চুক্তি ভঙ্গ হলে আইনের প্রতিকার, ক্ষতিপূরণের মামলা ও স্পেসিফিক পারফরম্যান্স গাইড ২০২৬

বাংলাদেশে বৈধ চুক্তির বাস্তবায়ন এবং চুক্তি ভঙ্গের ক্ষতিপূরণ দুটি প্রাচীন কিন্তু অত্যন্ত কার্যকরী আইনের ওপর প্রতিষ্ঠিত:

• চুক্তি আইন ১৮৭২ (The Contract Act 1872): এই আইনের মূলনীতি হলো 'Pacta sunt servanda'—চুক্তির শর্তাবলী অবশ্যই মানতে হবে। আইনের ৭৩ ধারায় বলা হয়েছে, চুক্তি ভঙ্গের কারণে কোনো পক্ষ ক্ষতিগ্রস্ত হলে সে এমন ক্ষতিপূরণ পাবে যা ওই ভঙ্গের স্বাভাবিক ফল হিসেবে উদ্ভূত হয়েছে। তবে পরোক্ষ বা অতি দূরবর্তী ক্ষতির জন্য কোনো ক্ষতিপূরণ পাওয়া যায় না।
• সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন ১৮৭৭ (Specific Relief Act 1877): যখন অর্থের বিনিময়ে কোনো ক্ষতির পূর্ণ সমাধান সম্ভব হয় না, তখন আদালত স্বীয় বিবেচনায় বিবাদীকে চুক্তি অনুযায়ী কাজ সম্পন্ন করার নির্দেশ দেন। জমি বা ফ্ল্যাট ক্রয়ের চুক্তির ক্ষেত্রে এই প্রতিকারই সবচেয়ে শক্তিশালী।
• আদালতের এখতিয়ার: ২৫ লক্ষ টাকার বেশি কমার্শিয়াল বা স্থাবর সম্পত্তির চুক্তি ভঙ্গের মামলা দায়ের করতে হয় যুগ্ম জেলা জজ আদালত-এ।

ক্ষতিপূরণের মামলার ক্ষেত্রে চুক্তি আইনের ৭৩ ও ৭৪ ধারার সূক্ষ্ম পার্থক্য বোঝা অপরিহার্য:

• ৭৩ ধারা (বাস্তব ক্ষতির জন্য ক্ষতিপূরণ): বিবাদীর চুক্তি ভঙ্গের কারণে বাদীর প্রত্যক্ষ যে আর্থিক ক্ষতি হয়েছে, তা সুনির্দিষ্ট প্রমাণের ভিত্তিতে আদালত মঞ্জুর করেন। তবে বাদীর আইনি দায়িত্ব থাকে সম্ভাব্য ক্ষতি কমানোর (Duty to mitigate loss) যৌক্তিক চেষ্টা করা।
• ৭৪ ধারা (চুক্তিতে উল্লেখিত পেনাল্টি বা জামানত বাজেয়াপ্তি): অনেক চুক্তিতে লেখা থাকে—'চুক্তি ভঙ্গ করলে অপর পক্ষ ৫০ লক্ষ টাকা জরিমানা দেবে'। বাংলাদেশের আদালতে এই ক্লজ সরাসরি কার্যকর হয় না। ৭৪ ধারা অনুযায়ী আদালত শুধুমাত্র 'যৌক্তিক ক্ষতিপূরণ' (Reasonable Compensation) দিতে পারেন, যা চুক্তিতে উল্লেখিত সর্বোচ্চ সীমার বেশি হবে না। বাদীকে অবশ্যই প্রমাণ করতে হয় যে সে বাস্তবে ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছে।

জমি বা প্লটের ক্ষেত্রে মূল্য দ্রুত বৃদ্ধি পাওয়ায় বিক্রেতারা প্রায়ই বায়না নেওয়ার পর টালবাহানা শুরু করে। সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ১২ ধারায় বলা হয়েছে:

• আইনি অনুমান: জমি বা স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের চুক্তি ভঙ্গ হলে টাকা দিয়ে সেই ক্ষতি পূরণ করা যায় না—আইনগতভাবে আদালত এই অনুমান গ্রহণ করে চুক্তিটি হুবহু বাস্তবায়নের আদেশ দেন।
• বায়নানামা রেজিস্ট্রি বাধ্যতামূলক: রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ এর ১৭ক ধারা অনুযায়ী, স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির বায়না চুক্তি অবশ্যই লিখিত এবং সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকৃত হতে হবে। আনরেজিস্টার্ড স্ট্যাম্পে লেখা বায়নার ভিত্তিতে দেওয়ানি আদালতে চুক্তি বলবৎকরণের মামলা গ্রহণযোগ্য নয়।
• বাদীর আর্থিক সদিচ্ছা (Ready and Willing): মামলার পুরো সময় বাদীকে প্রমাণ করতে হবে যে সে অবশিষ্ট টাকা পরিশোধ করে দলিল নেওয়ার জন্য সবসময় প্রস্তুত ছিল এবং এখনো প্রস্তুত আছে।

চুক্তি ভঙ্গের মামলা চলাকালীন বিবাদী যাতে নালিশি জমি অন্য কোনো তৃতীয় পক্ষের কাছে বিক্রি করে জটিলতা তৈরি করতে না পারে, সেজন্য তাৎক্ষণিক আইনি পদক্ষেপ নিতে হয়:

• অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা (Order 39 Rules 1-2 CPC): মামলা দায়েরের দিনই দেওয়ানি কার্যবিধির ৩৯ আদেশের ১ ও ২ নিয়ম অনুযায়ী অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞার আবেদন করা হয়। আদালত উভয় পক্ষের শুনানির মাধ্যমে জমিতে স্থিতাবস্থা (Status Quo) বা বিক্রির ওপর নিষেধাজ্ঞা জারি করেন।
• চিরতরে নিষেধাজ্ঞা (সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন ৫৪ ধারা): মামলার চূড়ান্ত রায়ে আদালত বিবাদীকে নালিশি জমি অন্য কারও কাছে হস্তান্তর করা থেকে স্থায়ীভাবে বারিত করেন।

আদালতে দেওয়ানি মামলা দায়ের করার পূর্বে একটি নিখুঁত লিগ্যাল নোটিশ পাঠানো অপরিহার্য:

• নোটিশের বিষয়বস্তু: বায়না দলিলের বিবরণ, প্রদত্ত অগ্রিম টাকার ব্যাংকিং প্রমাণ (পে-অর্ডার বা চেক নম্বর), অবশিষ্ট টাকা গ্রহণের জন্য আনুষ্ঠানিক প্রস্তাব এবং সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত হয়ে দলিল সম্পাদনের জন্য নির্দিষ্ট সময়সীমা উল্লেখ করতে হবে।
• রেজিস্ট্রি ডাকযোগে প্রেরণ: নোটিশটি অবশ্যই এ/ডি (Acknowledgement Due) সহ রেজিস্ট্রি ডাকযোগে এবং কুরিয়ারে বিবাদীর স্থায়ী ও বর্তমান ঠিকানায় পাঠাতে হবে।
• অস্বীকৃতির তারিখ নির্ধারণ: বিবাদী নোটিশ পেয়েও যদি চুক্তি পালনে অস্বীকার করে বা জবাব না দেয়, তবে সেই দিন থেকেই মামলার জন্য 'অস্বীকৃতির তারিখ' নির্ধারিত হয়।

সঠিক আইনি ফোরাম নির্বাচন না করলে বছরের পর বছর অপচয় হতে পারে। নিম্নের টেবিলে আইনি পথগুলোর তুলনা তুলে ধরা হলো:

চুক্তি ভঙ্গের মামলায় সময়সীমা এবং খরচের হিসাব অত্যন্ত সংবেদনশীল বিষয়:

• তামাদি মেয়াদ (Limitation Period): তামাদি আইন ১৯০৮ এর ১১৩ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী বায়না চুক্তি বলবৎকরণের মামলা দায়েরের জন্য মেয়াদ মাত্র ১ (এক) বছর। চুক্তি সম্পাদনের জন্য নির্ধারিত তারিখ থেকে অথবা বিক্রেতা চুক্তি সম্পাদনে অস্বীকৃতি জানানোর তারিখ থেকে এই ১ বছর গণনা শুরু হয়। মেয়াদ অতিক্রান্ত হলে মামলা সরাসরি খারিজ হয়ে যাবে।
• কোর্ট ফি হিসাব: কোর্ট ফিস আইন ১৮৭০ অনুযায়ী দাবিকৃত অর্থ বা সম্পত্তির মূল্যের ওপর ২% হারে অ্যাড-ভ্যালোরেম কোর্ট ফি প্রদান করতে হয়। তবে সরকারি নিয়ম অনুযায়ী সর্বোচ্চ কোর্ট ফির সংবিধিবদ্ধ সিলিং নির্ধারিত থাকায় অযৌক্তিক বিপুল ফি পরিশোধ করতে হয় না।

কর্পোরেট প্রতিষ্ঠান বা বিদেশি বিনিয়োগকারীদের সাথে চুক্তির ক্ষেত্রে মামলা আদালতের বাইরে সালিশির মাধ্যমে দ্রুত নিষ্পত্তি করা যায়:

• সালিশি ক্লজ (Arbitration Clause): চুক্তিতে যদি সালিশি ধারা থাকে, তবে কোনো পক্ষ দেওয়ানি আদালতে মামলা করলেও অপর পক্ষ সালিশি আইন ২০০১ এর ৭ ধারা অনুযায়ী আবেদন করে দেওয়ানি মামলা স্থগিত রেখে সালিশে যাওয়ার আদেশ নিতে পারে।
• নিউইয়র্ক কনভেনশন ও আন্তর্জাতিক রোয়েদাদ: বাংলাদেশ ১৯৫৮ সালের নিউইয়র্ক কনভেনশনের স্বাক্ষরকারী দেশ। ফলে সিঙ্গাপুর (SIAC) বা লন্ডনের সালিশি ট্রাইব্যুনাল থেকে প্রাপ্ত রোয়েদাদ সরাসরি ঢাকার জেলা জজ আদালতের মাধ্যমে কার্যকর করা যায়।

আমেরিকা, কানাডা, অস্ট্রেলিয়া ও যুক্তরাজ্য প্রবাসী বাংলাদেশিরা রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার কোম্পানির মাধ্যমে সবচেয়ে বেশি প্রতারণার শিকার হন। চুক্তি অনুযায়ী নির্দিষ্ট সময়ে ফ্ল্যাট বুঝিয়ে না দিয়ে ডেভেলপাররা বছরের পর বছর ঝুলিয়ে রাখে।

এক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০ অত্যন্ত কঠোর সুরক্ষা দেয়:

• আইনের ২৪ ধারা মতে, নির্ধারিত সময়ে ফ্ল্যাট বুঝিয়ে দিতে ব্যর্থ হলে ডেভেলপার কোম্পানিকে ক্রেতাকে মাসিক হারে ক্ষতিপূরণের অর্থ প্রদান করতে হয়।
• প্রকল্প সম্পূর্ণ বন্ধ বা ব্যর্থ হলে জমাকৃত সম্পূর্ণ অর্থ বাণিজ্যিক হারে সুদসহ ফেরত দিতে কোম্পানি বাধ্য।
• কোম্পানির ব্যবস্থাপনা পরিচালকদের বিরুদ্ধে এই আইনের অধীনে সরাসরি ফৌজদারি মামলা ও গ্রেফতারি পরোয়ানা জারি করা যায়।

লন্ডন প্রবাসী এক ব্যবসায়ী ঢাকার উত্তরা ১১ নম্বর সেক্টরে ৩.৫ কোটি টাকা মূল্যের একটি বাণিজ্যিক প্লট কেনার জন্য রেজিস্ট্রি বায়না দলিল সম্পাদন করেন এবং ১ কোটি টাকা বায়না প্রদান করেন। পরবর্তী ৬ মাসের মধ্যে বাকি ২.৫ কোটি টাকা দিয়ে রেজিস্ট্রি নেওয়ার কথা ছিল। কিন্তু এর মধ্যে ওই এলাকায় জমির দাম বৃদ্ধি পাওয়ায় বিক্রেতা যোগাযোগ বন্ধ করে দেয় এবং অন্য একটি ডেভেলপার কোম্পানির কাছে জমিটি বিক্রির চক্রান্ত করে।

লন্ডন থেকে ক্লায়েন্ট আমাদের চেম্বারের সাথে যোগাযোগ করলে আমরা নিম্নোক্ত আইনি পদক্ষেপ গ্রহণ করি:

1. লন্ডনস্থ বাংলাদেশ হাই কমিশনের মাধ্যমে স্পেশাল পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সম্পাদন ও পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয় থেকে সত্যায়ন সম্পন্ন করা হয়।
2. একটি কড়া ১৫ দিনের লিগ্যাল নোটিশ পাঠিয়ে ব্যাংক পে-অর্ডারের মাধ্যমে অবশিষ্ট ২.৫ কোটি টাকা গ্রহণের আহ্বান জানানো হয়।
3. বিক্রেতা জবাব না দেওয়ায় তাৎক্ষণিকভাবে ঢাকার যুগ্ম জেলা জজ আদালতে টাইটেল স্যুট (চুক্তি বলবৎকরণ) দায়ের করা হয়।
4. মামলার প্রথম দিনেই দেওয়ানি কার্যবিধির ৩৯ আদেশের আওতায় আবেদন করে জমিতে স্থিতাবস্থা ও অন্য কারও কাছে হস্তান্তরের ওপর অন্তর্বর্তীকালীন অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা জারি করানো হয়।
5. নিষেধাজ্ঞা পেয়ে জমি বিক্রির সব পথ বন্ধ হয়ে যাওয়ায় বিবাদী আদালতে উপস্থিত হয়ে আপোষ করতে বাধ্য হয় এবং আদালতের তত্ত্বাবধানে অবশিষ্ট টাকা গ্রহণ করে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল সম্পাদন সম্পন্ন করে।

হ্যাঁ, তবে তামাদি আইনের ১১৩ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী বিক্রেতা দলিল সম্পাদনে চূড়ান্তভাবে অস্বীকৃতি জানানোর তারিখ থেকে ১ (এক) বছরের মধ্যে মামলা করতে হবে। এই এক বছর পার হয়ে গেলে চুক্তি বলবৎকরণের দেওয়ানি মামলা তামাদিতে বারিত হয়ে যাবে।

না। ২০০৪ সালের সংশোধিত রেজিস্ট্রেশন আইনের ১৭ক ধারা অনুযায়ী স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির বায়না দলিল অবশ্যই সরকারি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকৃত হতে হবে। আনরেজিস্টার্ড স্ট্যাম্পে চুক্তি করে স্পেসিফিক পারফরম্যান্সের মামলা করা যায় না।

চুক্তির শুরু থেকেই যদি বিবাদীর অসৎ উদ্দেশ্য ও প্রতারণার প্রমাণ থাকে, তবেই ৪২০ ধারা খাটে। অন্যথায় উচ্চ আদালত এটিকে নিছক দেওয়ানি বিরোধ বলে ফৌজদারি মামলা বাতিল করে দেয়। জমি রেজিস্ট্রি পেতে হলে দেওয়ানি আদালতে চুক্তি বলবৎকরণের মামলাই একমাত্র সঠিক পথ।

হ্যাঁ। বিদেশে অবস্থানরত প্রবাসী বাংলাদেশ মিশন (হাই কমিশন বা দূতাবাস) থেকে স্পেশাল পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সত্যায়ন করে দেশে আইনজীবী বা প্রতিনিধির মাধ্যমে মামলা পরিচালনা করতে পারেন।

না। চুক্তি আইনের ৭৪ ধারা অনুযায়ী চুক্তিতে পেনাল্টির পরিমাণ লেখা থাকলেও আদালত কেবল বাস্তব ও যৌক্তিক ক্ষতিপূরণ মঞ্জুর করেন। বাদীকে আর্থিক ক্ষতির প্রমাণ আদালতে দাখিল করতে হয়।

মামলার আর্জির সাথে সাথেই দেওয়ানি কার্যবিধির ৩৯ আদেশের ১ ও ২ নিয়ম অনুযায়ী জমিতে স্থিতাবস্থা ও তৃতীয় পক্ষের কাছে হস্তান্তরের ওপর অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞার (Injunction) আবেদন করতে হয়।

রিয়েল এস্টেট আইন ২০১০ এর ২৪ ধারা মোতাবেক বিলম্বিত প্রতি মাসের জন্য ক্ষতিপূরণ দাবি করা যায়, অথবা চুক্তি বাতিল করে জমাকৃত সকল অর্থ বাণিজ্যিক ব্যাংক হারে সুদসহ ফেরতের মামলা করা যায়।

দেওয়ানি আদালতে দাবিকৃত টাকা বা সম্পত্তির মূল্যের ওপর শতকরা হারে কোর্ট ফি ধার্য হয়। তবে কোর্ট ফিস আইন অনুযায়ী সর্বোচ্চ সংবিধিবদ্ধ সীমার মধ্যে তা সীমাবদ্ধ রাখা হয়েছে।