আমাদের চেম্বারের সহায়তা গ্রহণ করুন।
সাধারণ প্রশ্নোত্তর (FAQ)
বাটোয়ারা মামলা চলাকালীন কি জমি বিক্রি করা যায়?
আইন অনুযায়ী বাটোয়ারা মামলা চলাকালীন জমি বিক্রি করা সম্পূর্ণ অবৈধ এবং সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫২ ধারা (Doctrine of Lis Pendens) অনুযায়ী তা আদালতের চূড়ান্ত রায়ের অধীন থাকবে। এছাড়া নিষেধাজ্ঞা থাকলে বিক্রয়কারী ও ক্রেতা উভয়ের বিরুদ্ধে আদালত অবমাননার মামলা হবে।
আপোস বাটোয়ারা দলিলের সাথে বাটোয়ারা মামলার পার্থক্য কি?
সব শরিক যদি স্বেচ্ছায় জমি ভাগে রাজি থাকে, তবে আদালতে না গিয়ে সরাসরি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ৩০০ টাকার স্ট্যাম্পে 'আপোস বণ্টননামা দলিল' রেজিস্ট্রি করে নেওয়া যায়। আর শরিকরা রাজি না হলেই কেবল আদালতে বাটোয়ারা মামলা করতে হয়।
যৌথ জমিতে এক শরিক বাড়ি বানিয়ে ফেললে কী হবে?
বাটোয়ারা মামলায় চূড়ান্ত বণ্টনের সময় আদালত চেষ্টা করবেন যাতে যার নির্মিত বাড়ি তার সাহামেই পড়ে। তবে বাড়িটি যদি অন্য শরিকের অংশে গিয়ে পড়ে, তবে আদালত ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ অথবা বাড়ি অপসারণের আদেশ দিতে পারেন।
চূড়ান্ত ডিক্রি পাওয়ার পর জমি দখল পাব কীভাবে?
চূড়ান্ত ডিক্রি হওয়ার পর যদি কোনো শরিক জমি ছেড়ে না দেয়, তবে আদালতে 'জারি মামলা' (Execution Case) দায়ের করতে হয়। আদালত নাজির ও পুলিশ ফোর্স পাঠিয়ে জোরপূর্বক লাল নিশানা উড়িয়ে সীমানা বুঝিয়ে দেন।
আইনি সহায়তা বা জরুরি পরামর্শের প্রয়োজন?
যোগাযোগ করুন এডভোকেট মোঃ শাহ আলম: +880 1712-655546 |
WhatsApp
উত্তরা চেম্বার: বাড়ি ৪৬, রোড ৬/বি, সেক্টর ১২, উত্তরা, ঢাকা-১২৩০
কোর্ট চেম্বার: আইনজীবী সমিতি ভবন, ৪র্থ তলা, ৬/৭ কোর্ট হাউস স্ট্রিট, কোতোয়ালি, ঢাকা-১১০০