লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-09-13 · ১২ মিনিট পড়ুন
জমি বা ফ্ল্যাট কেনার জন্য লাখ লাখ টাকা বায়না (Earnest Money) দিয়ে রেজিস্ট্রি বায়ানানামা করার পর দেখা যায়—জমির দাম বেড়ে যাওয়ায় বিক্রেতা নানা বাহানা শুরু করেছে, বাকি টাকা নিতে চাচ্ছে না এবং গোপনে অন্য ক্রেতার কাছে বেশি দামে বিক্রির পাঁয়তারা করছে। এমন পরিস্থিতিতে বিক্রেতাকে কীভাবে আদালতের মাধ্যমে জমি রেজিস্ট্রি দিতে বাধ্য করবেন, তা নিয়ে বিস্তারিত আইনি গাইড দিয়েছেন দেওয়ানি আইনজীবী <a href="/advocate-md-shah-alam" style="color:var(--accent);font-weight:600;">অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</a>।
| বিষয় / শর্ত | সরকারি নিয়ম, ফি ও আইন (২০২৬) |
|---|---|
| রেজিস্ট্রেশন ফি ও স্ট্যাম্প শুল্ক | রেজিস্ট্রেশন ফি ১% + স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫% (দলিলে প্রদর্শিত মূল্যের ওপর) |
| স্থানীয় সরকার কর ও ভ্যাট | স্থানীয় সরকার কর ২%–৩% + ভ্যাট ১.৫%–৪.৫% (অবস্থানভেদে) |
| উৎসে কর (Gain Tax / TDS) | এলাকা ও মৌজা রেট অনুযায়ী ১% থেকে ৮% (আয়কর আইন ২০২৩) |
| হেবা দলিলের সরকারি খরচ | রক্তের সম্পর্কের আত্মীয়দের মধ্যে নামমাত্র ফি (প্রায় ১,৫০০–২,৫০০ টাকা) |
| অফিসিয়াল ভূমি ও দলিল পোর্টাল | land.gov.bd, dlrms.land.gov.bd ও eporcha.gov.bd |
রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮-এর ১৭(ক) ধারা অনুসারে—স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য যেকোনো বায়নানামা দলিল সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি করা আইনত বাধ্যতামূলক। নোটারি পাবলিক বা ৩০০ টাকার নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পে সাধারণ বায়না চুক্তি আদালতে জমি জোরপূর্বক লিখে নেওয়ার জন্য যথেষ্ট শক্তিশালী নয়। একটি রেজিস্টার্ড বায়ানার মাধ্যমে ক্রেতা ওই জমিতে অখণ্ডনীয় আইনগত স্বার্থ (Equitable Interest) লাভ করেন।
বায়না দলিলের মেয়াদ শেষ হওয়ার মুখে যখন দেখবেন বিক্রেতা ফোন ধরছে না বা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে আসতে চাইছে না, তখন অলস বসে থাকবেন না। কারণ বায়ানার মেয়াদ শেষ হয়ে গেলে বিক্রেতা দাবি করবে যে ক্রেতাই টাকা না দিয়ে চুক্তি ভঙ্গ করেছে এবং বায়নার টাকা বাজেয়াপ্ত হয়েছে!
মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেই রেজিস্ট্রি ডাকযোগে বিক্রেতাকে একটি আনুষ্ঠানিক লিগ্যাল নোটিশ পাঠান। নোটিশে উল্লেখ করুন যে আপনি অবশিষ্ট সমুদয় টাকা (পে-অর্ডারের বিবরণসহ) পরিশোধ করতে সম্পূর্ণ প্রস্তুত আছেন এবং অমুক তারিখে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত থেকে রেজিস্ট্রি সম্পন্ন করার অনুরোধ জানান। নোটিশের নির্দিষ্ট দিনে নিজে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত থেকে সাব-রেজিস্ট্রারের ডায়েরিতে হাজিরা এন্ট্রি করে রাখুন।
বিক্রেতা রেজিস্ট্রি দিতে ব্যর্থ হলে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন ১৮৭৭-এর ধারা ১২ অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট যুগ্ম জেলা জজ আদালতে ‘সুনির্দিষ্ট চুক্তি বাস্তবায়ন’ (Specific Performance of Contract) মোকদ্দমা দায়ের করতে হবে। তামাদি আইন ১৯০৮ অনুসারে বায়ানার মেয়াদ উত্তীর্ণের তারিখ থেকে ১ বছরের মধ্যে এই মামলা দায়ের করা আবশ্যক।
আপনার জমি বিরোধ, বাটোয়ারা মামলা, জামিন, তালাক বা সাইবার জটিলতায় বিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিতে সুপ্রিম কোর্ট বা উত্তরা চেম্বারে নথিপত্রসহ সরাসরি বসুন।
মামলা দায়েরের দিনই দেওয়ানি কার্যবিধির অর্ডার ৩৯ রুল ১ ও ২ অনুযায়ী জমিতে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা চেয়ে আবেদন করতে হবে। আদালত ইনজাংশন দিয়ে দিলে বিক্রেতা মামলা চলাকালীন জমিটি আর কারও কাছে বিক্রয়, বায়না বা হস্তান্তর করতে পারবে না।
মামলার বিচারে ডিক্রি পাওয়ার পর যদি বিক্রেতা তবুও রেজিস্ট্রি অফিসে এসে সই না দেয়, তবে চিন্তার কোনো কারণ নেই। ক্রেতা অবশিষ্ট টাকা সরকারি চালানের মাধ্যমে আদালতে জমা দেবেন। এরপর বিজ্ঞ বিচারক বা আদালতের নাজির স্বয়ং সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত থেকে ক্রেতার অনুকূলে আদালতের ক্ষমতাবলে ‘আদালতি কবলা দলিল’ রেজিস্ট্রি করে দেন এবং পুলিশের সহায়তায় জমিতে দখল বুঝিয়ে দেন।
ভবিষ্যতে নিরাপদে থাকতে বায়ানানামা ড্রাফটে রাখুন: