২০২৬ সালের নতুন জমি রেজিস্ট্রি খরচ ও ক্যালকুলেটর: স্ট্যাম্প শুল্ক, উৎসে কর ও সাব-রেজিস্ট্রি ফি হিসাব
লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-09-21 · ২০ মিনিট
⚠️ দাবিত্যাগ: এই নিবন্ধটি শুধুমাত্র সাধারণ আইনি তথ্যের জন্য। এটি আইনি পরামর্শ নয়।
সরাসরি পরামর্শের জন্য +880 1712-655546-এ যোগাযোগ করুন।
জমি বা ফ্ল্যাট কেনার পর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সাফ-কবলা দলিল রেজিস্ট্রেশন করতে মোট কত টাকা সরকারি খরচ লাগে, তা না জানার কারণে ক্রেতারা প্রায়শই দলিল লেখক (মুহুরি) ও মধ্যস্বত্বভোগীদের হাতে অতিরিক্ত টাকার শিকার হন। জাতীয় রাজস্ব বোর্ড (NBR), অভ্যন্তরীণ সম্পদ বিভাগ ও নিবন্ধন পরিদপ্তরের ২০২৬ সালের সর্বশেষ অর্থ আইন অনুযায়ী স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় সরকার কর এবং আয়কর আইনের ৫৩এইচ (53H) ধারার গেইন ট্যাক্সের পূর্ণাঙ্গ গাণিতিক হিসাব নিয়ে সুপ্রিম কোর্টের প্রবীণ জমি বিশেষজ্ঞ আইনজীবী <a href="/advocate-md-shah-alam" style="color:var(--gold);font-weight:bold;text-decoration:underline;">অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</a>-এর বিস্তারিত ক্যালকুলেটর গাইড নিচে তুলে ধরা হলো। জমি কেনাবেচায় দলিল যাচাই ও আইনি সুরক্ষায় যোগাযোগ করুন: <a href="tel:01712655546" style="color:var(--gold);font-weight:bold;">০১৭১২-৬৫৫৫৪৬</a>।
⚡ এক নজরে: সাফ-কবলা দলিল রেজিস্ট্রেশন সরকারি ফি ২০২৬
স্থানীয় সরকার কর: সিটি কর্পোরেশন ও পৌরসভায় ২% থেকে ৩%, ইউনিয়ন পরিষদ এলাকায় ১.৫%।
উৎসে কর / গেইন ট্যাক্স (Section 53H): বাণিজ্যিক এলাকায় ৮%, আবাসিক এলাকায় ৪% থেকে ৬%, এবং সাধারণ পল্লী এলাকায় প্রযোজ্য ক্ষেত্রে কম।
ই-ফি (E-Fee) ও এন-ফি (N-Fee): প্রতি পাতা নকল ফি ও ইলেকট্রনিক ফি বাবদ সামান্য সরকারি চার্জ।
১. জমি রেজিস্ট্রেশন ফির প্রধান ৫টি সরকারি খাত
একটি সাফ-কবলা (Sale Deed) দলিলের সরকারি মোট খরচ ৫টি প্রধান খাতে বিভক্ত:
রেজিস্ট্রেশন ফি (Registration Fee): দলিলের মোট মূল্যের ১%। এটি চালান বা পে-অর্ডারের মাধ্যমে বাংলাদেশ ব্যাংকে জমা হয়।
স্ট্যাম্প শুল্ক (Stamp Duty): দলিলের মোট মূল্যের ১.৫%। এটি ট্রেজারি চালান বা নির্ধারিত মূল্যের স্ট্যাম্প ক্রয়ের মাধ্যমে পরিশোধ করা হয়।
স্থানীয় সরকার কর (Local Govt Tax): সিটি কর্পোরেশন বা পৌর এলাকায় ২% থেকে ৩% এবং ইউনিয়ন পরিষদ এলাকায় ১.৫%।
উৎস আয়কর (AIT / Capital Gain Tax under Sec 53H): জমির অবস্থান ও মৌজা মূল্যের ওপর ভিত্তি করে ৪% থেকে ৮% পর্যন্ত।
হলফনামা ও অন্যান্য আনুষঙ্গিক ফি: ৩০০ টাকার স্ট্যাম্পে হলফনামা, ই-ফি (৩০০ টাকা), এন-ফি (প্রতি ৩০০ শব্দের জন্য ২৪ টাকা) এবং এনআইডি যাচাই ফি।
২. এলাকাভিত্তিক মোট খরচের শতকরা হার (সিটি, পৌরসভা ও ইউনিয়ন)
জমির অবস্থান অনুযায়ী সরকারি মোট শতকরা খরচ ভিন্ন হয়ে থাকে (উৎস কর ব্যতীত):
ঢাকা ও চট্টগ্রাম সিটি কর্পোরেশন এলাকা: মোট সরকারি মূল খরচ প্রায় ৮.৫% থেকে ৯% (রেজিস্ট্রেশন ফি ১% + স্ট্যাম্প ১.৫% + স্থানীয় কর ৩% + অন্যান্য চালান)। এর সাথে প্রযোজ্য গেইন ট্যাক্স যোগ হবে।
অন্যান্য সিটি কর্পোরেশন ও জেলা সদর পৌরসভা: প্রায় ৭.৫% থেকে ৮%।
উপজেলা পৌরসভা এলাকা: প্রায় ৬.৫% থেকে ৭%।
পল্লী বা ইউনিয়ন পরিষদ এলাকা: মোট মূল খরচ প্রায় ৫% থেকে ৫.৫% (রেজিস্ট্রেশন ফি ১% + স্ট্যাম্প ১.৫% + স্থানীয় কর ১.৫% + এনআইডি/হলফনামা চালান)।
৩. প্র্যাকটিক্যাল হিসাব: ১০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রিতে মোট খরচ কত?
মুহুরিরা অনেক সময় না জেনে বা ইচ্ছাকৃতভাবে ১.৫ থেকে ২ লাখ টাকা দাবি করে বসেন। সরকারি চালান ব্যাংকে নিজে জমা দিলে এই প্রতারণা থেকে রক্ষা পাওয়া যায়।
৪. ফ্ল্যাট ও অ্যাপার্টমেন্ট রেজিস্ট্রেশনের বিশেষ নিয়ম ও কর
ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে জমির অংশ ও বিল্ডিংয়ের আয়তনের ওপর ভিত্তি করে খরচ নির্ধারিত হয়। ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার বা বর্গফুটের ওপর নির্দিষ্ট হারে উৎস কর এবং ভ্যাট (VAT) প্রযোজ্য হতে পারে। রাজউক বা সিডিএ অনুমোদিত আবাসন প্রকল্পের ক্ষেত্রে ডেভেলপার কোম্পানির ছাড়পত্র ও অনুমোদনপত্র দাখিল করা আবশ্যিক।
আইন অনুযায়ী, আয়কর আইনের ৫৩এইচ ধারা মতে উৎস কর হলো বিক্রেতার মূলধনী আয়ের ওপর কর (Capital Gains Tax)। ফলে তাত্ত্বিকভাবে এই কর পরিশোধ করার দায়িত্ব জমির বিক্রেতার।
তবে বাংলাদেশে প্রচলিত রীতিনীতি অনুযায়ী চুক্তিপত্রে যদি উল্লেখ থাকে যে 'রেজিস্ট্রেশনের যাবতীয় খরচ ক্রেতা বহন করবেন', তবে ক্রেতাকেই তা দিতে হয়। তাই বায়না দলিল (Baina Deed) করার সময় স্পষ্ট লিখে নেওয়া উচিত যে গেইন ট্যাক্স কে পরিশোধ করবে।
৬. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে অতিরিক্ত ঘুষ ও দালালি এড়ানোর কৌশল
সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে অতিরিক্ত টাকা দাবি করলে:
সবসময় ব্যাংকের নির্ধারিত ট্রেজারি চালান বা সোনালী ব্যাংকের মাধ্যমে সরকারি ফি জমা দিন।
দলিল লেখকের সরকারি লাইসেন্স নম্বর যাচাই করুন এবং তার সাথে লিখিত খরচের হিসাব নিন।
সাব-রেজিস্ট্রারের নির্ধারিত সরকারি ফি চার্ট দেখতে চান।
৭. জমি কেনার আগে যে ৫টি দলিল যাচাই করা বাধ্যতামূলক
শুধু রেজিস্ট্রি খরচ জানলেই চলবে না; জমি যেন জাল না হয় সেজন্য ৫টি কাগজপত্র শতভাগ নিশ্চিত করুন:
সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ান: শিকল বা চেইন অব টাইটেল ঠিক আছে কিনা।
পিট দলিল (Parent Deed): বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন তার বিগত ২৫ বছরের দলিল।
হালনাগাদ দাখিলা ও খাজনা রসিদ: সরকারের খাজনা পরিশোধিত কিনা।
অনলাইন ই-নামজারি ও ডিহি ডিসিআর: বিক্রেতার নামে সর্বশেষ মিউটেশন হয়েছে কিনা।
তল্লাশি (Search Report): সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে এনইসি (Non-Encumbrance Certificate) তল্লাশি করে দেখতে হবে জমিটি অন্য কোথাও বন্ধক বা বিক্রি করা হয়েছে কিনা।
৮. অভিজ্ঞ জমি রেজিস্ট্রেশন আইনজীবীর পরামর্শ
জমি ক্রয়-বিক্রয় জীবনের অন্যতম বড় আর্থিক বিনিয়োগ। সামান্য অসতর্কতায় সারাজীবনের সঞ্চয় বেদখল হতে পারে। জমি কেনার পূর্বে অভিজ্ঞ সুপ্রিম কোর্টের জমি আইনজীবীর মাধ্যমে দলিলের লিগ্যাল ভেটিং (Legal Vetting) ও সার্চিং করানো অত্যন্ত জরুরি। আমাদের চেম্বারে কাগজপত্র যাচাই ও নিরাপদ দলিল সম্পাদনে সহায়তা প্রদান করা হয়।
সাধারণ প্রশ্নোত্তর (FAQ)
জমি রেজিস্ট্রির পর মূল দলিল পেতে কতদিন সময় লাগে?
সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রেশনের দিনই দলিলের ৫২ ধারার মূল রসিদ (টোকেন) দেওয়া হয়। তবে বালাম বইয়ে নকল লেখা শেষ করে মূল দলিল হাতে পেতে এলাকাভেদে ৬ মাস থেকে ২ বছর পর্যন্ত সময় লাগতে পারে।
বায়না দলিল রেজিস্ট্রেশন করতে কত খরচ হয়?
সম্পত্তি হস্তান্তর আইন অনুযায়ী বায়না দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক। বায়না দলিলের ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ মূল্যের ওপর নির্দিষ্ট হারে নামমাত্র সরকারি ফি এবং ৩০০ টাকার স্ট্যাম্পে হলফনামা দিতে হয়।
মৌজা মূল্যের চেয়ে কম মূল্যে দলিল রেজিস্ট্রি করা যায় কি?
না। সরকার প্রতি মৌজার জন্য সর্বনিম্ন 'মৌজা রেট' (Govt Mouza Value) নির্ধারণ করে দেয়। দলিল মূল্য তার চেয়ে কম দেখালে সাব-রেজিস্ট্রার দলিল রেজিস্ট্রি করবেন না এবং সরকারি মৌজা মূল্যের ওপর ভিত্তি করেই ফি ধার্য হবে।
অনলাইনে কি জমি রেজিস্ট্রেশন ফি হিসাব করা যায়?
হ্যাঁ, আইন মন্ত্রণালয়ের নিবন্ধন অধিদপ্তরের অফিসিয়াল ওয়েবসাইট (dgreg.gov.bd) এবং ভূমি বাতায়নে ক্যালকুলেটরের মাধ্যমে মৌজা ও এলাকা সিলেক্ট করে সরকারি ফি স্বয়ংক্রিয়ভাবে হিসাব করা যায়।
আইনি সহায়তা বা জরুরি পরামর্শের প্রয়োজন?
যোগাযোগ করুন এডভোকেট মোঃ শাহ আলম: +880 1712-655546 |
WhatsApp
উত্তরা চেম্বার: বাড়ি ৪৬, রোড ৬/বি, সেক্টর ১২, উত্তরা, ঢাকা-১২৩০
কোর্ট চেম্বার: আইনজীবী সমিতি ভবন, ৪র্থ তলা, ৬/৭ কোর্ট হাউস স্ট্রিট, কোতোয়ালি, ঢাকা-১১০০