ফ্ল্যাট ও অ্যাপার্টমেন্ট রেজিস্ট্রি খরচ কত ২০২৬: স্ট্যাম্প ডিউটি, ভ্যাট ও পূর্ণাঙ্গ আইনি গাইড

লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-08-04 · ১৫ মিনিট

⚠️ দাবিত্যাগ: এই নিবন্ধটি শুধুমাত্র সাধারণ আইনি তথ্যের জন্য। এটি আইনি পরামর্শ নয়। সরাসরি পরামর্শের জন্য +880 1712-655546-এ যোগাযোগ করুন।

বাংলাদেশে ফ্ল্যাট কেনা যেমন আনন্দের, তেমনি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প ডিউটি, স্থানীয় কর, এআইটি এবং এনবিআরের ভ্যাট হিসাব করা অনেকের কাছেই জটিল মনে হয়। দ্য রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০ এবং রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ অনুযায়ী সাব-কবলা দলিল সম্পাদন ছাড়া ফ্ল্যাটের একক আইনগত মালিকানা প্রতিষ্ঠিত হয় না। সুপ্রিম কোর্টের সিনিয়র আইনজীবী <a href="/advocate-md-shah-alam" style="color:var(--gold);font-weight:bold;text-decoration:underline;">অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</a>-এর পরিচালনায় আমাদের চেম্বার ফ্ল্যাট ক্রয়ের পূর্বে সব ধরনের দলিল যাচাই (Vetting) ও নিরাপদ রেজিস্ট্রেশন সেবা প্রদান করে। সরাসরি আইনি সহায়তায় কল করুন: <a href="tel:01712655546" style="color:var(--gold);font-weight:bold;">01712655546</a>।

: · জমি রেজিস্ট্রি ও দলিল আইনজীবী

এক নজরে মূল তথ্য (Quick Answer Table)

বিষয় / শর্তসরকারি নিয়ম, ফি ও আইন (২০২৬)
রেজিস্ট্রেশন ফি ও স্ট্যাম্প শুল্করেজিস্ট্রেশন ফি ১% + স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫% (দলিলে প্রদর্শিত মূল্যের ওপর)
স্থানীয় সরকার কর ও ভ্যাটস্থানীয় সরকার কর ২%–৩% + ভ্যাট ১.৫%–৪.৫% (অবস্থানভেদে)
উৎসে কর (Gain Tax / TDS)এলাকা ও মৌজা রেট অনুযায়ী ১% থেকে ৮% (আয়কর আইন ২০২৩)
হেবা দলিলের সরকারি খরচরক্তের সম্পর্কের আত্মীয়দের মধ্যে নামমাত্র ফি (প্রায় ১,৫০০–২,৫০০ টাকা)
অফিসিয়াল ভূমি ও দলিল পোর্টালland.gov.bd, dlrms.land.gov.bd ও eporcha.gov.bd
⚡ এক নজরে: ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রির মোট খরচের হার (২০২৬)
  • রেজিস্ট্রেশন ফি: ফ্ল্যাট মূল্যের ১% (নূন্যতম পে-অর্ডার প্রযোজ্য)।
  • স্ট্যাম্প ডিউটি: দলিলের মোট মূল্যের ১.৫%।
  • স্থানীয় সরকার কর: সিটি কর্পোরেশনে ৩%, পৌরসভায় ২%, ইউনিয়ন পরিষদে ১%।
  • উৎসে আয়কর (গেইন ট্যাক্স / AIT): এলাকাভেদে প্রতি বর্গমিটার বা ২% থেকে ৪%।
  • ডেভেলপার ভ্যাট (VAT): ১৬০০ বর্গফুট পর্যন্ত ২%, ১৬০০ বর্গফুটের বেশি হলে ৪.৫%।
  • সর্বমোট আনুমানিক খরচ: ফ্ল্যাট মূল্যের প্রায় ৭.৫% থেকে ১০.৫%।
📋 সূচিপত্র
  1. ১. ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের আইনি বাধ্যবাধকতা ও গুরুত্ব
  2. ২. ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন ফি ও করের পূর্ণাঙ্গ সরকারি তালিকা
  3. ৩. ডেভেলপার ফ্ল্যাটে ভ্যাট (VAT) হিসাবের নিয়ম
  4. ৪. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রি করার ধাপসমূহ
  5. ৫. ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রির জন্য আবশ্যকীয় ৭টি দলিল ও ছাড়পত্র
  6. ৬. রিহ্যাব (REHAB) ও রিয়েল এস্টেট আইনে ক্রেতার সুরক্ষা
  7. ৭. সচরাচর জিজ্ঞাস্য (FAQs) ও সুপ্রিম কোর্ট আইনজীবীর চেম্বার

১. ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের আইনি বাধ্যবাধকতা ও গুরুত্ব

রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০ অনুযায়ী কোনো ব্যক্তি ফ্ল্যাটের সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধ করার পর ডেভেলপার তাকে অনতিবিলম্বে সাব-কবলা রেজিস্ট্রি দলিল হস্তান্তর করতে বাধ্য। শুধুমাত্র বায়না চুক্তি বা পজিশন লেটার নিয়ে ফ্ল্যাটে বসবাস করা সম্পূর্ণ ঝুঁকিপূর্ণ। রেজিস্ট্রেশন না করলে জমির সংখ্যানুপাতিক অবিভক্ত ও অচিহ্নিত অংশ (Undivided & Un-demarcated Land Share) ক্রেতার নামে রেকর্ড হয় না।

২. ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন ফি ও করের পূর্ণাঙ্গ সরকারি তালিকা

দলিল রেজিস্ট্রি খরচ হিসাব করা হয় সরকারি মৌজা মূল্য অথবা দলিলের প্রকৃত ঘোষিত মূল্যের মধ্যে যেটি বেশি তার ওপর ভিত্তি করে।

ফি / ট্যাক্সের খাতসিটি কর্পোরেশন এলাকাপৌরসভা এলাকাইউনিয়ন পরিষদ
১. রেজিস্ট্রেশন ফি১%১%১%
২. স্ট্যাম্প ডিউটি১.৫%১.৫%১.৫%
৩. স্থানীয় সরকার কর৩%২%১%
৪. উৎসে আয়কর (AIT)এলাকাভিত্তিক নির্দিষ্ট রেটনির্দিষ্ট রেটপ্রযোজ্য নয় / সীমিত
৫. হলফনামা ও ফি৩০০ টাকা + পেজ ফি৩০০ টাকা + পেজ ফি৩০০ টাকা + পেজ ফি

৩. ডেভেলপার ফ্ল্যাটে ভ্যাট (VAT) হিসাবের নিয়ম

জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (NBR) নির্দেশনা অনুসারে ডেভেলপার কোম্পানি থেকে নতুন ফ্ল্যাট ক্রয়ে নিচের হারে ভ্যাট প্রযোজ্য:

  • ১ থেকে ১,৬০০ বর্গফুট ফ্ল্যাট: ২% ভ্যাট।
  • ১,৬০১ বর্গফুট বা তদূর্ধ্ব ফ্ল্যাট: ৪.৫% ভ্যাট।
  • বাণিজ্যিক স্পেস বা দোকান: ১৫% ভ্যাট।
  • ব্যক্তিগত ব্যবহৃত (Second Hand / Resale) ফ্ল্যাট: কোনো ডেভেলপার ভ্যাট প্রযোজ্য নয়।

৪. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রি করার ধাপসমূহ

  1. দলিল খসড়া প্রস্তুতকরণ: রেজিস্ট্রিকৃত সনদপ্রাপ্ত দলিল লেখক বা আইনজীবীর মাধ্যমে দলিলের বয়ান তৈরি।
  2. ই-চালান ও পে-অর্ডার জমা: সোনালী ব্যাংকের মাধ্যমে সরকারি নির্ধারিত কোডে চালানের মাধ্যমে ফি জমা প্রদান।
  3. বায়োমেট্রিক ও ছবি যাচাই: সাব-রেজিস্ট্রারের সম্মুখে ক্রেতা ও ডেভেলপার প্রতিনিধির স্বশরীরে উপস্থিতি ও টিপসই প্রদান।
  4. ৫২ ধারা রসিদ গ্রহণ: দলিল রেজিস্ট্রি শেষে মূল দলিল উত্তোলনের জন্য ৫২ ধারার সরকারি রসিদ সংরক্ষণ করা।
⚖️ আইনি কেস মূল্যায়ন ও চেম্বার অ্যাপয়েন্টমেন্ট

আপনার জমি বিরোধ, বাটোয়ারা মামলা, জামিন, তালাক বা সাইবার জটিলতায় বিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিতে সুপ্রিম কোর্ট বা উত্তরা চেম্বারে নথিপত্রসহ সরাসরি বসুন।

জরুরি হোয়াটসঅ্যাপ সরাসরি কল: ০১৭১২-৬৫৫৫৪৬

৫. ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রির জন্য আবশ্যকীয় ৭টি দলিল ও ছাড়পত্র

  • জমির মূল মালিকানা দলিল (বায়া দলিলসহ বিগত ৩০ বছরের ধারাবাহিকতা)।
  • সিএস, এসএ, আরএস এবং সর্বশেষ সিটি জরিপ/বিএস খতিয়ান।
  • এসিল্যান্ড অফিস থেকে অনুমোদিত নামজারি (ই-নামজারি) পর্চা ও হাল সনের দাখিলা।
  • রাজউক/সিডিএ অনুমোদিত ভবনের নকশা ও অনুমোদন পত্রের সত্যায়িত কপি।
  • ডেভেলপারের সাথে মূল জমি মালিকের রেজিস্ট্রি এগ্রিমেন্ট ও পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিল।
  • ক্রেতা-বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্র ও পাসপোর্ট সাইজ ছবি।

৬. রিহ্যাব (REHAB) ও রিয়েল এস্টেট আইনে ক্রেতার সুরক্ষা

ডেভেলপার যদি সময়মত ফ্ল্যাট হস্তান্তর বা রেজিস্ট্রি করতে ব্যর্থ হয়, তবে ক্রেতা প্রতি মাসের জন্য বিলম্বিত ক্ষতিপূরণ পাওয়ার আইনগত হকদার। এছাড়া প্রতারণা বা অনিয়মের শিকার হলে ক্রেতা ভোক্তা অধিকার সংরক্ষণ অধিদপ্তর, রিহ্যাব আরবিট্রেশন বোর্ড অথবা যুগ্ম জেলা জজ আদালতে মামলা করতে পারেন।

৭. সচরাচর জিজ্ঞাস্য (FAQs) ও সুপ্রিম কোর্ট আইনজীবীর চেম্বার

প্রশ্ন: ফ্ল্যাট কেনার পর ই-নামজারি করতে হয় কি?
উত্তর: হ্যাঁ, ফ্ল্যাটের রেজিস্ট্রি দলিল হওয়ার পর সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে আবেদন করে জমির আনুপাতিক হিস্যায় নিজ নামে ই-নামজারি খতিয়ান ও হোল্ডিং খুলতে হবে।

দায়বর্জন (Disclaimer): এই আর্টিকেলে পরিবেশিত তথ্যসমূহ কেবল আইনি সচেতনতা ও সাধারণ শিক্ষার উদ্দেশ্যে প্রকাশিত। এটি কোনো প্রত্যক্ষ আইনি পরামর্শ (Legal Advice) নয় এবং এর মাধ্যমে কোনো আইনজীবী-মক্কেল সম্পর্ক (Attorney-Client Relationship) তৈরি হয় না। আপনার সুনির্দিষ্ট মামলার আইনি প্রতিকারের জন্য সরাসরি বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট বা জজ কোর্টের তালিকাভুক্ত বিজ্ঞ আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করুন।
আইনি সহায়তা বা জরুরি পরামর্শের প্রয়োজন?
যোগাযোগ করুন এডভোকেট মোঃ শাহ আলম: +880 1712-655546  |  WhatsApp
উত্তরা চেম্বার: বাড়ি ৪৬, রোড ৬/বি, সেক্টর ১২, উত্তরা, ঢাকা-১২৩০
কোর্ট চেম্বার: আইনজীবী সমিতি ভবন, ৪র্থ তলা, ৬/৭ কোর্ট হাউস স্ট্রিট, কোতোয়ালি, ঢাকা-১১০০