লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-09-15 · ১২ মিনিট পড়ুন
জমি কেনার সময় চকচকে স্ট্যাম্প ও সিলমোহরযুক্ত দলিল দেখে অন্ধবিশ্বাস করে লাখ লাখ টাকা দিয়ে জমি রেজিস্ট্রি নেওয়ার পর দেখা যায়—মূল দলিলে অন্যের সই জাল করা হয়েছে বা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের বালাম বইয়ে দলিলের কোনো অস্তিত্বই নেই। জাল দলিলের কারণে সারা জীবনের সঞ্চয় খুইয়ে পথে বসার আগে আদালতের অভিজ্ঞতায় দলিল যাচাইয়ের ৫টি অব্যর্থ উপায় তুলে ধরেছেন প্রবীণ আইনজীবী <a href="/advocate-md-shah-alam" style="color:var(--accent);font-weight:600;">অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</a>।
| বিষয় / শর্ত | সরকারি নিয়ম, ফি ও আইন (২০২৬) |
|---|---|
| রেজিস্ট্রেশন ফি ও স্ট্যাম্প শুল্ক | রেজিস্ট্রেশন ফি ১% + স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫% (দলিলে প্রদর্শিত মূল্যের ওপর) |
| স্থানীয় সরকার কর ও ভ্যাট | স্থানীয় সরকার কর ২%–৩% + ভ্যাট ১.৫%–৪.৫% (অবস্থানভেদে) |
| উৎসে কর (Gain Tax / TDS) | এলাকা ও মৌজা রেট অনুযায়ী ১% থেকে ৮% (আয়কর আইন ২০২৩) |
| হেবা দলিলের সরকারি খরচ | রক্তের সম্পর্কের আত্মীয়দের মধ্যে নামমাত্র ফি (প্রায় ১,৫০০–২,৫০০ টাকা) |
| অফিসিয়াল ভূমি ও দলিল পোর্টাল | land.gov.bd, dlrms.land.gov.bd ও eporcha.gov.bd |
অসাধু চক্র সাধারণত পরিত্যক্ত জমি, প্রবাসীদের জমি কিংবা হিন্দু ধর্মাবলম্বীদের দেশত্যাগের সুযোগ নিয়ে মৃত ব্যক্তিদের নামে ভুয়া ছবি ও জাল টিপসহি দিয়ে নকল কবলা, হেবা বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিল তৈরি করে। এই জাল দলিলগুলো এমনভাবে এজিং (Aging) বা পুরনো কাগজের রূপ দেওয়া হয় যে সাধারণ মানুষের চোখে ধরা পড়া অসম্ভব হয়ে পড়ে।
জাল দলিল ধরার এক নম্বর সোনালী উপায় হলো সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে সরকারি ফি জমা দিয়ে বালাম বই তল্লাশি (Inspection) করা। একটি দলিলের নম্বর, বছর ও বালাম ভলিউম নম্বর অনুযায়ী মূল রেজিস্টার খুলে দেখতে হবে—ওই নির্দিষ্ট ভলিউমে ওই দলিলের এন্ট্রি আছে কি না। ভুয়া দলিলের নম্বর অন্য কারও দলিলের সাথে মিলে যায় কিংবা বালামে ফাঁকা পৃষ্ঠা পাওয়া যায়।
দলিলে ব্যবহৃত নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পের পেছনে সরকার অনুমোদিত স্ট্যাম্প ভেন্ডারের নাম, লাইসেন্স নম্বর ও স্ট্যাম্প বিক্রির তারিখ লেখা থাকে। অনেক সময় দেখা যায় দলিলে রেজিস্ট্রির সাল লেখা ১৯৭৫ অথচ স্ট্যাম্পটি ছাপা হয়েছে ১৯৮৫ সালে! সরকারি ট্রেজারি রেকর্ড মিলিয়ে এই অসঙ্গতি ধরা পড়ার সাথে সাথে দলিল জাল প্রমাণিত হয়।
কাগজ কথা বলে। সিএস (CS) রেকর্ড থেকে শুরু করে এসএ (SA), আরএস (RS), এবং হালনাগাদ বিএস বা সিটি জরিপ পর্যন্ত দলিলের মালিকানা কীভাবে হস্তান্তর হয়েছে তা মিলিয়ে দেখতে হবে। যদি কোনো এক ধাপে মাঝের কোনো বিক্রেতার দলিলের লিংক মিসিং থাকে, তবে বুঝতে হবে মাঝখানে জালিয়াতির আশ্রয় নেওয়া হয়েছে।
আপনার জমি বিরোধ, বাটোয়ারা মামলা, জামিন, তালাক বা সাইবার জটিলতায় বিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিতে সুপ্রিম কোর্ট বা উত্তরা চেম্বারে নথিপত্রসহ সরাসরি বসুন।
হালনাগাদ ই-নামজারির খতিয়ানে কিউআর কোড (QR Code) থাকে। স্মার্টফোন দিয়ে স্ক্যান করলে সরাসরি ভূমি মন্ত্রণালয়ের জাতীয় ডাটাবেজে জমির মালিকের নাম ও দাগ নম্বর চলে আসে। জাল খতিয়ানের কিউআর কোড কাজ করে না বা স্ক্যান করলে অন্য কোনো মৌজার তথ্য দেখায়।
কাগজে মালিকানা যত পরিষ্কারই দেখানো হোক না কেন, জমিতে গিয়ে সরেজমিনে দেখতে হবে বিক্রেতার বাস্তব দখল আছে কি না। আশপাশের দোকানদার বা প্রতিবেশীদের জিজ্ঞাসা করুন—জমিতে কে চাষাবাদ করে বা কার নামে বিদ্যুৎ বিল আছে। গায়ের জোরে অন্য কেউ দখলে থাকলে ভুয়া দলিলের ফাঁদে পা দেবেন না।
কারও কাছে যদি জাল দলিল পাওয়া যায় বা কেউ যদি ভুয়া দলিলের মাধ্যমে জমি বিক্রির চেষ্টা করে, তবে নতুন ‘ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন ২০২৩’-এর ৪ ধারা অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির বিরুদ্ধে মেট্রোপলিটন ম্যাজিস্ট্রেট কোর্টে মামলা করা যায়। এতে জালিয়াত চক্রের সর্বোচ্চ ৭ বছরের সশ্রম কারাদণ্ড এবং জরিমানা নিশ্চিত করা যায়।