বাটোয়ারা মামলায় প্রাথমিক ও চূড়ান্ত ডিক্রি, অ্যাডভোকেট কমিশনার এবং জমি বন্টনের নিয়ম ২০২৬

দেওয়ানি আইনের অন্যান্য মামলার সাথে বাটোয়ারা মামলার একটি মৌলিক পার্থক্য রয়েছে। অন্যান্য মামলায় একজন জেতে এবং অন্যজন হারে; কিন্তু বাটোয়ারা মামলায় প্রত্যেক পক্ষই একই সাথে বাদী এবং বিবাদী।

• অবিভক্ত স্বত্ব: আইন অনুযায়ী যত দিন পর্যন্ত রেজিস্ট্রিকৃত বন্টননামা দলিল বা আদালতের ডিক্রি না হয়, তত দিন পর্যন্ত যৌথ সম্পত্তির প্রতিটি ধূলিকণায় প্রতিটি শরিকের অবিভক্ত হিস্যা বিদ্যমান থাকে। কোনো একক শরিক একা রাস্তার সামনের অংশ বিক্রি করতে পারে না।
• মামলার কারণ (Cause of Action): বাদী যখন অন্যান্য শরিকদের কাছে রেজিস্ট্রি আপোষ বন্টনের প্রস্তাব দেয় এবং অপর পক্ষ তা করতে অস্বীকার করে, টালবাহানা করে বা জোরপূর্বক দখল ধরে রাখে, তখনই বাটোয়ারা মামলার অধিকার জন্ম নেয়।
• আদালতের এখতিয়ার: দেওয়ানি আদালত আইন ১৮৮৭ অনুযায়ী সম্পত্তির মূল্যমান ২৫ লক্ষ টাকা পর্যন্ত হলে সিনিয়র সহকারী জজ আদালত এবং ২৫ লক্ষ টাকার বেশি হলে যুগ্ম জেলা জজ আদালত-এ মামলা করতে হয়।

বাটোয়ারা মামলার প্রথম পর্যায় পরিচালিত হয় দেওয়ানি কার্যবিধির ২০ আদেশের ১৮ নিয়ম অনুযায়ী:

1. আরজি দাখিল: বাদী ওয়ারিশান বংশলতিকা (Genealogical Tree), সিএস, এসএ, আরএস, বিএস খতিয়ান এবং বায়া দলিলের তফসিলসহ আদালতে আরজি জমা দেন।
2. লিখিত জবাব (W.S.): বিবাদীরা আরজির জবাবে তাদের দাবি, পুরোনো হেবা দলিল বা পূর্বের মৌখিক বন্টনের দাবি থাকলে তা পেশ করে।
3. সাক্ষ্য ও জেরা: আদালত উভয় পক্ষের মূল দলিলপত্র ও ওয়ারিশান সনদের সত্যতা যাচাই করতে মৌখিক সাক্ষ্য (P.W. & D.W.) গ্রহণ করেন।
4. প্রাথমিক ডিক্রি প্রদান: বিচারক চূড়ান্ত রায়ের মাধ্যমে ঘোষণা করেন কার কত অংশ (যেমন: বাদী পাবেন ০.২৫০ অংশ, ১নং বিবাদী পাবেন ০.৩৭৫ অংশ)। ডিক্রিতে পক্ষগণকে ৩০ দিন সময় দেওয়া হয় নিজেদের মধ্যে এই অনুপাতে জমি ভাগ করে নেওয়ার জন্য।

শরিকরা আদালতের দেওয়া ৩০ দিনের মধ্যে আপোষ না করলে বাদী দেওয়ানি কার্যবিধির ২৬ আদেশের ১৩ নিয়ম অনুযায়ী অ্যাডভোকেট কমিশনার নিয়োগের দরখাস্ত দেন:

• কমিশনের রিট জারি: আদালত একজন নিরপেক্ষ আইনজীবীকে কমিশনার নিয়োগ করে তার সাথে একজন সরকারি লাইসেন্সপ্রাপ্ত আমিন নিযুক্ত করেন।
• সরেজমিনে নোটিশ ও পরিমাপ: কমিশনার সকল পক্ষকে নোটিশ দিয়ে নির্দিষ্ট দিনে জমিতে উপস্থিত হয়ে ফিতা ও চেইন দিয়ে পুরো জমি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরিমাপ করেন।
• সহম (Saham) বন্টন: কমিশনার রাস্তার মুখ, জমির উর্বরতা, পুকুর বা ভিটামাটির মূল্যমান বিবেচনা করে প্রত্যেকের জন্য ১, ২, ৩ নম্বর দিয়ে আলাদা আলাদা লট বা সহম নির্ধারণ করেন এবং একটি সুস্পষ্ট 'পোশাকী নকশা' প্রস্তুত করেন।
• প্রতিবেদন দাখিল: কমিশনার তার রিপোর্ট ও নকশা আদালতে জমা দেন। কোনো পক্ষের আপত্তি থাকলে তারা ২৬ আদেশের ১৪ নিয়ম অনুযায়ী নারাজি বা আপত্তি দাখিল করতে পারেন।

কমিশনারের রিপোর্টের ওপর শুনানি শেষে আদালত মামলার চূড়ান্ত পরিসমাপ্তি ঘটান:

• চূড়ান্ত ডিক্রি স্বাক্ষর: কমিশনারের রিপোর্ট মঞ্জুর করে আদালত চূড়ান্ত ডিক্রি স্বাক্ষর করেন। নকশাটি ডিক্রির অংশ হয়ে যায়।
• নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পে ডিক্রি খোদাই: স্ট্যাম্প আইন ১৮৯৯ অনুযায়ী নির্দিষ্ট মূল্যের নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প আদালতে জমা দিলে তার ওপর চূড়ান্ত ডিক্রি টাইপ করা হয় এবং সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নথিভুক্ত করার জন্য পাঠানো হয়।
• জারি মামলা (Title Execution Case): বিবাদী যদি নির্ধারিত সহমে যেতে অস্বীকার করে বা বাদীর জমিতে দখল বজায় রাখে, তবে দেওয়ানি কার্যবিধির ২১ আদেশের ৩৫ নিয়ম মতে জারি মামলা করতে হয়। আদালতের নাজির পুলিশ নিয়ে গিয়ে বাদীর জমিতে লাল নিশান ও সরকারি সিমেন্টের সীমানা পিলার বসিয়ে দখল বুঝিয়ে দেন।

পৈতৃক বাড়ির জমি কোনো শরিক যদি পরিবারের অমতে এলাকার কোনো মাস্তান বা অপরিচিত তৃতীয় পক্ষের কাছে বিক্রি করে দেয়, তবে পরিবারকে রক্ষা করতে বাটোয়ারা আইন ১৮৯৩ এর ৪ ধারা এক অমোঘ অস্ত্র:

'অবিভক্ত পরিবারের কোনো বসতবাড়ির অংশ যদি কোনো বহিরাগত ব্যক্তির কাছে বিক্রি করা হয় এবং সেই বহিরাগত বাটোয়ারা দাবি করে, তবে পরিবারের যেকোনো সদস্য আদালতের মাধ্যমে সেই অংশটির সরকারি মূল্যায়ন করিয়ে তা কিনে নেওয়ার আবেদন করতে পারেন।'

সুপ্রিম কোর্টের প্রতিষ্ঠিত নজির অনুযায়ী, আদালত বহিরাগত ক্রেতাকে তার কেনা অংশ পরিবারের সদস্যের কাছে বিক্রি করতে বাধ্য করবেন, ফলে পৈতৃক বসতভিটা থেকে বাইরের উটকো ঝামেলা চিরতরে বিতাড়িত হয়।

বাটোয়ারা মামলার পুরো বিচারিক যাত্রার তুলনামূলক চিত্র নিচে তুলে ধরা হলো:

বাটোয়ারা মামলা দায়েরের খবর পেলে অনেক সময় প্রভাবশালী শরিকরা তড়িঘড়ি করে ইট-বালু এনে পাকা মার্কেট বা বাড়ি তৈরি শুরু করে, যাতে পরবর্তীতে 'পাকা স্থাপনা রয়েছে' এই অজুহাতে ভালো জমিটি নিজের কাছে রাখা যায়।

এক্ষেত্রে দেওয়ানি কার্যবিধির ৩৯ আদেশের ১ ও ২ নিয়ম অনুযায়ী তাৎক্ষণিক অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞার আবেদন করতে হয়। সুপ্রিম কোর্টের স্পষ্ট সিদ্ধান্ত হলো—চূড়ান্ত বাটোয়ারা ডিক্রি না হওয়া পর্যন্ত যৌথ জমির রূপ পরিবর্তন করা বা কোনো শরিকের একতরফা পাকা স্থাপনা নির্মাণ সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ। আদালত আবেদন পাওয়ামাত্রই অপর পক্ষের ওপর স্থিতাবস্থার আদেশ জারি করেন।

বাটোয়ারা মামলার অন্যতম বড় সুবিধা হলো কোর্ট ফির ক্ষেত্রে বিপুল ছাড়:

• ফিক্সড কোর্ট ফি (সহ-দখল): কোর্ট ফিস আইন ১৮৭০ এর ২য় তফসিলের ১৭(vi) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী বাদী যদি নালিশি সম্পত্তির যেকোনো অংশে নিজ দখলে থাকেন বা যৌথ দখল বজায় থাকে, তবে মাত্র ৩০০ থেকে ১,০০০ টাকার ফিক্সড কোর্ট ফি দিয়ে মামলা দায়ের করা যায়।
• অ্যাড-ভ্যালোরেম কোর্ট ফি (সম্পূর্ণ বেদখল): আরজিতে যদি অনিচ্ছাকৃতভাবে লেখা হয় যে 'বাদী সকল সম্পত্তি থেকে সম্পূর্ণ বেদখল আছেন', তবে আদালত এটিকে স্বত্ব পুনরুদ্ধার মামলা গণ্য করে শতকরা হারে অ্যাড-ভ্যালোরেম কোর্ট ফি দাবি করতে পারেন। তাই বিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে আরজি ড্রাফটিংয়ের সময় 'যৌথ দখলের' বিষয় সুনির্দিষ্টভাবে উল্লেখ রাখা আবশ্যক।

ইউকে, ইউএসএ, কানাডা বা মধ্যপ্রাচ্যে বসবাসরত প্রবাসী ভাই-বোনেরা দেশ থেকে বঞ্চিত হওয়ার আশঙ্কায় থাকেন, কারণ তারা চাকরি বা ব্যবসার কারণে দেশে এসে মাসের পর মাস আদালতে ঘুরতে পারেন না।

পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২ অনুযায়ী প্রবাসী ব্যক্তি বিদেশে বাংলাদেশ দূতাবাস বা হাই কমিশন থেকে স্পেশাল পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সত্যায়ন করে পাঠালে দেশে সুপ্রিম কোর্টের আইনজীবী বা কোনো বিশ্বস্ত আত্মীয়ের মাধ্যমে সম্পূর্ণ মামলা পরিচালনা করতে পারেন। বাদীকে স্বশরীরে কোর্টে না এসেও চূড়ান্ত ডিক্রি ও নিজস্ব নামের আলাদা খতিয়ান হাসিল করা সম্পূর্ণ আইনসম্মত।

যুক্তরাজ্যের বার্মিংহাম প্রবাসী তিন বোন তাদের পিতার মৃত্যুর পর গাজীপুরের ঢাকা-ময়মনসিংহ মহাসড়ক সংলগ্ন ২.৫ একর মূল্যবান বাণিজ্যিক জমির উত্তরাধিকারী হন। কিন্তু দেশে থাকা তাদের বড় ভাই বিগত ৩৫ বছর ধরে সম্পূর্ণ জমি একা ভোগদখল করে আসছিল এবং দাবি করছিল পিতা মৃত্যুর আগে তাকে পুরো সামনের অংশ মৌখিক হেবা করে দিয়েছেন। বোনদেরকে কোনো ভাড়া বা অংশ দিতে তিনি সাফ অস্বীকৃতি জানান।

বোনরা যুক্তরাজ্য থেকে আমাদের চেম্বারে যোগাযোগ করলে আমরা দ্রুত নিচের পদক্ষেপ নিই:

1. লন্ডনস্থ বাংলাদেশ হাই কমিশন থেকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সত্যায়ন করিয়ে ঢাকায় পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয় থেকে ভেরিফিকেশন সম্পন্ন করা হয়।
2. গাজীপুরের যুগ্ম জেলা জজ আদালতে বাটোয়ারা মামলা দায়ের করে প্রথম দিনেই মহাসড়কের সামনের অংশে নতুন মার্কেট নির্মাণের ওপর অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা নেওয়া হয়।
3. শুনানিতে বিবাদীর মৌখিক হেবার ভুয়া দাবি সরাসরি আদালতের মাধ্যমে বাতিল ঘোষণা করা হয়, কারণ রেজিস্ট্রেশন ছাড়া কোনো হেবা কার্যকর নয়।
4. যুগ্ম জেলা জজ আদালত বোনদের অনুকূলে যৌথভাবে ০.৬০০ অংশের প্রাথমিক ডিক্রি ঘোষণা করেন।
5. ভাই আপোষ না করায় আদালত অ্যাডভোকেট কমিশনার নিয়োগ করেন। কমিশনার মহাসড়কের প্রশস্ত মুখকে সমভাবে ভাগ করে বোনদের জন্য রাস্তার সাথে ১.৫ একরের সম্পূর্ণ আলাদা কমার্শিয়াল সহম বা প্লট চূড়ান্ত করেন।
6. আদালত কমিশনারের রিপোর্ট মঞ্জুর করে চূড়ান্ত ডিক্রি দেন এবং পুলিশ পাহারায় লাল নিশান ও সিমেন্টের সীমানা পিলার বসিয়ে বোনদের প্রতিনিধিদের কাছে দখল বুঝিয়ে দেওয়া হয়। বর্তমানে প্রবাসীরা ওই জমি একটি আন্তর্জাতিক লজিস্টিকস কোম্পানির কাছে উচ্চমূল্যে ভাড়া দিয়ে প্রতি মাসে লাখ লাখ টাকা ভাড়া লাভ করছেন।

প্রাথমিক ডিক্রি হলো দলিলের ভিত্তিতে প্রতিটি শরিকের সুনির্দিষ্ট অংশ ঘোষণা করা। আর চূড়ান্ত ডিক্রি হলো অ্যাডভোকেট কমিশনারের মাধ্যমে সরেজমিনে জমি মেপে সীমানা পিলার বসিয়ে আলাদা সহম রেজিস্ট্রি করে দেওয়া।

বাদী যদি নালিশি সম্পত্তির যেকোনো অংশে দখলে থাকেন, তবে কোর্ট ফিস আইন অনুযায়ী মাত্র ৩০০ থেকে ১,০০০ টাকার ফিক্সড কোর্ট ফি দিয়ে বাটোয়ারা মামলা করা যায়।

না। দেওয়ানি কার্যবিধির ৩৯ আদেশের ১-২ নিয়ম অনুযায়ী যেকোনো শরিক আবেদন করে পাকা ঘর নির্মাণ বা রূপ পরিবর্তনের ওপর আদালতের নিষেধাজ্ঞা নিতে পারেন।

আদালত কর্তৃক নিযুক্ত অ্যাডভোকেট কমিশনার সরকারি আমিন নিয়ে জমিতে উপস্থিত হন, জমি পরিমাপ করেন, নকশা আঁকেন এবং প্রতিটি শরিকের জন্য আলাদা সহম বা লট নির্ধারণ করে আদালতে রিপোর্ট দেন।

বাটোয়ারা আইন ১৮৯৩ এর ৪ ধারা অনুযায়ী পরিবারের যেকেউ আদালতে আবেদন করে ওই বহিরাগত ক্রেতার অংশ আদালতের মূল্যায়নে কিনে নিয়ে তাকে বসতবাড়ি থেকে চিরতরে উচ্ছেদ করতে পারেন।

হ্যাঁ। বিদেশে বাংলাদেশ দূতাবাস থেকে স্পেশাল পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সত্যায়ন করে দেশে পাঠালে আইনজীবীর মাধ্যমে সম্পূর্ণ মামলা পরিচালনা করে ডিক্রি ও দখল পাওয়া সম্ভব।

প্রাথমিক ডিক্রি এবং পরবর্তীতে কমিশনার কর্তৃক চূড়ান্ত ডিক্রি শেষ হতে সাধারণত ১৮ থেকে ৩৬ মাস সময় লাগে।

আদালতে জারি মামলা দায়ের করতে হয়। আদালতের নাজির পুলিশ সদস্যদের নিয়ে জমিতে গিয়ে পিলার স্থাপন করে বাদীর অনুকূলে বাস্তব দখল বুঝিয়ে দেন।