ভাড়াটিয়া উচ্ছেদের আইনি নোটিশ ও বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনে উচ্ছেদ মামলা করার নিয়ম
লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-09-21 · ১৬ মিনিট
⚠️ দাবিত্যাগ: এই নিবন্ধটি শুধুমাত্র সাধারণ আইনি তথ্যের জন্য। এটি আইনি পরামর্শ নয়।
সরাসরি পরামর্শের জন্য +880 1712-655546-এ যোগাযোগ করুন।
<p>ঢাকাসহ দেশের বিভিন্ন শহর এলাকায় বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়াদের মধ্যকার বিবাদ প্রতিদিনের অন্যতম প্রধান নাগরিক সমস্যা। অনেক সময় দেখা যায়, কোনো ভাড়াটিয়া মাসের পর মাস ভাড়া বকেয়া রাখছেন, চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার পরও ফ্ল্যাট বা দোকান ছাড়ছেন না, অনৈতিক ও উপদ্রবমূলক কার্যকলাপে জড়িত হচ্ছেন, কিংবা বাড়িওয়ালাকে জিম্মি করে সম্পত্তি দখলের পাঁয়তারা করছেন। এই পরিস্থিতিতে অনেক বাড়িওয়ালা ক্ষুব্ধ হয়ে ভাড়াটিয়ার বিদ্যুৎ-পানি বন্ধ করে দেন বা জোরপূর্বক তালা মেরে উচ্ছেদের চেষ্টা করেন—যা বাংলাদেশের আইনে সম্পূর্ণ অবৈধ এবং এর কারণে উল্টো বাড়িওয়ালার বিরুদ্ধেই ফৌজদারি মামলা হতে পারে! আইনসম্মতভাবে ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ করতে হলে নির্ধারিত আইনি নোটিশ ও দেওয়ানি আদালতের পথ অনুসরণ করাই একমাত্র নিরাপদ ও টেকসই সমাধান।</p><p>বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের প্রবীণ আইনজীবী <strong>অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</strong> বাড়ি ভাড়া সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তি, ভাড়াটিয়া উচ্ছেদের নিখুঁত আইনি নোটিশ প্রেরণ এবং দেওয়ানি আদালতে উচ্ছেদ মামলা (Eviction Suit) পরিচালনায় দীর্ঘ অভিজ্ঞতাসম্পন্ন। ঝামেলাপূর্ণ ভাড়াটিয়াকে আইনসম্মতভাবে ফ্ল্যাট বা দোকান থেকে সরাতে সরাসরি আইনি পরামর্শের জন্য যোগাযোগ করতে পারেন তার হটলাইনে: <strong>01712655546</strong>। আজকের এই আর্টিকেলে আমরা বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন ১৯৯১ ও সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের আলোকে ভাড়াটিয়া উচ্ছেদের সঠিক আইনি পদ্ধতি নিয়ে বিস্তারিত আলোচনা করব।</p>
⚡ এক নজরে জরুরি তথ্য (Quick Answer)
<strong>আইনি ভিত্তি:</strong> বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১-এর ১৮ ধারা এবং সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ১০৬ ধারা অনুসারে নোটিশ ব্যতীত উচ্ছেদ সম্পূর্ণ বেআইনি।
<strong>কখন উচ্ছেদ করা যায়:</strong> লাগাতার ভাড়া বকেয়া রাখা, বাড়িওয়ালার ব্যক্তিগত প্রকৃত ব্যবহারের প্রয়োজন, চুক্তির মৌলিক শর্ত ভঙ্গ, বা সম্পত্তিতে উপদ্রব সৃষ্টি করলে।
<strong>প্রথম পদক্ষেপ:</strong> অভিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৬ ধারায় ১৫ দিন বা ক্ষেত্রবিশেষে ৩০ দিনের রেজিস্টার্ড আইনি নোটিশ (Legal Notice to Quit) পাঠানো।
<strong>আদালতের উচ্ছেদ ডিক্রি:</strong> নোটিশের মেয়াদ শেষে ভাড়াটিয়া সম্পত্তি না ছাড়লে উপযুক্ত সহকারী জজ বা দেওয়ানি আদালতে ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ মামলা (Ejectment / Eviction Suit) দায়ের করতে হয়।
১. বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের মূল উদ্দেশ্য ও আইনি কাঠামো
বাংলাদেশে বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়ার সম্পর্ক নিয়ন্ত্রণ করার জন্য মূল আইন হলো বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১ (The Premises Rent Control Act, 1991) এবং এর সহযোগী আইন হিসেবে প্রযোজ্য হয় সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ (Transfer of Property Act, 1882)।
এই আইনের ১৮(১) ধারায় ভাড়াটিয়াকে নির্দিষ্ট সুরক্ষা দেওয়া হয়েছে যে—ভাড়াটিয়া নিয়মিতভাবে নির্ধারিত ভাড়া পরিশোধ করলে এবং চুক্তির শর্ত পালন করলে তাকে কোনো অবস্থাতেই অন্যায়ভাবে উচ্ছেদ করা যাবে না। কিন্তু ভাড়াটিয়া যদি আইন বা চুক্তির শর্ত লঙ্ঘন করেন, তবে সেই সুরক্ষা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায় এবং বাড়িওয়ালা উচ্ছেদের অধিকার লাভ করেন।
২. কোন কোন সুনির্দিষ্ট কারণে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যায়
বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ১৮ ধারা অনুযায়ী নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে আইনসম্মতভাবে উচ্ছেদ করতে পারেন:
ভাড়া বকেয়া রাখা (Default in Rent): নির্ধারিত সময়ের মধ্যে বা যুক্তিসঙ্গত মেয়াদের মধ্যে ভাড়া পরিশোধ না করলে ভাড়াটিয়া ডিফল্টার হিসেবে গণ্য হন।
বাড়িওয়ালার ব্যক্তিগত প্রয়োজন (Bona Fide Requirement): বাড়িওয়ালা যদি প্রমাণ করতে পারেন যে তার নিজের বা পরিবারের বসবাসের জন্য ফ্ল্যাট বা বাণিজ্যিক বাড়িটি অত্যন্ত জরুরিভাবে প্রয়োজন।
অননুমোদিত সাবলেট বা উপ-ভাড়া প্রদান: বাড়িওয়ালার লিখিত অনুমতি ছাড়া অন্য কোনো ব্যক্তির কাছে ফ্ল্যাট বা দোকান উপ-ভাড়া দিলে।
অবৈধ ব্যবহার বা উপদ্রব (Nuisance): বাড়িটিতে কোনো অপরাধমূলক কাজ করা, প্রতিবেশীদের শান্তি বিনষ্ট করা বা সম্পত্তির গুরুতর ক্ষতিসাধন করা।
চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়া: বাড়ি ভাড়ার নির্ধারিত চুক্তিনামার মেয়াদ শেষ হওয়া সত্ত্বেও নতুন চুক্তি না করা।
৩. বাড়িওয়ালা কী কী বেআইনি কাজ করতে পারবেন না (সাবধানতা)
অনেক বাড়িওয়ালা ধৈর্য হারিয়ে আইন নিজের হাতে তুলে নেন, যা বড় ধরনের বিপদের কারণ হতে পারে:
ভাড়াটিয়ার বিদ্যুৎ, পানি, গ্যাস বা পয়ঃনিষ্কাশন লাইন বিচ্ছিন্ন করা আইনত দণ্ডনীয় অপরাধ (ধারা ১৯ অনুযায়ী এর জন্য বাড়িওয়ালার জেল-জরিমানা হতে পারে)।
ভাড়াটিয়ার অনুপস্থিতিতে ফ্ল্যাটে জোরপূর্বক তালা লাগানো বা মালামাল ফেলে দেওয়া দণ্ডবিধির ৪৪৮ ও ৪২৭ ধারায় ফৌজদারি অপরাধ।
অতএব, আইন নিজের হাতে তুলে না নিয়ে সবসময় উপযুক্ত আইনি প্রক্রিয়ার মাধ্যমে এগোতে হবে।
উচ্ছেদ প্রক্রিয়ার প্রথম এবং সবচেয়ে সংবেদনশীল ধাপ হলো আইনি নোটিশ বা Notice to Quit পাঠানো। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২-এর ১০৬ ধারা অনুসারে:
আবাসিক বা বাণিজ্যিক ব্যবহারের ক্ষেত্রে বাড়িওয়ালাকে একজন বিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে রেজিস্টার্ড এডি (AD) ডাকযোগে নোটিশ পাঠাতে হবে।
নোটিশে সাধারণত ভাড়া মাস শেষ হওয়ার ১৫ দিন বা ৩০ দিন পূর্বে ঘর খালি করে চাবি বুঝিয়ে দেওয়ার নির্দেশ দেওয়া হয়।
নোটিশে বকেয়া ভাড়ার সুনির্দিষ্ট হিসাব ও পরিশোধের দাবি অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে।
নোটিশটির একটি অনুলিপি ও ডাক রসিদ আদালতের জন্য পরম প্রমাণপত্র হিসেবে যত্নসহকারে সংরক্ষণ করতে হবে।
৫. নোটিশের পর বাড়ি বা দোকান না ছাড়লে দেওয়ানি উচ্ছেদ মামলা
নোটিশের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরও যদি অবাধ্য ভাড়াটিয়া জায়গা খালি না করেন, তবে বাড়িওয়ালাকে সংশ্লিষ্ট সহকারী জজ আদালত বা উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতে উচ্ছেদ মামলা (Eviction / Ejectment Suit) ফাইল করতে হবে:
আরজিতে বাড়িওয়ালার মালিকানা, ভাড়ার চুক্তি, চুক্তিভঙ্গের কারণ এবং ১০৬ ধারার নোটিশ জারির যাবতীয় নথি উপস্থাপন করতে হয়।
আদালত বিবাদীকে সমন পাঠাবেন। বিবাদী জবাব দাখিল করার পর সাক্ষ্য-প্রমাণ ও জেরা শেষে আদালত চূড়ান্ত রায় ও উচ্ছেদের ডিক্রি প্রদান করবেন।
ডিক্রি পাওয়ার পর ভাড়াটিয়া স্বেচ্ছায় না গেলে দেওয়ানি কার্যবিধির অর্ডার ২১ অনুযায়ী জারী মামলার (Execution Case) মাধ্যমে নাজির ও পুলিশ ফোর্স নিয়ে বৈধভাবে মালামাল বের করে বাড়িওয়ালাকে দখল বুঝিয়ে দেওয়া হয়।
৬. বকেয়া ভাড়া ও ক্ষতিপূরণ (Mesne Profits) আদায়ের উপায়
উচ্ছেদ মামলার পাশাপাশি বাড়িওয়ালা নোটিশের মেয়াদ শেষ হওয়ার দিন থেকে শুরু করে প্রকৃতপক্ষে ফ্ল্যাটের চাবি বা দখল ফেরত পাওয়ার দিন পর্যন্ত সময়ের জন্য ক্ষতিপূরণ বা মেসনে প্রফিটস (Mesne Profits) এবং সম্পূর্ণ বকেয়া ভাড়া আদায়ের ডিক্রি প্রার্থনা করতে পারেন। আদালত চূড়ান্ত বিচারে বাড়িওয়ালার পক্ষে এই সমুদয় অর্থ আদায়ের নির্দেশ দেন।
৭. অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলমের চেম্বারের আইনি পরামর্শ
ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ মামলা একটি সময়সাপেক্ষ প্রক্রিয়া হতে পারে যদি শুরুতেই নোটিশ বা আরজিতে আইনি ত্রুটি থেকে যায়। তাই একজন দক্ষ ও অভিজ্ঞ দেওয়ানি আইনজীবীর মাধ্যমে নোটিশটি নিখুঁতভাবে ড্রাফট করা অপরিহার্য। সুপ্রিম কোর্টের প্রবীণ আইনজীবী অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম বহু বছর ধরে আবাসিক ও বাণিজ্যিক সম্পত্তির ভাড়া সংক্রান্ত বিরোধে বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়া উভয়ের ন্যায্য আইনি অধিকার রক্ষায় সফলভাবে কাজ করে আসছেন।
জরুরি আইনি নোটিশ প্রেরণ বা উচ্ছেদ মামলা দায়েরের জন্য সরাসরি যোগাযোগ করুন:
⚖️ ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ ও বাড়ি ভাড়া সংক্রান্ত আইনি সহায়তা নিন
ভাড়াটিয়া উচ্ছেদের আইনি নোটিশ পাঠানো, বকেয়া ভাড়া আদায় বা উচ্ছেদ মামলার বিষয়ে সুপ্রিম কোর্টের সিনিয়র আইনজীবীর সাথে সরাসরি কথা বলুন:
নোটিশ ছাড়া কি ভাড়াটিয়াকে ফ্ল্যাট থেকে বের করে দেওয়া যায়?
না, সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৬ ধারা অনুযায়ী লিখিত আইনি নোটিশ ব্যতীত কোনো ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা আইনত সম্পূর্ণ বেআইনি।
ভাড়াটিয়া যদি নোটিশের চিঠি গ্রহণ না করে ফেরত পাঠায়?
সঠিক ঠিকানায় রেজিস্টার্ড ডাকযোগে প্রেরিত নোটিশ গ্রহণে অস্বীকৃতি জানালে তা আদালতে আইনগতভাবে জারি হয়েছে (Valid Service) বলেই গণ্য হয়।
উচ্ছেদ মামলায় কতদিন সময় লাগে?
মামলার জটিলতা ও বিবাদীর উপস্থিতির ওপর নির্ভর করে সাধারণত দেওয়ানি আদালতে কয়েক মাস থেকে এক বছর বা দেড় বছর সময় লাগতে পারে।
ভাড়াটিয়া গ্যাস-বিদ্যুৎ বিল না দিলে কি লাইন কাটা যাবে?
না, বাড়িওয়ালার ব্যক্তিগতভাবে ইউটিলিটি সংযোগ বিচ্ছিন্ন করার কোনো আইনি অধিকার নেই; বরং এটি বকেয়ার অংশ হিসেবে আইনি নোটিশে উল্লেখ করে আদালতের মাধ্যমে আদায় করতে হয়।
আইনি সহায়তা বা জরুরি পরামর্শের প্রয়োজন?
যোগাযোগ করুন এডভোকেট মোঃ শাহ আলম: +880 1712-655546 |
WhatsApp
উত্তরা চেম্বার: বাড়ি ৪৬, রোড ৬/বি, সেক্টর ১২, উত্তরা, ঢাকা-১২৩০
কোর্ট চেম্বার: আইনজীবী সমিতি ভবন, ৪র্থ তলা, ৬/৭ কোর্ট হাউস স্ট্রিট, কোতোয়ালি, ঢাকা-১১০০