লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-09-22 · ২০ মিনিট
বাংলাদেশে জমি কিনতে গিয়ে সাধারণ ক্রেতা ও প্রবাসীরা সবচেয়ে বড় যে হয়রানির শিকার হন, তা হলো সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের দলিল লেখক ও মধ্যস্বত্বভোগী সিন্ডিকেটের 'গোপন খরচ' ও অতিরিক্ত দাবিকৃত টাকা। সরকার নির্ধারিত সরকারি ফি যেখানে দলিলের মূল্যের মাত্র ৮% থেকে ৯% (পৌরসভা/ইউনিয়ন ভেদে), সেখানে দলিল লেখক সমিতি বা দালালরা দাবি করে বসে ১৫% থেকে ২০%! এই অতিরিক্ত টাকা কি আসলেই সরকারি কোষাগারে যায়, নাকি সিন্ডিকেটের পকেটে? সরকারি ট্রেজারি চালান ও সোনালী ব্যাংকের ই-চালানের মাধ্যমে কীভাবে এক পয়সা বাড়তি না দিয়ে নিজের জমি নিজেই নিরাপদে রেজিস্ট্রি করবেন? সুপ্রিম কোর্টের অভিজ্ঞ জমি আইন বিশেষজ্ঞ <a href="/advocate-md-shah-alam" style="color:var(--gold);font-weight:bold;text-decoration:underline;">অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</a>-এর বিস্তারিত নির্দেশিকা নিচে তুলে ধরা হলো। প্রয়োজনে পরামর্শের জন্য সরাসরি কল করুন: <a href="tel:01712655546" style="color:var(--gold);font-weight:bold;">01712655546</a>।
| বিষয় / শর্ত | সরকারি নিয়ম, ফি ও আইন (২০২৬) |
|---|---|
| রেজিস্ট্রেশন ফি ও স্ট্যাম্প শুল্ক | রেজিস্ট্রেশন ফি ১% + স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫% (দলিলে প্রদর্শিত মূল্যের ওপর) |
| স্থানীয় সরকার কর ও ভ্যাট | স্থানীয় সরকার কর ২%–৩% + ভ্যাট ১.৫%–৪.৫% (অবস্থানভেদে) |
| উৎসে কর (Gain Tax / TDS) | এলাকা ও মৌজা রেট অনুযায়ী ১% থেকে ৮% (আয়কর আইন ২০২৩) |
| হেবা দলিলের সরকারি খরচ | রক্তের সম্পর্কের আত্মীয়দের মধ্যে নামমাত্র ফি (প্রায় ১,৫০০–২,৫০০ টাকা) |
| অফিসিয়াল ভূমি ও দলিল পোর্টাল | land.gov.bd, dlrms.land.gov.bd ও eporcha.gov.bd |
রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮, স্ট্যাম্প আইন ১৮৯৯ এবং আয়কর আইন ২০২৩ অনুযায়ী একটি সাফ-কবলা (বিক্রয়) দলিলের শতভাগ বৈধ সরকারি ফির তালিকা নিম্নরূপ:
| ফির খাত | হার (দলিল মূল্যের ওপর) | জমা দেওয়ার মাধ্যম |
|---|---|---|
| রেজিস্ট্রেশন ফি (A-Fee) | ১% (বাধ্যতামূলক) | ট্রেজারি চালান / পে-অর্ডার |
| স্ট্যাম্প শুল্ক (Stamp Duty) | ১.৫% (বাধ্যতামূলক) | নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প / চালান |
| স্থানীয় সরকার কর (LGT) | ৩% (পৌরসভা/সিটি কর্পোরেশন/ইউনিয়ন) | ব্যাংক ড্রাফট / চালান |
| উৎস কর (Section 53H ITA 2023) | ২% থেকে ৮% (এলাকা ও মৌজা ভেদে) | সোনালী ব্যাংক চালান |
| হলফনামা স্ট্যাম্প ফি | ৩০০ টাকা | নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প |
| ই-ফি ও এন-ফি | প্রতি পৃষ্ঠা বা পাতার সরকারি স্কেল (১৫০-৫০০ টাকা) | কোর্ট ফি / সরকারি রসিদ |
উপরে উল্লিখিত ফি ছাড়া বাংলাদেশে কোনো জমি রেজিস্ট্রিতে এক টাকাও সরকারি অতিরিক্ত কোনো চার্জ নেই।
সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সাধারণ মানুষের আইন না জানার সুযোগ নিয়ে মুহুরী বা দলিল লেখক সিন্ডিকেট যে সকল কাল্পনিক খাতের কথা বলে অতিরিক্ত টাকা নেয়:
সাব-রেজিস্ট্রি অফিস প্রতি দুই বছর পর পর প্রতিটি মৌজার জমির শ্রেণীভেদে (যেমন: নাল, বাড়ি, ভিটি, ধানি, দোকান) একটি সর্বনিম্ন সরকারি বাজারমূল্য বা 'মৌজা রেট' নির্ধারণ করে।
আইনের নিয়ম হলো—জমির দলিলে উল্লেখিত বিক্রয়মূল্য এবং সরকারি মৌজা রেটের মধ্যে যেটি বেশি হবে, সেই মূল্যের ওপর সরকারি ফি প্রযোজ্য হবে। দালালরা অনেক সময় মৌজা রেটের হিসাব ভুল দেখিয়ে ক্রেতার কাছ থেকে বেশি টাকা কেটে রাখে কিন্তু ব্যাংকে কম মূল্যের চালান জমা দিয়ে মাঝখানের অর্থ আত্মসাৎ করে। তাই রেজিস্ট্রি অফিসে যাওয়ার পূর্বেই সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নোটিশ বোর্ড বা ভূমি পোর্টালে আপনার দাগ ও মৌজার সর্বনিম্ন রেট জেনে নিন।
সিন্ডিকেটের হাত থেকে বাঁচার সবচেয়ে কার্যকর অস্ত্র হলো সরকারি Automated Chalan System (A-Chalan)। বর্তমান ডিজিটাল যুগে ক্রেতা নিজেই www.achalan.gov.bd পোর্টালে ঢুকে নির্দিষ্ট কোডে (Code: 1-2161-xxxx) রেজিস্ট্রেশন ফি ও স্ট্যাম্প শুল্কের চালান জেনারেট করে সোনালী ব্যাংক বা যেকোনো অনলাইন কার্ড/বিকাশের মাধ্যমে সরাসরি সরকারি কোষাগারে টাকা জমা দিতে পারেন। ব্যাংকের অরিজিনাল চালান কপি দলিলে সংযুক্ত করে দিলে দলিল লেখক কেবল তার টাইপ ও ড্রাফটিং পারিশ্রমিক (যা আইনে নির্ধারিত) পাওয়ার যোগ্য হবেন।
আপনার জমি বিরোধ, বাটোয়ারা মামলা, জামিন, তালাক বা সাইবার জটিলতায় বিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিতে সুপ্রিম কোর্ট বা উত্তরা চেম্বারে নথিপত্রসহ সরাসরি বসুন।
রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮-এর ৫২ ধারা অনুযায়ী, যখনই সাব-রেজিস্ট্রার দলিলে স্বাক্ষর করবেন, তাৎক্ষণিকভাবে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জমি গ্রহীতা বা ক্রেতাকে একটি সরকারি রসিদ বা স্লিপ প্রদান করা হয়। একে '৫২ ধারা রসিদ' (Section 52 Receipt) বলা হয়।
দালালরা এই রসিদটি তাদের কাছে রেখে দেয় এবং পরবর্তীতে মূল দলিল তোলার সময় মক্কেলের কাছ থেকে আবার অতিরিক্ত ২০,০০০-৫০,০০০ টাকা ব্ল্যাকমেইল করে দাবি করে। পরামর্শ: রেজিস্ট্রি সম্পন্ন হওয়া মাত্র সাব-রেজিস্ট্রারের এজলাসেই নিজের ৫২ ধারা রসিদ নিজে সরাসরি চেয়ে নিন। এই রসিদ আপনার কাছে থাকলে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে বালাম লেখা শেষ হওয়া মাত্র বিনা খরচে আপনি নিজে গিয়ে মূল দলিল তুলতে পারবেন।
যদি কোনো দলিল লেখক সরকারি নির্ধারিত ফি ছাড়া বাড়তি টাকা দাবি করে বা রসিদ আটকে রাখে, তবে তাৎক্ষণিকভাবে নিম্নোক্ত পদক্ষেপ গ্রহণ করুন:
জমি ক্রয়ের পূর্বে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যাওয়ার চেয়েও জরুরি হলো সিএস, এসএ, আরএস, বিএস খতিয়ান ও বায়া দলিলের মালিকানা চেইন অব টাইটেল (Chain of Title) নিখুঁতভাবে পরীক্ষা করা। সাব-রেজিস্ট্রার কেবল দলিল রেজিস্ট্রি করেন, তিনি কিন্তু দলিলের স্বত্ব বা নির্ভেজাল মালিকানা গ্যারান্টি দেন না। কোটি টাকার জমি কেনার পূর্বে সুপ্রিম কোর্টের অভিজ্ঞ সিভিল ও ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে লিগ্যাল স্ক্রুটিনি ও ড্রাফটিং সম্পন্ন করতে যোগাযোগ করুন অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলমের চেম্বারে: 01712655546।