লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-09-21 · ১৮ মিনিট
<p>বাংলাদেশের ভূমি খাতে প্রতারণা ও জালিয়াতির ঘটনা দিন দিন জটিল আকার ধারণ করছে। সামান্য ভুলের কারণে পৈত্রিক বা কষ্টার্জিত সম্পত্তি হাতছাড়া হয়ে যাওয়ার নজির আমাদের সমাজে আকছার দেখা যায়। এমতাবস্থায় যেকোনো জমি বা ফ্ল্যাট কেনার আগে বা মালিকানা নিশ্চিত করতে জমিটির আইনি ইতিহাস যাচাই করা অত্যন্ত জরুরি। সুপ্রিম কোর্টের প্রবীণ আইনজীবী <strong>অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</strong> (চেম্বার: উত্তরা, ঢাকা এবং কোর্ট হাউস স্ট্রিট, কোতোয়ালি, ফোন: <strong>০১৭১২৬-৫৫৫৪৬</strong>)-এর দীর্ঘদিনের আইনি অভিজ্ঞতার আলোকে আজকের এই নির্দেশিকায় আমরা আলোচনা করব কীভাবে খুব সহজেই <strong>জাল দলিল চেনার উপায়</strong> এবং সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে বালাম বই তল্লাশি করে সম্পত্তির প্রকৃত সত্য উদঘাটন করা যায়।</p>
আমাদের দেশে জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধের মূল কারণগুলোর একটি হলো ভুয়া বা জাল দলিল তৈরি। অপরাধচক্র অত্যন্ত সুকৌশলে রেজিস্ট্রি অফিসের সিল, নকল বা আংশিক ভুয়া বালাম তৈরি করে সাধারণ মানুষকে সর্বস্বান্ত করে দিচ্ছে। বিশেষ করে পৈত্রিক সম্পত্তি, দীর্ঘদিন ধরে অব্যবহৃত জমি বা প্রবাসীদের জমির ক্ষেত্রে জালিয়াতির ঝুঁকি সবচেয়ে বেশি থাকে। তাই জমি ক্রয়ের পূর্বে বা নামজারি (Mutation) করার সময় সর্বোচ্চ সতর্কতা অবলম্বন করা আবশ্যক। একজন সচেতন নাগরিক হিসেবে দলিল জালিয়াতির কৌশলগুলো জানা থাকলে বড় ধরনের আর্থিক ও মানসিক ক্ষতি থেকে রক্ষা পাওয়া সম্ভব।
প্রাথমিকভাবে কিছু বাহ্যিক ও অভ্যন্তরীণ বিষয় লক্ষ্য করে একটি দলিল জাল কি না, সে বিষয়ে সন্দেহ করা যায়:
জাল দলিল চেনার উপায়-এর মধ্যে সবচেয়ে নির্ভুল পদ্ধতি হলো সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে বালাম বই (Balam Book) বা মূল রেজিস্টার খাতা তল্লাশি করা। নিম্নে প্রক্রিয়াটি আলোচনা করা হলো:
ডিজিটাল বাংলাদেশের প্রেক্ষাপটে এখন অনেক তথ্য অনলাইনেও যাচাই করা সম্ভব। ভূমি মন্ত্রণালয় ও ভূমি সংস্কার বোর্ডের ওয়েবসাইট থেকে ই-নামজারি, খতিয়ান এবং এসএ, আরএস ও বিএস পর্চা মিলিয়ে দেখা যায়। তবে কেবল অনলাইন পর্চার ওপর শতভাগ নির্ভর না করে সরেজমিনে দখল এবং সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ড যাচাই করা বাধ্যতামূলক। নকল দলিল পরীক্ষার জন্য দলিলের ওপর থাকা বারকোড (যদি থাকে) স্ক্যান করা কিংবা সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার অফিসের ডাটাবেজের সাথে মিলিয়ে দেখা যেতে পারে যে দলিলটি আসলেই ওই অফিস থেকে ইস্যু করা হয়েছিল কি না।
যদি আপনার জমিতে কেউ জাল দলিল তৈরি করে জবরদখলের চেষ্টা করে বা মালিকানা দাবি করে, তবে ঘাবড়ে না গিয়ে আইনানুগ পদক্ষেপ নিতে হবে। প্রথমে স্থানীয় থানায় সাধারণ ডায়েরি (GD) বা এজাহার দায়ের করতে হবে। এরপর দেওয়ানি আদালতে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের বিধান অনুযায়ী মামলা করে দলিল বাতিল ও স্থায়ী নিষেধাজ্ঞার প্রতিকার চাইতে হবে। এই পুরো প্রক্রিয়ায় আইনি মারপ্যাঁচ এড়াতে বিজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তা নেওয়া অপরিহার্য। সুপ্রিম কোর্টের প্রবীণ আইনজীবী অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম এ ধরনের জটিল ভূমি বিরোধ নিরসনে দীর্ঘদিন ধরে সফলতার সাথে আইনি সেবা দিয়ে আসছেন। প্রয়োজনে তার উত্তরা বা কোর্ট হাউস স্ট্রিটের চেম্বারে যোগাযোগ করতে পারেন।
জাল দলিলের বিরুদ্ধে বাংলাদেশের আইনে কঠোর শাস্তির বিধান রয়েছে:
ভূমি কেনাবেচা বা নামজারির প্রতিটি ধাপে আইনি স্বচ্ছতা বজায় রাখা অত্যন্ত জরুরি। সামান্য অবহেলা আপনার জীবনভরের সঞ্চয় চিরতরে কেড়ে নিতে পারে। যেকোনো দলিল সন্দেহজনক মনে হলে নিজে নিজে ঝুঁকি না নিয়ে অবিলম্বে অভিজ্ঞ আইনজীবীর শরণাপন্ন হোন। সুপ্রিম কোর্টের খ্যাতনামা আইনজীবী অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম ভূমি আইন সংক্রান্ত যেকোনো জটিলতা, বালাম তল্লাশি এবং দেওয়ানি-ফৌজদারি মামলা পরিচালনায় অত্যন্ত দক্ষ।
জমির দলিল পরীক্ষা, বালাম তল্লাশি বা দেওয়ানি-ফৌজদারি প্রতিকারের জন্য সরাসরি অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলমের চেম্বারে যোগাযোগ করুন:
সাধারণত নির্দিষ্ট ফি জমা দিয়ে নির্দিষ্ট দিনের মধ্যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে তল্লাশি প্রতিবেদন বা সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করা যায়। খরচ দলিলের বয়স ও ফি-এর ওপর নির্ভর করে নির্ধারিত হয়।
বালাম বইয়ে এন্ট্রি না থাকলে বা মূল রেজিস্টারের সাথে মিল না পেলে দলিলটি শতভাগ জাল বা ভুয়া বলে ধরে নেওয়া যায়। তবে অনেক সময় পুরোনো বা নষ্ট হয়ে যাওয়া বালামের ক্ষেত্রে বিশেষ প্রক্রিয়ায় সংরক্ষণ করা হয়, যা অভিজ্ঞ আইনজীবী যাচাই করতে পারেন।
হ্যাঁ, জাল দলিল তৈরির অপরাধে অপরাধীর বিরুদ্ধে ফৌজদারি আদালতে মামলা করা যায় এবং দলিলটি আইনগতভাবে বাতিল ঘোষণা করার জন্য দেওয়ানি আদালতে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩৯ ধারায় মামলা দায়ের করা যায়।
জমি ক্রয়ের পূর্বে অবশ্যই একজন দক্ষ দলিল লেখক বা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের অভিজ্ঞ মোহরার এবং পরবর্তীতে সুপ্রিম কোর্টের জ্যেষ্ঠ আইনজীবী যেমন অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম (মোবাইল: ০১৭১২৬-৫৫৫৪৬)-এর মাধ্যমে দলিলের বৈধতা যাচাই করিয়ে নেওয়া সবচেয়ে নিরাপদ।