প্রবাসীদের জমি রক্ষা ও বিদেশ থেকে নামজারি করার নিয়ম ২০২৬ (NRB Property Management Guide)
লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-08-04 · ১২ মিনিট
⚠️ দাবিত্যাগ: এই নিবন্ধটি শুধুমাত্র সাধারণ আইনি তথ্যের জন্য। এটি আইনি পরামর্শ নয়।
সরাসরি পরামর্শের জন্য +880 1712-655546-এ যোগাযোগ করুন।
প্রবাসী বাংলাদেশিরা (NRB) কঠোর পরিশ্রমের মাধ্যমে রেমিট্যান্স পাঠিয়ে দেশে স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় করেন বা পৈতৃক সম্পত্তি উত্তরাধিকারসূত্রে লাভ করেন। তবে বিদেশে দীর্ঘদিন অবস্থানের সুযোগ নিয়ে অসাধু আত্মীয়-স্বজন, স্থানীয় ভূমিদস্যু বা জালিয়াত চক্র ভুয়া কাগজপত্র তৈরি করে কিংবা জোরপূর্বক সীমানা দখল করে প্রবাসীদের জমি আত্মসাতের চেষ্টা চালায়। <strong>পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২</strong> এবং ভূমি মন্ত্রণালয়ের অনলাইন <strong>ই-নামজারি (E-Mutation)</strong> ব্যবস্থার কারণে প্রবাসীরা এখন বিদেশে অবস্থান করেই সম্পূর্ণ আইনসম্মত উপায়ে দেশে সম্পত্তি নিয়ন্ত্রণ ও রক্ষা করতে পারেন। বিস্তারিত দিকনির্দেশনা নিয়ে লিখেছেন বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের অভিজ্ঞ আইনজীবী <a href="/advocate-md-shah-alam" style="color:var(--accent);font-weight:700;">অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</a>।
mutation.land.gov.bd, land.gov.bd, dlrms.land.gov.bd ও eporcha.gov.bd
মোট সরকারি নামজারি ফি
১,১৭০ টাকা (কোর্ট ফি ২০ + নোটিশ ৫০ + রেকর্ড সংশোধন ১,০০০ + খতিয়ান ১০০ টাকা)
নিষ্পত্তির নির্ধারিত সময়
সাধারণত ২৮ কার্যদিবস (প্রবাসীদের জন্য দ্রুত নিষ্পত্তির বিশেষ ব্যবস্থা)
ভূমি সেবা হটলাইন
১৬১২২ (কল সেন্টার) — ২৪ ঘণ্টা সরকারি ভূমি তথ্য ও অভিযোগ
অনলাইন খতিয়ান ও ডিসিআর
অনলাইন পেমেন্টের পর কিউআর কোডযুক্ত ই-খতিয়ান ও DCR ডাউনলোড
⚡ প্রবাসীদের জন্য সম্পত্তি সুরক্ষার ৪টি প্রধান আইনি স্তম্ভ
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২: বিদেশে বসে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি ড্রাফট করে সংশ্লিষ্ট বাংলাদেশ দূতাবাস/হাইকমিশন থেকে কনস্যুলার সত্যায়ন ও দেশের পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয় (MoFA) থেকে ছাড়পত্র নিতে হবে।
অনলাইন ই-নামজারি (E-Mutation): mutation.land.gov.bd-এ 'প্রবাসী আবেদনকারী' ক্যাটাগরি সিলেক্ট করে বিদেশে বসেই নামজারি ও ডিসিআর ফি পরিশোধ করা যায়।
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন ২০২৩/২০২৬: প্রবাসী মালিকানাধীন সম্পত্তিতে অবৈধ প্রবেশ ও জবরদখল অ-জামিনযোগ্য ফৌজদারি অপরাধ; নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেট কোর্টে সরাসরি উচ্ছেদের আবেদন সম্ভব।
আইনি রিটেইনারশিপ: দেশে নিয়মিত জমি তদারকি, বালাম তল্লাশি ও আইনি সুরক্ষায় সুপ্রিম কোর্টের একজন বিশ্বস্ত আইনজীবীর সহায়তা নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ। সরাসরি যোগাযোগ: +৮৮০ ১৭১২-৬৫৫৫৪৬।
প্রবাসীদের সম্পত্তি কেন দখলবাজদের সহজ টার্গেট হয়?
প্রবাসীরা সাধারণত বছরে একবার বা কয়েক বছর পর পর দেশে আসেন। এই দীর্ঘ অনুপস্থিতির কারণে দখলবাজরা কয়েকটি চতুর কৌশল অবলম্বন করে:
জাল খতিয়ান বা ভুয়া ওয়ারিশ সনদ: অন্য শরিকরা প্রবাসীকে 'মৃত' বা 'নিখোঁজ' দেখিয়ে একা একাই ওয়ারিশ সনদ তৈরি করে জমি বিক্রি করে ফেলে।
ভুয়া আমমোক্তারনামা (Fake Power of Attorney): জাল সই ও সিল দিয়ে প্রবাসীর অজান্তেই পাওয়ার অব অ্যাটর্নি তৈরি করে জমি অন্য কারও কাছে হস্তান্তর করা হয়।
সীমানা জবরদখল: সীমানা প্রাচীর ভেঙে ধীরে ধীরে প্রবাসীর জমির অংশ দখল করে নেওয়া।
বিদেশ থেকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (আমমোক্তারনামা) প্রস্তুত ও সত্যায়নের সঠিক নিয়ম
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২ ও বিধিমালা ২০১৫ অনুযায়ী বিদেশ থেকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি প্রস্তুত করতে নিম্নলিখিত ধাপসমূহ নিখুঁতভাবে অনুসরণ করতে হবে:
দলিল ড্রাফটিং: বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের একজন দক্ষ আইনজীবীর মাধ্যমে পাওয়ার অব অ্যাটর্নির খসড়া প্রস্তুত করুন। এতে নির্দিষ্ট জমির তফসিল, সীমানা এবং অ্যাটর্নির সুনির্দিষ্ট ক্ষমতার পরিধি (যেমন: শুধু নামজারি ও মামলা পরিচালনা, নাকি বিক্রির ক্ষমতা) সুস্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকতে হবে।
দূতাবাসে উপস্থিতি ও সই: প্রবাসীকে সশরীরে সংশ্লিষ্ট দেশের বাংলাদেশ দূতাবাস বা কনস্যুলেটে উপস্থিত হয়ে কনস্যুলার অফিসারের সামনে পাসপোর্টের মূল কপি প্রদর্শনপূর্বক দলিলে স্বাক্ষর করতে হবে।
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বাংলাদেশে কার্যকর করার ৩টি বাধ্যতামূলক ধাপ
দূতাবাস থেকে সত্যায়িত দলিল বাংলাদেশে পৌঁছানোর পর তা ব্যবহারের আগে ৩টি প্রশাসনিক কাজ বাধ্যতামূলক:
১. পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয় (MoFA) সত্যায়ন: ঢাকায় পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ের কনস্যুলার শাখা থেকে দলিলের স্বাক্ষর ও সিল প্রতি-সত্যায়িত (Counter-attested) করাতে হবে।
২. সংশ্লিষ্ট জেলা প্রশাসকের (DC Office) ট্রেজারি স্ট্যাম্পিং: স্ট্যাম্প আইন অনুযায়ী জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ে নির্ধারিত সরকারি স্ট্যাম্প শুল্ক জমা দিয়ে দলিলটি স্ট্যাম্পিং করাতে হবে।
৩. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রেশন (যদি জমি বিক্রির ক্ষমতা থাকে): পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন অনুযায়ী অপ্রত্যাহারযোগ্য বা জমি হস্তান্তরের ক্ষমতাসম্পন্ন হলে তা সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক।
বিদেশ থেকে অনলাইনে ই-নামজারি (E-Mutation) ও খাজনা পরিশোধের নির্দেশিকা
এখন প্রবাসীরা ঘরে বসেই ইন্টারনেটের মাধ্যমে তাদের জমি নামজারি করতে পারেন:
প্রবাসী মালিকের জমি বেদখল হলে তাৎক্ষণিক আইনি প্রতিকার
জমি বেদখল হলে প্রবাসীকে তাৎক্ষণিকভাবে দেশে আসার প্রয়োজন নেই। অ্যাটর্নি বা আইনজীবীর মাধ্যমে আইনি পদক্ষেপ নেওয়া সম্ভব:
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন ২০২৩/২০২৬: অতিরিক্ত জেলা ম্যাজিস্ট্রেট (ADM) বা নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেট আদালতে আবেদন করে উচ্ছেদ অভিযান পরিচালনা করা।
ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৫ ধারা: জমিতে শান্তিশৃঙ্খলা রক্ষা এবং দখল বহাল রাখতে ফৌজদারি আদালতের মাধ্যমে নিষেধাজ্ঞা জারি।
দেওয়ানি আদালতে স্বত্ব সাব্যস্তপূর্বক দখল পুনরুদ্ধার: সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন ১৮৭৭ এর ৮ ও ৯ ধারা মোতাবেক বিজ্ঞ দেওয়ানি আদালতে মামলা দায়ের।
ওয়ারিশান সম্পত্তি অন্য ভাই-বোনরা গোপনে বিক্রি করে দিলে করণীয়
পৈতৃক সম্পত্তি বণ্টন (Partition) না করে কোনো সহ-শরিক প্রবাসীর অংশ বিক্রি করতে পারে না। এমনটি ঘটলে করণীয়:
বিজ্ঞ যুগ্ম জেলা জজ আদালতে বণ্টন মোকদ্দমা (Partition Suit) দায়ের করা।
বিরোধীয় জমিতে তৃতীয় পক্ষের কাছে বিক্রি ও রূপান্তর বন্ধে স্থায়ী ও অন্তর্বর্তীকালীন নিষেধাজ্ঞা (Temporary Injunction) গ্রহণ করা।
প্রবাসীর অংশ জালিয়াতি করে বিক্রি করা হলে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩৯ ধারায় বিক্রয় দলিল বাতিলের মামলা দায়ের করা।
প্রবাসীদের জন্য লিগ্যাল রিটেইনারশিপ: দেশে আইনজীবী নিয়োগের সুবিধা
সম্পত্তির নিরাপত্তা নিশ্চিতে প্রবাসীরা সুপ্রিম কোর্টের নির্ভরযোগ্য আইনজীবীর সাথে বার্ষিক লিগ্যাল রিটেইনারশিপ চুক্তি করতে পারেন। এতে আইনজীবী নিয়মিতভাবে জমির রেকর্ড তল্লাশি, খাজনা পরিশোধ, সীমানা পাহারা এবং যেকোনো জালিয়াতির চেষ্টার বিরুদ্ধে দ্রুত আইনি ব্যবস্থা গ্রহণ করবেন।
⚖️ জরুরি আইনি সহায়তা ও চেম্বার অ্যাপয়েন্টমেন্ট
আপনার মামলা বা আইনি সংকট নিয়ে বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের নিয়মিত প্র্যাকটিসিং আইনজীবী অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম-এর সাথে সরাসরি কথা বলুন বা আপনার নথিপত্র পর্যালোচনা করিয়ে নিন।
বিদেশ থেকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি পাঠালে কি সরাসরি জমি বিক্রি করা যায়?
হ্যাঁ, তবে পাওয়ার অব অ্যাটর্নিতে জমি বিক্রির সুস্পষ্ট ক্ষমতা থাকতে হবে এবং বাংলাদেশে পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয় থেকে সত্যায়ন ও ডিসি অফিসে স্ট্যাম্পিংয়ের পর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন হতে হবে।
প্রবাসী ব্যক্তি অনলাইনে কীভাবে নামজারি আবেদন করবেন?
mutation.land.gov.bd পোর্টালে গিয়ে প্রবাসী আবেদনকারী হিসেবে নিজের জাতীয় পরিচয়পত্র বা পাসপোর্ট নম্বর দিয়ে আবেদন করা যায় এবং দেশে থাকা প্রতিনিধির মাধ্যমে এসি ল্যান্ড অফিসে শুনানি নিশ্চিত করা যায়।
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি কি বাতিল করা যায়?
হ্যাঁ, পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২ অনুযায়ী নোটিশ প্রদানের মাধ্যমে বা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বাতিল দলিল (Deed of Revocation) সম্পাদনের মাধ্যমে যে কোনো সময় আমমোক্তারনামা বাতিল করা সম্ভব।
প্রবাসীর অনুপস্থিতিতে ওয়ারিশ সনদ জালিয়াতি করলে শাস্তি কী?
দণ্ডবিধির ৪২০/৪৬৮ ধারা এবং ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইনে জাল সনদ প্রস্তুতকারী ও ব্যবহারকারীর বিরুদ্ধে সর্বোচ্চ ৭ বছর পর্যন্ত সশ্রম কারাদণ্ড হতে পারে।
দায়বর্জন (Disclaimer): এই আর্টিকেলে পরিবেশিত তথ্যসমূহ কেবল আইনি সচেতনতা ও সাধারণ শিক্ষার উদ্দেশ্যে প্রকাশিত। এটি কোনো প্রত্যক্ষ আইনি পরামর্শ (Legal Advice) নয় এবং এর মাধ্যমে কোনো আইনজীবী-মক্কেল সম্পর্ক (Attorney-Client Relationship) তৈরি হয় না। আপনার সুনির্দিষ্ট মামলার আইনি প্রতিকারের জন্য সরাসরি বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট বা জজ কোর্টের তালিকাভুক্ত বিজ্ঞ আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করুন।
আইনি সহায়তা বা জরুরি পরামর্শের প্রয়োজন?
যোগাযোগ করুন এডভোকেট মোঃ শাহ আলম: +880 1712-655546 |
WhatsApp
উত্তরা চেম্বার: বাড়ি ৪৬, রোড ৬/বি, সেক্টর ১২, উত্তরা, ঢাকা-১২৩০
কোর্ট চেম্বার: আইনজীবী সমিতি ভবন, ৪র্থ তলা, ৬/৭ কোর্ট হাউস স্ট্রিট, কোতোয়ালি, ঢাকা-১১০০