জমি রেজিস্ট্রি করার পর নামজারি (মিউটেশন) না করলে কী ক্ষতি হতে পারে? — আইনি ঝুঁকি ও সমাধান ২০২৬

• পুনরায় বিক্রয় বা জালিয়াতি: যেহেতু সরকারি সার্ভারে বিক্রেতার নাম বহাল থাকে, সেহেতু বিক্রেতা বা তার ওয়ারিশরা অন্য কোনো ক্রেতার কাছে একই জমি আবার বিক্রি করে দিতে পারে।
• ব্যাংক ঋণ ও সম্পত্তি ক্রোক: বিক্রেতা নিজের নামে থাকা খতিয়ান দিয়ে ব্যাংক ঋণ নিয়ে দেশত্যাগ করলে অর্থঋণ আদালত উক্ত জমি ক্রোক ও নিলামের নির্দেশ দিতে পারেন।
• সরকারি অধিগ্রহণের টাকা বঞ্চিত হওয়া: রাস্তা বা ফ্লাইওভারের জন্য জমি অধিগ্রহণ (Acquisition) হলে ডিসি অফিস খতিয়ানভুক্ত ব্যক্তিকে টাকা দেয়। নামজারি না থাকলে ক্ষতিপূরণের টাকা পেতে বছরের পর বছর ঘুরতে হয়।
• ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) দিতে না পারা: নিজের নামে খাজনা দাখিলা না থাকলে আইনগতভাবে দখলের প্রশাসনিক বৈধতা দুর্বল হয়ে পড়ে।

আইনের সাধারণ নীতি হলো ‘Prior in time, higher in right’—অর্থাৎ যার দলিল আগে রেজিস্ট্রি হয়েছে তিনিই প্রকৃত মালিক। তবে এর জন্য সহকারী জজ আদালতে দ্রুত সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩৯ ও ৪২ ধারায় পরবর্তী দলিল বাতিল ও স্বত্ব ঘোষণার মোকদ্দমা দায়ের করতে হয় এবং এসি ল্যান্ড অফিসে নামজারি বন্ধ রাখার আবেদন করতে হয়।

1. মূল কবলা দলিলের সার্টিফাইড কপি ও বায়া দলিলসমূহের সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ।
2. অনলাইনে ই-নামজারি (mutation.land.gov.bd) পোর্টালে সরাসরি আবেদন পেশ।
3. বিলম্বের কারণ ব্যাখ্যা করে দরখাস্তের সাথে নিরবচ্ছিন্ন দখলের প্রমাণ ও বিদ্যুৎ/গ্যাস বিল বা স্থানীয় চেয়ারম্যান সনদ দাখিল।
4. তহশিলদারের সরেজমিন তদন্তে দখল ও দলিলের মিল পেলে এসি ল্যান্ড নামজারি মঞ্জুর করবেন।