মৌজা ম্যাপ বা নকশা অনলাইনে তোলার নিয়ম ২০২৬: সিএস, এসএ ও আরএস ম্যাপ ফি ও পাওয়ার উপায়
লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-09-11
⚠️ দাবিত্যাগ: এই নিবন্ধটি শুধুমাত্র সাধারণ আইনি তথ্যের জন্য। এটি আইনি পরামর্শ নয়।
সরাসরি পরামর্শের জন্য
+880 1712-655546-এ যোগাযোগ করুন।
বাংলাদেশে জমি কেনাবেচা, সীমানা নির্ধারণ, বাটোয়ারা মামলা কিংবা জমিতে আমিন বা সার্ভেয়ার এনে সঠিক পরিমাপ করার জন্য সবচেয়ে অপরিহার্য দলিল হলো 'মৌজা ম্যাপ' বা 'নকশা'। খতিয়ানে কেবল জমির মালিকের নাম ও দাগের হিস্যা লেখা থাকে, কিন্তু বাস্তবে জমিটি মৌজার ঠিক কোন স্থানে অবস্থিত, তার চতুর্সীমা কেমন, সংলগ্ন রাস্তা বা খাল রয়েছে কি না—তা একমাত্র মৌজা ম্যাপ দেখেই নিশ্চিত হওয়া যায়। অতীতে একটি সিএস, এসএ বা আরএস মৌজা ম্যাপ তুলতে জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের (DC Office) রেকর্ডরুমে মাসের পর মাস ধর্ণা দিতে হতো এবং মধ্যস্বত্বভোগী ও দালালদের খপ্পরে পড়ে হাজার হাজার টাকা গচ্চা দিতে হতো। কিন্তু বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয় এবং ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর (DLRS)-এর আধুনিকায়নের ফলে ঘরে বসেই অনলাইনে সরকারি নির্ধারিত ফিতে যেকোনো মৌজার মূল শিট বা নকশা আবেদন করা যায় এবং ডাকযোগে সরাসরি বাসায় ডেলিভারি পাওয়া যায়। ২০২৬ সালের আধুনিক নিয়মে মৌজা ম্যাপ আবেদনের সঠিক ধাপসমূহ নিচে বিশ্লেষণ করা হলো।
১. মৌজা ম্যাপ (Mouza Map) কী এবং জমি সুরক্ষায় এর অপরিহার্য গুরুত্ব
একটি দেশের ভূমি ব্যবস্থাপনার সবচেয়ে প্রাথমিক ও ক্ষুদ্রতম ভৌগোলিক প্রশাসনিক একক হলো 'মৌজা'। ব্রিটিশ আমল থেকেই রাজস্ব আদায় এবং জমির মালিকানা সুনির্দিষ্ট করার লক্ষ্যে প্রতিটি মৌজাকে জরিপের মাধ্যমে স্কেল ধরে নকশায় অঙ্কন করা হয়েছে, যাকে আমরা 'মৌজা ম্যাপ' বলি।
মৌজা ম্যাপ কেন প্রয়োজন?
১. জমির সঠিক অবস্থান শনাক্তকরণ: খতিয়ানে শুধু দাগ নম্বর থাকে, কিন্তু দাগটি মৌজার উত্তর, দক্ষিণ, পূর্ব বা পশ্চিমে অবস্থিত—তা ম্যাপ ছাড়া বোঝা অসম্ভব।
২. জমির আকার ও সীমানা নির্ধারণ: ম্যাপে গান্টার স্কেল (Gunter Scale) বা একর কম্ব (Acre Comb) দিয়ে মেপে জমির সঠিক দৈর্ঘ্য, প্রস্থ ও কোণ নির্ধারণ করা যায়।
৩. নকশার রাস্তা বা খাস জমি নিশ্চিতকরণ: জমি সংলগ্ন সরকারি হালট, গোপাট, রাস্তা বা ড্রেন নকশায় সঠিকভাবে বিদ্যমান কি না তা যাচাই করা যায়।
৪. জমি কেনার পূর্বে জবরদখল ঝুঁকি এড়ানো: বিক্রেতা দলিলে যে দাগ উল্লেখ করছেন, নকশায় বাস্তবের জমিটি সেই দাগেই বিদ্যমান কি না তা মেলানো যায়।
২. বিভিন্ন ধরনের মৌজা জরিপের নকশা: সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস ম্যাপের তফাত
বাংলাদেশে ভূমি বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য ঐতিহাসিক জরিপগুলোর ম্যাপ সংগ্রহ করা অত্যন্ত জরুরি:
১. সিএস নকশা (Cadastral Survey Map - ১৮৮৮-১৯৪০):
ভারতবর্ষের প্রথম বৈজ্ঞানিক কিস্তোয়ার জরিপ। এটি জমির মৌলিক সীমানা ও প্রাচীন স্বত্ব প্রমাণের জন্য আদালতে ভিত্তিপ্রস্তর হিসেবে গণ্য হয়।
২. এসএ নকশা (State Acquisition Survey Map - ১৯৫৬-১৯৬২):
জমিদারি উচ্ছেদের পর দ্রুত প্রস্তুতকৃত নকশা। অনেক এলাকায় সিএস নকশার ওপরই হালনাগাদ করা হয়েছিল।
৩. আরএস নকশা (Revisional Survey Map):
সিএস ও এসএ নকশার ত্রুটি দূর করে সরেজমিনে আধুনিক পন্থায় পরিচালিত সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য জরিপ। বর্তমান আদালতে আরএস নকশা অত্যন্ত প্রামাণ্য দলিল।
৪. বিএস বা সিটি জরিপ নকশা (City / Bangladesh Survey):
ঢাকা ও অন্যান্য মেট্রোপলিটন এলাকায় আধুনিক থিওডোলাইট ও ডিজিটাল প্রযুক্তিতে প্রস্তুত সাম্প্রতিক নকশা। জমি রেজিস্ট্রির সময় বর্তমান বিএস নকশার দাগ মিলিয়ে দেখা হয়।
৩. মৌজা ম্যাপ তোলার জন্য প্রয়োজনীয় তথ্য ও প্রাথমিক প্রস্তুতি
অনলাইনে আবেদন করার পূর্বে আবেদনকারীকে কিছু সুনির্দিষ্ট তথ্য সংগ্রহে রাখতে হবে:
- সংশ্লিষ্ট জমির জেলা, উপজেলা / থানা এবং মৌজার নাম ও জেএল নম্বর (JL Number)।
- যে জরিপের ম্যাপ তুলতে চান তার ধরন (সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস)।
- সংশ্লিষ্ট মৌজার শিট নম্বর (Sheet Number): বড় মৌজাগুলো ১, ২, ৩, ৪ নম্বর শিটে বিভক্ত থাকে। আপনার দাগটি কোন শিটে অবস্থিত তা পূর্বের খতিয়ান বা স্থানীয় ইউনিয়ন ভূমি অফিস থেকে জেনে নিতে হবে।
- আবেদনকারীর সচল মোবাইল নম্বর এবং জাতীয় পরিচয়পত্র (NID) নম্বর।
- সঠিক পোস্টাল কোড ও বিস্তারিত ডাক ঠিকানা, যেখানে ডাকপিয়ন ম্যাপটি সরাসরি পৌঁছে দিতে পারে।
৪. অনলাইনে মৌজা ম্যাপ আবেদনের ধাপে ধাপে নিয়ম ২০২৬ (DLRS & Land Portal)
২০২৬ সালের সরকারি সিস্টেম অনুযায়ী অনলাইনে মৌজা ম্যাপ আবেদনের সঠিক পদ্ধতি:
ধাপ ১: সরকারি ওয়েবসাইটে প্রবেশ:
ইন্টারনেট ব্রাউজার থেকে ভূমি মন্ত্রণালয়ের অফিসিয়াল ই-পর্চা ও নকশা পোর্টাল (eporcha.gov.bd অথবা dlrs.gov.bd)-এ প্রবেশ করুন এবং 'মৌজা ম্যাপ' ট্যাবে ক্লিক করুন।
ধাপ ২: ভৌগোলিক তথ্য নির্বাচন:
ড্রপডাউন মেনু থেকে আপনার বিভাগ, জেলা, উপজেলা এবং নির্দিষ্ট মৌজা নির্বাচন করুন।
ধাপ ৩: জরিপ ও শিট নম্বর চয়ন:
তালিকায় প্রদর্শিত সিএস, এসএ বা আরএস জরিপের তালিকা থেকে কাঙ্ক্ষিত জরিপ এবং শিট নম্বর সিলেক্ট করুন।
ধাপ ৪: ডেলিভারির ধরন ও ঠিকানা পূরণ:
ডেলিভারির অপশনে 'ডাকযোগে' নির্বাচন করুন। এরপর আপনার নাম, এনআইডি নম্বর, মোবাইল নম্বর এবং যে ঠিকানায় ম্যাপ পেতে চান সেই পূর্ণাঙ্গ ঠিকানা পোস্ট কোড সহ সতর্কতার সাথে টাইপ করুন।
ধাপ ৫: অনলাইন ফি পরিশোধ:
পেমেন্ট গেটওয়ে নির্বাচন করে বিকাশ, নগদ, রকেট বা যেকোনো ডেবিট/ক্রেডিট কার্ডের মাধ্যমে সরকারি ফি তাৎক্ষণিক পরিশোধ করুন। পেমেন্ট সফল হলে একটি রসিদ ও ট্র্যাকিং নম্বর সংবলিত চালান স্ক্রিনে প্রদর্শিত হবে, যা প্রিন্ট বা পিডিএফ সেভ করে সংরক্ষণ করতে হবে।
৫. সরকারি ফি ও ডাক মাশুলের সঠিক হিসাব ২০২৬: মধ্যস্বত্বভোগী পরিহার
মৌজা ম্যাপ তোলার সরকারি খরচ অত্যন্ত যৌক্তিক ও নির্দিষ্ট:
- প্রতিটি মৌজা ম্যাপের শিট ফি: ৫২০ টাকা (নির্দিষ্ট সরকারি ফি)।
- পোস্টাল ডেলিভারি বা ডাক মাশুল: ৬০ টাকা থেকে ১১০ টাকা (দূরত্ব ও জেলার ওপর নির্ভর করে)।
- সর্বমোট খরচ: সাধারণত ৫৮০ টাকা থেকে ৬৩০ টাকার মধ্যে একটি পূর্ণাঙ্গ অরিজিনাল মুদ্রিত মৌজা নকশা পাওয়া যায়।
পূর্বের মতো ডিসি অফিসের দালালদের ২,০০০ থেকে ৫,০০০ টাকা দেওয়ার কোনো প্রয়োজন নেই। সম্পূর্ণ প্রক্রিয়াটি এখন ডিজিটালাইজড ও সরকারি অটোমেশনের আওতাভুক্ত।
৬. আবেদনের সর্বশেষ অবস্থা ট্র্যাকিং (Application Tracking) ও ডেলিভারি প্রক্রিয়া
আবেদন জমা দেওয়ার পর পোর্টালে 'আবেদনের অবস্থা' (Application Tracking) অপশনে গিয়ে আবেদনের রেফারেন্স নম্বর বা মোবাইল নম্বর দিয়ে যেকোনো সময় বর্তমান অগ্রগতি চেক করা যায়।
প্রক্রিয়াটি যেভাবে এগোয়:
১. কেন্দ্রীয় ভূমি রেকর্ড অফিস আবেদনটি গ্রহণ করে সংশ্লিষ্ট রেকর্ডরুমের সংরক্ষিত প্রিন্টার থেকে উচ্চমানের হেভি-ডিউটি ট্রেসিং পেপারে ম্যাপ প্রিন্ট করে।
২. দায়িত্বপ্রাপ্ত রাজস্ব কর্মকর্তা ম্যাপটিতে সরকারি সিল ও স্বাক্ষর প্রদান করেন।
৩. ডাক বিভাগের মাধ্যমে বিশেষ সুরক্ষিত ওয়াটারপ্রুফ টিউব বা রোল্ড প্যাকেজিংয়ে ম্যাপটি বুকিং করা হয়।
৪. ৭ থেকে ১০ কার্যদিবসের মধ্যে আপনার নিকটস্থ পোস্ট অফিসের ডাকপিয়ন এটি আপনার ঠিকানায় পৌঁছে দেয়।
৭. মৌজা ম্যাপ হাতে পাওয়ার পর দাগ নম্বর ও সীমানা মিলিয়ে দেখার আইনি কৌশল
মৌজা নকশা হাতে আসার পর জমিতে গিয়ে একজন অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার এবং বিজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তায় নিম্নোক্ত বিষয়গুলো পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে মিলিয়ে নিতে হয়:
১. দাগের আকৃতি ও বাউন্ডারি: নকশায় আপনার দাগটির আকৃতি চতুর্ভুজ, ত্রিভুজ বা বাঁকানো কেমন এবং বাস্তবে জমির সীমানা প্রাচীর বা আইল ঠিক সেই আকৃতিতেই রয়েছে কি না।
২. বাটা দাগ বা ছিট দাগ: নকশায় কোনো বাটা দাগ (যেমন ১২০/৫৫০) তৈরি হয়েছে কি না।
৩. রাস্তার প্রবেশাধিকার: নকশায় রেকর্ডীয় রাস্তা বা চলাচলের সরকারি পথ আপনার জমির সীমানাকে স্পর্শ করেছে কি না।
৪. পার্শ্ববর্তী দাগের অবস্থান: আপনার দাগের চারপাশের চতুর্সীমার দাগ নম্বরগুলো এবং তাদের মালিকদের বাস্তব দখল নকশার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ কি না।
৮. গান্টার স্কেল ও একর কম্ব: আমিন কীভাবে মৌজা ম্যাপ দিয়ে জমিতে ফিতা ফেলে?
মৌজা ম্যাপে জমি পরিমাপের একটি সুনির্দিষ্ট বৈজ্ঞানিক ও জ্যামিতিক মানদণ্ড রয়েছে। সাধারণত বাংলাদেশের অধিকাংশ মৌজা নকশা ১৬ ইঞ্চি = ১ মাইল (16 inches = 1 mile) স্কেলে প্রস্তুত করা হয়। তবে ঘনবসতিপূর্ণ শহর ও পৌর এলাকায় এটি ৩২ ইঞ্চি বা ৬৪ ইঞ্চি = ১ মাইল স্কেলেও আঁকা থাকে। নকশা দেখে জমিতে মাপার জন্য সার্ভেয়ার বা আমিন গান্টার স্কেল ব্যবহার করেন, যেখানে ১ ইঞ্চিকে নির্দিষ্ট লিঙ্ক (Link) বা কড়িতে ভাগ করা থাকে। ৬৬ ফুট সমান ১০০ লিঙ্ক, এবং এক বর্গ চেইনে ১০০০ বর্গ লিঙ্ক হয়। নকশায় দাগের চারদিকের বাহু মেপে লিঙ্ক বের করা হয় এবং পরবর্তীতে জমিতে গিয়ে লোহার চেইন বা মেপে ফিতা ফেলে বাস্তবের সীমানা নির্ধারণ করা হয়। অনেক সময় সাধারণ মানুষ না জানার কারণে অসাধু আমিনরা নিজেদের মনগড়া ফিতা ফেলে জমি কম-বেশি দেখিয়ে বিরোধ সৃষ্টি করে। তাই মৌজা ম্যাপের স্কেল এবং সরকারি স্ট্যান্ডার্ড গান্টার পরিমাপের হিসাব নিজে যাচাই করা প্রত্যেক জমির মালিকের জন্য অত্যন্ত সচেতনতামূলক একটি কাজ।
৮. মৌজা ম্যাপে সীমানা বা খালের গরমিল থাকলে প্রতিকার: সীমানা বিরোধ ও সার্ভেয়ার নির্ধারণ
অনেক সময় দেখা যায় নকশায় হয়তো কোনো জমি সরকারি খাল বা রাস্তার ভেতর ঢুকে গেছে অথবা প্রতিবেশীর দাগ আপনার দাগের ভেতর প্রবেশ করেছে।
আইনি সমাধান:
- সীমানা চিহ্নিতকরণ আবেদন (Demarcation Application): সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসি ল্যান্ড অফিসে নির্ধারিত কোর্ট ফি দিয়ে সরকারি কানুনগো ও সার্ভেয়ারের মাধ্যমে জমি ডিমারকেশন বা সীমানা নির্ধারণের আবেদন করা যায়।
- নকশা সংশোধন: জরিপ চলাকালীন ভুল হলে ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে (Land Survey Tribunal) মামলা করে নকশা সংশোধনের ডিক্রি নিতে হয়।
- বিরোধ তীব্র হলে ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৪ বা ১৪৫ ধারার আশ্রয় নিয়ে নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেটের মাধ্যমে স্থিতাবস্থা বজায় রাখা যায়।
১০. বাটোয়ারা মোকদ্দমায় কোর্ট কমিশনারের মৌজা ম্যাপ ব্যবহারের বাধ্যতামূলক নিয়ম
যখন একাধিক শরিকের মধ্যে জমি ভাগ-বাটোয়ারা নিয়ে দেওয়ানি আদালতে বাটোয়ারা মামলা (Partition Suit) চূড়ান্ত পর্যায়ে পৌঁছায়, তখন আদালত একজন বিজ্ঞ অ্যাডভোকেট কমিশনারকে সরেজমিনে গিয়ে পক্ষগণের হিস্যা অনুযায়ী জমি বণ্টনের নির্দেশ দেন। দেওয়ানি কার্যবিধির ২৬ আদেশের ৯ ও ১৩ বিধি অনুসারে অ্যাডভোকেট কমিশনারকে অবশ্যই মূল রেকর্ডীয় মৌজা নকশা জমিতে নিয়ে যেতে হবে। নকশায় উল্লিখিত দাগ নম্বর অনুযায়ী প্রতিটি শরিকের জন্য পৃথক পৃথক সাহাম (Share) রঙ দিয়ে চিহ্নিত করে একটি নতুন সাহাম ম্যাপ প্রস্তুত করতে হয়। এই সাহাম ম্যাপ মূল মৌজা নকশার সাথে শতভাগ মেলানো হয়। যদি কোনো কমিশনার মৌজা ম্যাপ জমিতে না মিলিয়ে ঘরে বসে আনুমানিক রিপোর্ট দেন, তবে বিজ্ঞ আদালতে সেই কমিশনার রিপোর্টের বিরুদ্ধে আপত্তি (Objection to Commissioner Report) দাখিল করে নতুন কমিশনার নিয়োগের ডিক্রি আদায় করা যায়।
৯. রেকর্ডরুম থেকে সরাসরি মৌজা ম্যাপ তোলার প্রচলিত পদ্ধতি বনাম অনলাইন পদ্ধতি
অনলাইন ব্যবস্থার পাশাপাশি জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের রেকর্ডরুম থেকেও সরাসরি অফলাইনে মৌজা ম্যাপ সংগ্রহের সুযোগ এখনও বহাল রয়েছে:
অফলাইন পদ্ধতি:
- ডিসি অফিসের রেকর্ডরুমে গিয়ে নির্ধারিত ফরম পূরণ করে ট্রেজারি চালানের মাধ্যমে বাংলাদেশ ব্যাংকে ফি জমা দিতে হয়।
- চালানের কপি সহ আবেদন দাখিল করলে রেকর্ডরুম থেকে নির্দিষ্ট তারিখে ম্যাপ সরবরাহ করা হয়।
তবে অফলাইন পদ্ধতিতে প্রায়শই দীর্ঘ লাইন, কালক্ষেপণ এবং মধ্যস্বত্বভোগীদের দৌরাত্ম্য দেখা যায়। তাই ভূমি মন্ত্রণালয়ের বর্তমান অনলাইন ডেলিভারি সিস্টেমটি সবচেয়ে নিরাপদ, দ্রুত এবং স্বচ্ছ।
১০. দেওয়ানি আদালতে জমিজমা মামলায় মৌজা ম্যাপের সাক্ষ্যগত মূল্য (Evidentiary Value)
সাক্ষ্য আইন ১৮৭২ (Evidence Act, 1872)-এর ধারা ৩৬ ও ৮৩ অনুযায়ী সরকারি কর্তৃপক্ষের নির্দেশে প্রস্তুতকৃত মৌজা ম্যাপ আদালতে সম্পূর্ণ প্রামাণ্য ও সরকারি দলিল (Public Document) হিসেবে সরাসরি গ্রহণযোগ্য।
দেওয়ানি স্বত্ব মামলা বা বাটোয়ারা মামলায়:
- বিজ্ঞ আদালত যখন অ্যাডভোকেট কমিশনার (Advocate Commissioner) বা সার্ভেয়ার কমিশনার নিয়োগ করেন, তখন কমিশনার উক্ত মৌজা ম্যাপের ওপর ভিত্তি করেই জমিতে গিয়ে ফিতা ফেলে বাস্তব দখল ও সীমানা পরিমাপ করেন।
- মৌজা ম্যাপ ব্যতীত কোনো অ্যাডভোকেট কমিশনারের প্রতিবেদন (Commission Report) আদালতে গ্রহণযোগ্য হয় না। ফলে মামলার বিজয়ে সঠিক মৌজা নকশা অন্যতম প্রধান তুরুপের তাস।
১১. সিনিয়র আইনজীবী অ্যাডভোকেট এম ডি শাহ আলমের চেম্বারের আইনি পরামর্শ
জমি সংক্রান্ত যেকোনো বিরোধ, দলিল রেজিস্ট্রি বা মামলা মোকদ্দমায় মৌজা ম্যাপের নিখুঁত বিশ্লেষণ ব্যতীত কোনো আইনি পদক্ষেপ নেওয়া উচিত নয়। সামান্য কয়েক ইঞ্চি সীমানার ভুল ব্যাখ্যায় দেওয়ানি মামলায় পরাজয় ঘটতে পারে।
অ্যাডভোকেট এম ডি শাহ আলম সাহেবের চেম্বারের প্র্যাকটিস গাইডলাইন:
- জমি ক্রয়ের পূর্বে সিএস, এসএ এবং বিএস মৌজা নকশা সংগ্রহ করে বাস্তব দখলের সাথে শতভাগ মিল যাচাই করা।
- সীমানা বিরোধ বা জবরদখলের ক্ষেত্রে সহকারী জজ আদালত থেকে জরুরি সার্ভেয়ার কমিশন নিয়োগের দরখাস্ত দাখিল।
- নকশায় ত্রুটি থাকলে উপযুক্ত ট্রাইব্যুনালে যথাসময়ে মামলা পরিচালনা।
- চেম্বার যোগাযোগের ঠিকানা: রুম নং ২০৮ ও ২১৪, ঢাকা জেলা ও দায়রা জজ আদালত ভবন (কোর্ট চত্বর), ঢাকা। ফোন: ০১৭১১-৯৪৬১৯৮ / ০১৭৩১৮৪১৯১৯।