জমি কেনাবেচায় উৎসে কর (AIT) ও এনবিআরের ট্যাক্স নোটিশ: যে ভুলে বিপদে পড়েন ক্রেতা ও বিক্রেতা

লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-09-13 · ১০ মিনিট পড়ুন

⚠️ দাবিত্যাগ: এই নিবন্ধটি শুধুমাত্র সাধারণ আইনি তথ্যের জন্য। এটি আইনি পরামর্শ নয়। সরাসরি পরামর্শের জন্য +880 1712-655546-এ যোগাযোগ করুন।

জমি বা ফ্ল্যাট কেনাবেচার সময় রেজিস্ট্রেশন খরচ বাঁচাতে অনেকেই দলিলের লিখিত মূল্য সরকারি মৌজা মূল্যের সমান দেখিয়ে গোপনে বাকি টাকা ক্যাশে লেনদেন করেন। পরবর্তীতে এনবিআরের সেন্ট্রাল ইন্টেলিজেন্স সেল (CIC) যখন তদন্তে নামে, তখন বিক্রেতা ও ক্রেতা উভয়ের কাছেই কোটি টাকার উৎসে কর ও কালোধনের নোটিশ চলে আসে। এমন আইনি ফাঁদ থেকে নিরাপদ থাকার নিয়ম তুলে ধরেছেন আয়কর ও দেওয়ানি আইনজীবী <a href="/advocate-md-shah-alam" style="color:var(--accent);font-weight:600;">অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</a>।

: · সুপ্রিম কোর্ট ও জজ কোর্ট জামিন আইনজীবী

এক নজরে মূল তথ্য (Quick Answer Table)

বিষয় / শর্তসরকারি নিয়ম, ফি ও আইন (২০২৬)
প্রযোজ্য আইন ও আদালতবাংলাদেশ দণ্ডবিধি ১৮৬০, ফৌজদারি কার্যবিধি ১৮৯৮ (CrPC) ও সুপ্রিম কোর্ট হাইকোর্ট বিভাগ
আগাম ও নিয়মিত জামিনহাইকোর্ট বিভাগে আগাম জামিন (ধারা ৪৯৮ CrPC) ও ম্যাজিস্ট্রেট/দায়রা আদালতে নিয়মিত জামিন
সরকারি পোর্টাল ও যাচাইsupremecourt.gov.bd, judiciary.gov.bd, pcc.police.gov.bd ও land.gov.bd
জরুরি আইনি পরামর্শ চেম্বারঅ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম (বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট) — ০১৭১২-৬৫৫৫৪৬
📋 সূচিপত্র
  1. আয়কর আইন ২০২৩-এর আওতায় জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রিতে উৎসে করের (AIT) হার
  2. ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয়ের সবচেয়ে বড় মারাত্মক ভুল
  3. এনবিআর কীভাবে গোপন ও অপ্রদর্শিত মূল্যের হদিস পায়
  4. নোটিশ আসলে কর কর্মকর্তার সামনে আইনি ব্যাখ্যার প্রস্তুতি
  5. আয়কর রিটার্নে নতুন কেনা জমি বা ফ্ল্যাট প্রদর্শনের সঠিক নিয়ম
  6. ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স (Capital Gain Tax) সমন্বয় ও রেয়াত পাওয়ার উপায়
  7. আইনজীবীর সহায়তায় নিরাপদ জমি কেনাবেচার চেকলিস্ট
  8. প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী (FAQ)

আয়কর আইন ২০২৩-এর আওতায় জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রিতে উৎসে করের (AIT) হার

নতুন আয়কর আইন ২০২৩ অনুযায়ী জমি রেজিস্ট্রির সময় বিক্রেতার অনুকূলে নির্ধারিত উৎসে কর (Advance Income Tax বা AIT) কর্তন করা হয়। এলাকাভেদে (যেমন: ঢাকা গুলশান, বনানী, উত্তরা কিংবা সিটি কর্পোরেশন ও পৌরসভা এলাকা) কাঠাপ্রতি বা দলিলের শতকরা হারে নির্দিষ্ট পরিমাণ কর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সরকারি চালানের মাধ্যমে জমা দেওয়া বাধ্যতামূলক।

ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয়ের সবচেয়ে বড় মারাত্মক ভুল

বেশিরভাগ মানুষ মনে করেন দলিল রেজিস্ট্রি হয়ে যাওয়া মানেই কাজ শেষ! বাস্তবে দুটি বড় ভুল হয়:

  • বিক্রেতার ভুল: জমি বিক্রির টাকা ব্যাংকে জমা দেওয়ার পর বছর শেষে আয়কর রিটার্নে তা ‘মূলধনী লাভ’ (Capital Gain) হিসেবে প্রদর্শন না করা।
  • ক্রেতার ভুল: জমি কেনার টাকার উৎস (Source of Fund) বৈধ রিটার্নে না দেখিয়ে হঠাৎ জমি নিজের নামে দেখানো, যার ফলে এনবিআর সরাসরি ‘অঘোষিত সম্পদ’ হিসেবে পুরো জমির ওপর সর্বোচ্চ হারে ট্যাক্স ও জরিমানা দাবি করে বসে।

এনবিআর কীভাবে গোপন ও অপ্রদর্শিত মূল্যের হদিস পায়

বর্তমানে সাব-রেজিস্ট্রারদের প্রতি মাসে নির্দিষ্ট মূল্যের ওপরে হওয়া সমস্ত জমি রেজিস্ট্রির তালিকা এনবিআরের সেন্ট্রাল রিস্ক ম্যানেজমেন্ট টিমের কাছে পাঠাতে হয়। করদাতাদের রিটার্নের সাথে সাব-রেজিস্ট্রারের তথ্য স্বয়ংক্রিয়ভাবে ক্রস-ম্যাচিং করার মাধ্যমে কর কর্মকর্তারা গোপন লেনদেনের নোটিশ জারি করেন।

নোটিশ আসলে কর কর্মকর্তার সামনে আইনি ব্যাখ্যার প্রস্তুতি

নোটিশ পাওয়ার পর ভয় না পেয়ে ব্যাংকিং ট্রানজেকশনের স্টেটমেন্ট, অতীতের জমানো পারিবারিক সঞ্চয়, বৈধ ঋণ বা পূর্বের সম্পদ বিক্রির অর্থ দিয়ে তহবিল গঠন (Source of Fund) প্রমাণ করতে হয়। উপযুক্ত কর আইনজীবীর মাধ্যমে ড্রাফট করা লিখিত ব্যাখ্যা ডিসিটির নিকট উপস্থাপন করলে কোনো অবৈধ জরিমানার মুখে পড়তে হয় না।

⚖️ আইনি কেস মূল্যায়ন ও চেম্বার অ্যাপয়েন্টমেন্ট

আপনার জমি বিরোধ, বাটোয়ারা মামলা, জামিন, তালাক বা সাইবার জটিলতায় বিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিতে সুপ্রিম কোর্ট বা উত্তরা চেম্বারে নথিপত্রসহ সরাসরি বসুন।

জরুরি হোয়াটসঅ্যাপ সরাসরি কল: ০১৭১২-৬৫৫৫৪৬

আয়কর রিটার্নে নতুন কেনা জমি বা ফ্ল্যাট প্রদর্শনের সঠিক নিয়ম

জমি ক্রয়ের বছরেই আয়কর রিটার্নের সাথে সংযুক্ত ‘পরিশিষ্ট: পরিসম্পদ ও দায়ের বিবরণী’ (IT-10B)-তে জমির সম্পূর্ণ ক্রয়মূল্য, রেজিস্ট্রেশন খরচ এবং স্ট্যাম্প শুল্কের সঠিক অংক প্রদর্শন করতে হবে। এতে ভবিষ্যৎ জীবনের জন্য জমিটি সম্পূর্ণ ‘হোয়াইট’ বা বৈধ মূলধন হিসেবে স্বীকৃত থাকবে।

ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স (Capital Gain Tax) সমন্বয় ও রেয়াত পাওয়ার উপায়

জমি বিক্রির সময় যে উৎসে কর কর্তন করা হয়েছে, তা পরবর্তীতে রিটার্ন দাখিলের সময় সমন্বয়ের সুযোগ রয়েছে। যদি বিক্রেতা ওই টাকা দিয়ে পুনরায় নতুন জমি কেনেন বা আইনানুগ খাতে বিনিয়োগ করেন, তবে নির্দিষ্ট শর্তে ক্যাপিটাল গেইনের ওপর কর রেয়াত লাভ করা যায়।

আইনজীবীর সহায়তায় নিরাপদ জমি কেনাবেচার চেকলিস্ট

জমি কেনাবেচার চুক্তি চূড়ান্ত করার পূর্বে:

  1. ক্রেতার রিটার্নে প্রয়োজনীয় ক্যাশ ব্যালেন্স প্রস্তুত আছে কি না যাচাই করুন।
  2. লেনদেনের সম্পূর্ণ টাকা একাউন্ট পেয়ী চেক বা পে-অর্ডারের মাধ্যমে হস্তান্তর করুন।
  3. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমা দেওয়া ট্যাক্স চালানের অরিজিনাল কপি সংগ্রহে রাখুন।
দায়বর্জন (Disclaimer): এই আর্টিকেলে পরিবেশিত তথ্যসমূহ কেবল আইনি সচেতনতা ও সাধারণ শিক্ষার উদ্দেশ্যে প্রকাশিত। এটি কোনো প্রত্যক্ষ আইনি পরামর্শ (Legal Advice) নয় এবং এর মাধ্যমে কোনো আইনজীবী-মক্কেল সম্পর্ক (Attorney-Client Relationship) তৈরি হয় না। আপনার সুনির্দিষ্ট মামলার আইনি প্রতিকারের জন্য সরাসরি বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট বা জজ কোর্টের তালিকাভুক্ত বিজ্ঞ আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করুন।
আইনি সহায়তা বা জরুরি পরামর্শের প্রয়োজন?
যোগাযোগ করুন এডভোকেট মোঃ শাহ আলম: +880 1712-655546  |  WhatsApp
উত্তরা চেম্বার: বাড়ি ৪৬, রোড ৬/বি, সেক্টর ১২, উত্তরা, ঢাকা-১২৩০
কোর্ট চেম্বার: আইনজীবী সমিতি ভবন, ৪র্থ তলা, ৬/৭ কোর্ট হাউস স্ট্রিট, কোতোয়ালি, ঢাকা-১১০০