লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-07-07
জমি কেনার পর নামজারি বা মিউটেশন হওয়া অত্যন্ত জরুরি — এটি না হলে আইনি মালিকানা অসম্পূর্ণ থাকে। এখন ঘরে বসেই eporcha.gov.bd পোর্টাল অথবা SMS-এর মাধ্যমে আপনার মিউটেশন আবেদনের সর্বশেষ অবস্থা জানা সম্ভব। এই গাইডে ধাপে ধাপে সম্পূর্ণ পদ্ধতি এবং সমস্যা সমাধানের উপায় আলোচনা করা হয়েছে।
মিউটেশন বা নামজারি হলো ভূমি রেকর্ডে জমির মালিকানা পরিবর্তনের সরকারি নথিভুক্তি প্রক্রিয়া। যখন কেউ জমি ক্রয়, উত্তরাধিকার, দান বা বিনিময়ের মাধ্যমে পায়, তখন সেই ব্যক্তির নামে সরকারি খতিয়ানে রেকর্ড পরিবর্তন করাকে মিউটেশন বলে।
বাংলাদেশে মিউটেশন প্রক্রিয়া স্টেট অ্যাকুইজিশন অ্যান্ড টেনেন্সি অ্যাক্ট ১৯৫০ এবং ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশ ১৯৮৪ অনুযায়ী পরিচালিত হয়। উপজেলা ভূমি অফিস (সহকারী কমিশনার ভূমি অফিস) এই প্রক্রিয়া পরিচালনা করে।
মনে রাখবেন: দলিল রেজিস্ট্রেশন মানেই মিউটেশন নয়। রেজিস্ট্রেশনের পর আলাদাভাবে মিউটেশন আবেদন করতে হয়।
অনেকেই মিউটেশন আবেদন করার পর অপেক্ষায় থাকেন কিন্তু নিয়মিত স্ট্যাটাস চেক করেন না। এটি একটি বড় ভুল, কারণ:
২০২৬ সালে ডিজিটাল ভূমি ব্যবস্থাপনায় বাংলাদেশ সরকার অনলাইনে মিউটেশন ট্র্যাকিং সহজ করেছে। এখন ঘরে বসে মিনিটেই স্ট্যাটাস জানা যায়।
পরামর্শ: প্রতি ৭-১০ দিনে একবার অনলাইনে আবেদনের অবস্থা পরীক্ষা করুন।
বাংলাদেশ সরকারের eporcha.gov.bd হলো মিউটেশন স্ট্যাটাস চেকের প্রধান অনলাইন প্ল্যাটফর্ম।
eporcha.gov.bd ওয়েবসাইটে যান। হোমপেজে 'মিউটেশন' বা 'নামজারি' মেনুতে ক্লিক করুন।
মেনু থেকে 'মিউটেশন আবেদনের অবস্থা জানুন' বা 'Mutation Application Status' অপশনটি বেছে নিন।
নিচের যেকোনো একটি তথ্য দিন:
নিরাপত্তা যাচাইয়ের জন্য ক্যাপচা কোড সঠিকভাবে পূরণ করুন। অনুসন্ধান বাটনে ক্লিক করলে আবেদনের সর্বশেষ অবস্থা, শুনানির তারিখ এবং মন্তব্য দেখা যাবে।
| প্রয়োজনীয় তথ্য | কোথায় পাবেন |
|---|---|
| আবেদন নম্বর | মিউটেশন রিসিট / আবেদনের কপিতে |
| NID নম্বর | জাতীয় পরিচয়পত্রে |
| মোবাইল নম্বর | আবেদনে দেওয়া নম্বর |
গুরুত্বপূর্ণ: land.gov.bd অথবা dlrs.gov.bd পোর্টালেও মিউটেশন সংক্রান্ত তথ্য পাওয়া যায়।
স্মার্টফোন বা ইন্টারনেট সংযোগ না থাকলেও SMS-এর মাধ্যমে মিউটেশন স্ট্যাটাস জানা যায়।
MUTATION [আবেদন নম্বর] লিখে পাঠান 16122 নম্বরে
উদাহরণ: MUTATION 2024-123456 পাঠান 16122 নম্বরে
LAND MUT [আবেদন নম্বর] পাঠান 16122 নম্বরে
| সুবিধা | সীমাবদ্ধতা |
|---|---|
| ইন্টারনেট লাগে না | বিস্তারিত তথ্য কম পাওয়া যায় |
| যেকোনো ফোন থেকে পাঠানো যায় | SMS চার্জ প্রযোজ্য |
| দ্রুত উত্তর পাওয়া যায় | ডকুমেন্ট সংক্রান্ত তথ্য নেই |
| গ্রামাঞ্চলে সুবিধাজনক | সব অপারেটরে কাজ নাও করতে পারে |
হেল্পলাইন: ভূমি সেবা হেল্পলাইন 16122 নম্বরে ফোন করেও মিউটেশন স্ট্যাটাস জানতে পারবেন।
অনলাইনে মিউটেশন চেক করলে বিভিন্ন স্ট্যাটাস দেখা যায়। এগুলোর অর্থ জানা থাকলে পরবর্তী পদক্ষেপ নেওয়া সহজ হয়।
| স্ট্যাটাস | অর্থ | করণীয় |
|---|---|---|
| আবেদন গৃহীত / Pending | আবেদন জমা পড়েছে, প্রক্রিয়াধীন | অপেক্ষা করুন, নিয়মিত চেক করুন |
| শুনানি নির্ধারিত | শুনানির তারিখ নির্ধারিত হয়েছে | নির্ধারিত তারিখে উপস্থিত থাকুন |
| ডকুমেন্ট চাওয়া হয়েছে | অতিরিক্ত কাগজপত্র দাখিল করতে হবে | অবিলম্বে প্রয়োজনীয় কাগজ জমা দিন |
| আপত্তি দাখিল | তৃতীয় পক্ষ আপত্তি করেছে | আইনজীবীর পরামর্শ নিন, জবাব দাখিল করুন |
| অনুমোদিত / Approved | মিউটেশন সম্পন্ন হয়েছে | নামজারি খতিয়ান সংগ্রহ করুন |
| প্রত্যাখ্যাত / Rejected | আবেদন নামজুর হয়েছে | কারণ জেনে উকিলের পরামর্শে আপিল করুন |
| বাতিল / Cancelled | আবেদন বাতিল হয়েছে | নতুন আবেদন করুন বা আপিল করুন |
টিপস: স্ট্যাটাস 'Document Required' দেখালে দ্রুত ভূমি অফিসে যোগাযোগ করুন। বিলম্ব করলে আবেদন বাতিল হতে পারে।
অনেক সময় মিউটেশন প্রক্রিয়া দীর্ঘ হয়ে যায়। নিচে সাধারণ কারণগুলো এবং সমাধান উল্লেখ করা হলো:
| মিউটেশনের ধরন | আইনি সময়সীমা | বাস্তবে লাগে |
|---|---|---|
| সাধারণ ক্রয়সূত্র | ৪৫ কার্যদিবস | ৬০-৯০ দিন |
| উত্তরাধিকার সূত্র | ৬০ কার্যদিবস | ৩-৬ মাস |
| বিরোধপূর্ণ মিউটেশন | নির্ধারিত নেই | ৬ মাস–২ বছর |
মিউটেশন আবেদন প্রত্যাখ্যাত হলে হতাশ হবেন না। বাংলাদেশ আইনে আপিলের সুযোগ রয়েছে।
প্রত্যাখ্যান আদেশে কারণ উল্লেখ থাকে। কারণ না জানলে উপজেলা ভূমি অফিসে গিয়ে লিখিত কারণ সংগ্রহ করুন।
নামজুরের আদেশের বিরুদ্ধে ৩০ দিনের মধ্যে সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর আপিল করতে হবে। সময়সীমা পার হলে অধিকার হারাতে পারেন।
সহকারী কমিশনার (ভূমি) → উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা → জেলা প্রশাসক → বিভাগীয় কমিশনার → হাইকোর্ট বিভাগ
⚠️ সতর্কতা: আপিলের সময়সীমা মিস করলে আইনি অধিকার হারাতে পারেন। তাই আজই একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করুন।
দলিল রেজিস্ট্রেশন আলাদাভাবে বৈধ, কিন্তু মিউটেশন না হলে সরকারি রেকর্ডে মালিকানা পরিবর্তন হয় না। তাই দলিল থাকলেও মিউটেশন করা অপরিহার্য।
সরকারি নিয়ম অনুযায়ী মিউটেশন কোর্ট ফি সাধারণত ১,০০০-৩,০০০ টাকার মধ্যে। তবে জমির ধরন ও এলাকার উপর ভিত্তি করে ভিন্ন হতে পারে।
হ্যাঁ, eporcha.gov.bd পোর্টালের মাধ্যমে অনলাইনে মিউটেশন আবেদন করা যায়। তবে কিছু এলাকায় এখনো অফিসে সরাসরি আবেদন করতে হয়।
মিউটেশন সম্পন্ন হলে আপনার নামে নতুন খতিয়ান বা নামজারি খতিয়ান ইস্যু হবে। এই খতিয়ানে আপনার নাম, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ উল্লেখ থাকবে।
উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমির মিউটেশনের জন্য মৃত্যু সনদ, ওয়ারিশান সনদ এবং সকল ওয়ারিশের স্বাক্ষরিত আবেদন লাগবে।
একই দাগে একাধিক আবেদন থাকলে ভূমি অফিস তদন্ত করে এবং উভয় পক্ষকে শুনানিতে ডাকে। বিরোধপূর্ণ ক্ষেত্রে আদালতের মাধ্যমে সমাধান করতে হতে পারে।
মিউটেশন প্রক্রিয়া সহজ মনে হলেও বাস্তবে নানা জটিলতা দেখা দেয়। একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবী আপনাকে নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে সাহায্য করতে পারেন:
🏢 আমাদের সাথে যোগাযোগ করুন
অ্যাডভোকেট মোঃ শাহ আলাম-এর চেম্বার, উত্তরা, ঢাকা-তে ভূমি আইন বিষয়ে বিনামূল্যে প্রাথমিক পরামর্শ পাওয়া যায়। মিউটেশন সংক্রান্ত যেকোনো সমস্যায় — আবেদন থেকে আপিল পর্যন্ত সব ধাপে আমরা আপনার পাশে আছি।
📞 আমাদের যোগাযোগ পাতায় ফোন নম্বর ও ঠিকানা পাবেন। আজই অ্যাপয়েন্টমেন্ট নিন।