ভাড়াটিয়া উচ্ছেদের আইনি নোটিশ ও বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনে উচ্ছেদ মামলা করার নিয়ম

বাংলাদেশে বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়ার সম্পর্ক নিয়ন্ত্রণ করার জন্য মূল আইন হলো বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১ (The Premises Rent Control Act, 1991) এবং এর সহযোগী আইন হিসেবে প্রযোজ্য হয় সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ (Transfer of Property Act, 1882)।

এই আইনের ১৮(১) ধারায় ভাড়াটিয়াকে নির্দিষ্ট সুরক্ষা দেওয়া হয়েছে যে—ভাড়াটিয়া নিয়মিতভাবে নির্ধারিত ভাড়া পরিশোধ করলে এবং চুক্তির শর্ত পালন করলে তাকে কোনো অবস্থাতেই অন্যায়ভাবে উচ্ছেদ করা যাবে না। কিন্তু ভাড়াটিয়া যদি আইন বা চুক্তির শর্ত লঙ্ঘন করেন, তবে সেই সুরক্ষা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায় এবং বাড়িওয়ালা উচ্ছেদের অধিকার লাভ করেন।

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ১৮ ধারা অনুযায়ী নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে আইনসম্মতভাবে উচ্ছেদ করতে পারেন:

• ভাড়া বকেয়া রাখা (Default in Rent): নির্ধারিত সময়ের মধ্যে বা যুক্তিসঙ্গত মেয়াদের মধ্যে ভাড়া পরিশোধ না করলে ভাড়াটিয়া ডিফল্টার হিসেবে গণ্য হন।
• বাড়িওয়ালার ব্যক্তিগত প্রয়োজন (Bona Fide Requirement): বাড়িওয়ালা যদি প্রমাণ করতে পারেন যে তার নিজের বা পরিবারের বসবাসের জন্য ফ্ল্যাট বা বাণিজ্যিক বাড়িটি অত্যন্ত জরুরিভাবে প্রয়োজন।
• অননুমোদিত সাবলেট বা উপ-ভাড়া প্রদান: বাড়িওয়ালার লিখিত অনুমতি ছাড়া অন্য কোনো ব্যক্তির কাছে ফ্ল্যাট বা দোকান উপ-ভাড়া দিলে।
• অবৈধ ব্যবহার বা উপদ্রব (Nuisance): বাড়িটিতে কোনো অপরাধমূলক কাজ করা, প্রতিবেশীদের শান্তি বিনষ্ট করা বা সম্পত্তির গুরুতর ক্ষতিসাধন করা।
• চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়া: বাড়ি ভাড়ার নির্ধারিত চুক্তিনামার মেয়াদ শেষ হওয়া সত্ত্বেও নতুন চুক্তি না করা।

অনেক বাড়িওয়ালা ধৈর্য হারিয়ে আইন নিজের হাতে তুলে নেন, যা বড় ধরনের বিপদের কারণ হতে পারে:

1. ভাড়াটিয়ার বিদ্যুৎ, পানি, গ্যাস বা পয়ঃনিষ্কাশন লাইন বিচ্ছিন্ন করা আইনত দণ্ডনীয় অপরাধ (ধারা ১৯ অনুযায়ী এর জন্য বাড়িওয়ালার জেল-জরিমানা হতে পারে)।
2. ভাড়াটিয়ার অনুপস্থিতিতে ফ্ল্যাটে জোরপূর্বক তালা লাগানো বা মালামাল ফেলে দেওয়া দণ্ডবিধির ৪৪৮ ও ৪২৭ ধারায় ফৌজদারি অপরাধ।

অতএব, আইন নিজের হাতে তুলে না নিয়ে সবসময় উপযুক্ত আইনি প্রক্রিয়ার মাধ্যমে এগোতে হবে।

উচ্ছেদ প্রক্রিয়ার প্রথম এবং সবচেয়ে সংবেদনশীল ধাপ হলো আইনি নোটিশ বা Notice to Quit পাঠানো। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২-এর ১০৬ ধারা অনুসারে:

• আবাসিক বা বাণিজ্যিক ব্যবহারের ক্ষেত্রে বাড়িওয়ালাকে একজন বিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে রেজিস্টার্ড এডি (AD) ডাকযোগে নোটিশ পাঠাতে হবে।
• নোটিশে সাধারণত ভাড়া মাস শেষ হওয়ার ১৫ দিন বা ৩০ দিন পূর্বে ঘর খালি করে চাবি বুঝিয়ে দেওয়ার নির্দেশ দেওয়া হয়।
• নোটিশে বকেয়া ভাড়ার সুনির্দিষ্ট হিসাব ও পরিশোধের দাবি অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে।

নোটিশটির একটি অনুলিপি ও ডাক রসিদ আদালতের জন্য পরম প্রমাণপত্র হিসেবে যত্নসহকারে সংরক্ষণ করতে হবে।

নোটিশের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরও যদি অবাধ্য ভাড়াটিয়া জায়গা খালি না করেন, তবে বাড়িওয়ালাকে সংশ্লিষ্ট সহকারী জজ আদালত বা উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতে উচ্ছেদ মামলা (Eviction / Ejectment Suit) ফাইল করতে হবে:

1. আরজিতে বাড়িওয়ালার মালিকানা, ভাড়ার চুক্তি, চুক্তিভঙ্গের কারণ এবং ১০৬ ধারার নোটিশ জারির যাবতীয় নথি উপস্থাপন করতে হয়।
2. আদালত বিবাদীকে সমন পাঠাবেন। বিবাদী জবাব দাখিল করার পর সাক্ষ্য-প্রমাণ ও জেরা শেষে আদালত চূড়ান্ত রায় ও উচ্ছেদের ডিক্রি প্রদান করবেন।
3. ডিক্রি পাওয়ার পর ভাড়াটিয়া স্বেচ্ছায় না গেলে দেওয়ানি কার্যবিধির অর্ডার ২১ অনুযায়ী জারী মামলার (Execution Case) মাধ্যমে নাজির ও পুলিশ ফোর্স নিয়ে বৈধভাবে মালামাল বের করে বাড়িওয়ালাকে দখল বুঝিয়ে দেওয়া হয়।

উচ্ছেদ মামলার পাশাপাশি বাড়িওয়ালা নোটিশের মেয়াদ শেষ হওয়ার দিন থেকে শুরু করে প্রকৃতপক্ষে ফ্ল্যাটের চাবি বা দখল ফেরত পাওয়ার দিন পর্যন্ত সময়ের জন্য ক্ষতিপূরণ বা মেসনে প্রফিটস (Mesne Profits) এবং সম্পূর্ণ বকেয়া ভাড়া আদায়ের ডিক্রি প্রার্থনা করতে পারেন। আদালত চূড়ান্ত বিচারে বাড়িওয়ালার পক্ষে এই সমুদয় অর্থ আদায়ের নির্দেশ দেন।

ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ মামলা একটি সময়সাপেক্ষ প্রক্রিয়া হতে পারে যদি শুরুতেই নোটিশ বা আরজিতে আইনি ত্রুটি থেকে যায়। তাই একজন দক্ষ ও অভিজ্ঞ দেওয়ানি আইনজীবীর মাধ্যমে নোটিশটি নিখুঁতভাবে ড্রাফট করা অপরিহার্য। সুপ্রিম কোর্টের প্রবীণ আইনজীবী অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম বহু বছর ধরে আবাসিক ও বাণিজ্যিক সম্পত্তির ভাড়া সংক্রান্ত বিরোধে বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়া উভয়ের ন্যায্য আইনি অধিকার রক্ষায় সফলভাবে কাজ করে আসছেন।

জরুরি আইনি নোটিশ প্রেরণ বা উচ্ছেদ মামলা দায়েরের জন্য সরাসরি যোগাযোগ করুন: