বাংলাদেশে জমি নিবন্ধন ফি ২০২৬ — সম্পূর্ণ তালিকা ও হিসাব
লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-07-12
⚠️ দাবিত্যাগ: এই নিবন্ধটি শুধুমাত্র সাধারণ আইনি তথ্যের জন্য। এটি আইনি পরামর্শ নয়।
সরাসরি পরামর্শের জন্য
+880 1712-655546-এ যোগাযোগ করুন।
বাংলাদেশে জমি নিবন্ধন বা রেজিস্ট্রেশনে কত টাকা খরচ হবে তা অনেকেই জানেন না। অনেকে দালাল বা অসাধু ব্যক্তির কাছে প্রয়োজনের চেয়ে বেশি টাকা দেন। এই গাইডে ২০২৬ সালের হালনাগাদ তথ্য অনুযায়ী জমি নিবন্ধনের সরকারি ফি, স্ট্যাম্প ডিউটি, উৎস কর ও অন্যান্য খরচের সম্পূর্ণ হিসাব দেওয়া হয়েছে।
জমি নিবন্ধনে কী কী ফি দিতে হয়
বাংলাদেশে জমি নিবন্ধনে সাধারণত নিচের ধরনের ফি ও কর দিতে হয়:
- রেজিস্ট্রেশন ফি: সরকারি নিবন্ধন অফিসে জমার মূল ফি।
- স্ট্যাম্প ডিউটি: দলিলের মূল্য অনুযায়ী প্রদেয় কর।
- উৎস কর (TDS - Tax Deducted at Source): আয়কর বিভাগে প্রদেয়।
- স্থানীয় সরকার কর: সিটি কর্পোরেশন, পৌরসভা বা ইউনিয়ন পরিষদ কর।
- ই-ফি সার্ভিস চার্জ: অনলাইনে ফি জমা দিলে সামান্য সার্ভিস চার্জ।
ফি নির্ধারণের ভিত্তি হলো দলিলে উল্লিখিত সম্পত্তির মূল্য। তবে সরকার নির্ধারিত মৌজা রেট (Mouza Rate) বা বাজারমূল্য যেটি বেশি, সেটি ধরে হিসাব হয়।
রেজিস্ট্রেশন ফি ২০২৬
Registration Act 1908 এবং সরকারি বিজ্ঞপ্তি অনুযায়ী ২০২৬ সালে রেজিস্ট্রেশন ফির হার:
- বিক্রয় দলিল (Sale Deed): দলিলের মূল্যের ১%
- বন্ধক দলিল (Mortgage Deed): বন্ধকের মূল্যের ০.৫%
- দানপত্র (Gift Deed): দানকৃত সম্পত্তির মূল্যের ১%
- ওয়ারিশ সনদ (Heirship Certificate): নির্ধারিত ফ্ল্যাট রেট।
উদাহরণ: ৫০ লাখ টাকা মূল্যের জমির রেজিস্ট্রেশন ফি = ৫০,০০০ × ১% = ৫০,০০০ টাকা।
রেজিস্ট্রেশন ফি সরাসরি সরকারি কোষাগারে জমা দিতে হয়। এটি নিবন্ধন অফিসে নগদ বা ট্রেজারি চালান বা অনলাইনে দেওয়া যায়।
স্ট্যাম্প ডিউটি হার ২০২৬
স্ট্যাম্প ডিউটি Stamp Act 1899 অনুযায়ী নির্ধারিত হয়। ২০২৬ সালের হালনাগাদ হার:
- ঢাকা মহানগরী (DCC এলাকা): জমির মূল্যের ৩%
- অন্যান্য শহর ও জেলা সদর: জমির মূল্যের ২%
- গ্রামাঞ্চল: জমির মূল্যের ১.৫%
- বাণিজ্যিক সম্পত্তি: জমির মূল্যের ৩%
উদাহরণ: ঢাকায় ৫০ লাখ টাকার জমিতে স্ট্যাম্প ডিউটি = ৫০,০০,০০০ × ৩% = ১,৫০,০০০ টাকা।
স্ট্যাম্প ডিউটি ননজুডিশিয়াল স্ট্যাম্পে বা সরকারি কোষাগারে নগদ জমা দেওয়া যায়। eporcha.gov.bd বা ই-ফি সিস্টেমেও পরিশোধ সম্ভব।
উৎস কর (TDS) — জমি নিবন্ধনে
আয়কর অধ্যাদেশ অনুযায়ী জমি বিক্রয়ের সময় উৎস কর (TDS) প্রযোজ্য:
- ঢাকা ও চট্টগ্রাম সিটি কর্পোরেশন এলাকা: জমির মূল্যের ২%
- অন্যান্য পৌরসভা এলাকা: জমির মূল্যের ১%
- গ্রামাঞ্চল: জমির মূল্যের ০.৫%
উৎস কর বিক্রেতার আয়করের বিপরীতে কর্তন হিসেবে গণ্য হয়। এটি ট্রেজারি চালানের মাধ্যমে বাংলাদেশ ব্যাংক বা সোনালী ব্যাংকে জমা দিতে হয়।
গুরুত্বপূর্ণ: টিআইএন (TIN) সনদ না থাকলে উৎস কর দ্বিগুণ হতে পারে। তাই ক্রয়-বিক্রয়ের আগে TIN সংগ্রহ করুন।
স্থানীয় সরকার কর ও অন্যান্য চার্জ
সরকারি ফি ছাড়াও স্থানীয় সরকার কর দিতে হয়:
- সিটি কর্পোরেশন এলাকা: জমির মূল্যের ২% স্থানীয় সরকার কর প্রযোজ্য।
- পৌরসভা এলাকা: ২% পৌরসভা কর।
- ইউনিয়ন পরিষদ এলাকা: ১% ইউনিয়ন পরিষদ কর।
- ভূমি উন্নয়ন কর (LDT) ক্লিয়ারেন্স: নিবন্ধনের আগে বকেয়া LDT পরিশোধের প্রমাণ লাগে।
দলিল লেখকের ফি: দলিল প্রস্তুতির জন্য দলিল লেখক বা আইনজীবীকে আলাদা পারিশ্রমিক দিতে হয়।
মোট খরচের উদাহরণ (ঢাকা, ৫০ লাখ টাকার জমি):
- রেজিস্ট্রেশন ফি: ৫০,০০০ টাকা (১%)
- স্ট্যাম্প ডিউটি: ১,৫০,০০০ টাকা (৩%)
- উৎস কর: ১,০০,০০০ টাকা (২%)
- সিটি কর্পোরেশন কর: ১,০০,০০০ টাকা (২%)
- মোট সরকারি ফি: প্রায় ৪,০০,০০০ টাকা (৮%)
ই-ফি ক্যালকুলেটর ও অনলাইনে ফি জমার পদ্ধতি
বাংলাদেশ সরকার এখন অনলাইনে জমি নিবন্ধনের ফি হিসাব ও জমার সুবিধা দিয়েছে:
- ই-ফি ক্যালকুলেটর: igr.land.gov.bd বা eporcha.gov.bd তে 'ফি ক্যালকুলেটর' বা 'Fee Calculator' ব্যবহার করে জমির মূল্য দিলে স্বয়ংক্রিয়ভাবে রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প ডিউটি ও অন্যান্য কর হিসাব করা যায়।
- অনলাইনে ফি জমা: বিকাশ, নগদ, ব্যাংক কার্ড বা ইন্টারনেট ব্যাংকিংয়ের মাধ্যমে অনলাইনে ফি জমা দেওয়া যায়।
- চালান সংগ্রহ: অনলাইনে ফি জমার পর চালান কপি প্রিন্ট করুন। রেজিস্ট্রেশনের দিন এটি সাথে রাখতে হবে।
- অ্যাপয়েন্টমেন্ট: ই-রেজিস্ট্রেশন সিস্টেমে অনলাইনে রেজিস্ট্রেশনের তারিখ ও সময় ঠিক করুন।
অনলাইনে ফি জমা দিলে দালালের হাত এড়ানো যায় এবং সরকারি রেকর্ড সংরক্ষিত হয়। সরাসরি একজন ভূমি আইনজীবীর সাহায্যে পুরো প্রক্রিয়া সম্পন্ন করলে ভুলের ঝুঁকি কমে।