লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-11-09 · ১১ মিনিট পড়ার সময়
| বিষয় / শর্ত | সরকারি নিয়ম, ফি ও আইন (২০২৬) |
|---|---|
| অফিসিয়াল অনলাইন পোর্টাল | mutation.land.gov.bd, land.gov.bd, dlrms.land.gov.bd ও eporcha.gov.bd |
| মোট সরকারি নামজারি ফি | ১,১৭০ টাকা (কোর্ট ফি ২০ + নোটিশ ৫০ + রেকর্ড সংশোধন ১,০০০ + খতিয়ান ১০০ টাকা) |
| নিষ্পত্তির নির্ধারিত সময় | সাধারণত ২৮ কার্যদিবস (প্রবাসীদের জন্য দ্রুত নিষ্পত্তির বিশেষ ব্যবস্থা) |
| ভূমি সেবা হটলাইন | ১৬১২২ (কল সেন্টার) — ২৪ ঘণ্টা সরকারি ভূমি তথ্য ও অভিযোগ |
| অনলাইন খতিয়ান ও ডিসিআর | অনলাইন পেমেন্টের পর কিউআর কোডযুক্ত ই-খতিয়ান ও DCR ডাউনলোড |
বাংলাদেশে ভূমি জরিপের ইতিহাসে সিএস, এসএ এবং আরএস জরিপের পর সর্বশেষ আধুনিক জরিপ হিসেবে ঢাকা মহানগরে 'সিটি জরিপ' এবং দেশের অন্যান্য অঞ্চলে 'বিএস জরিপ' সম্পন্ন হয়েছে। দুর্ভাগ্যজনক হলেও সত্য, জরিপ চলাকালে মাঠপর্যায়ে তসদিক ও খসড়া প্রস্তুতের সময় বহু বৈধ মালিকের পৈতৃক বা কেনা সম্পত্তি ভুলবশত প্রতিবেশী, পূর্ববর্তী মালিক অথবা সরকারের খাস খতিয়ানে রেকর্ডভুক্ত হয়ে গেছে। সাধারণ মানুষ মনে করেন সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা তহশিল অফিসে গিয়ে আবেদন করলেই বিএস খতিয়ান কেটে ঠিক করা সম্ভব। এটি একটি অত্যন্ত বিভ্রান্তিকর ধারণা।
জরিপের সময় খসড়া প্রকাশের পর আপত্তি (Objection) বা আপিল (Appeal) পর্যায়ে রাজস্ব কর্মকর্তারা খতিয়ান সংশোধন করতে পারেন। কিন্তু একবার জরিপ চূড়ান্তভাবে চূড়ান্ত গেজেটে প্রকাশিত (Final Publication) হয়ে গেলে প্রশাসনিক কর্মকর্তাদের আর রেকর্ড পরিবর্তনের কোনো আইনি ক্ষমতা থাকে না। তখন সেই সরকারি ভুল সংশোধন করতে হলে দেওয়ানি ট্রাইব্যুনালের বিচারিক আদেশ বা ডিক্রি বাধ্যতামূলক। আইন দ্বারা গঠিত বিশেষ এই ফোরামই হলো ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনাল। সময়মতো মামলা না করলে ভুল খতিয়ানের কারণে জমি বিক্রি, নামজারি বা ব্যাংক ঋণ নেওয়ার পথ সম্পূর্ণ বন্ধ হয়ে যায়।
বিএস বা সিটি খতিয়ানে জটিল ভুলের আইনি প্রতিকার চান? নথি যাচাইয়ে WhatsApp করুন: 01955-802007।
১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের (State Acquisition and Tenancy Act 1950) ১৪৫ক ধারা অনুযায়ী ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনাল গঠিত হয়েছে। এই ধারার মূল লক্ষ্য হলো জরিপের চূড়ান্ত রেকর্ডে যে সমস্ত বিচ্যুতি, করণিক ত্রুটি বা জালিয়াতি প্রবেশ করেছে তা বিচারিক পর্যালোচনার মাধ্যমে নিরসন করা। ট্রাইব্যুনালের বিচারক হিসেবে যুগ্ম জেলা জজ বা সমপর্যায়ের বিচারিক কর্মকর্তাদের দায়িত্ব প্রদান করা হয়। ফলে এটি একটি পূর্ণাঙ্গ দেওয়ানি আদালতের মর্যাদা সম্পন্ন এবং দেওয়ানি কার্যবিধির মূল নীতিমালার অধীনে সাক্ষ্যগ্রহণ পরিচালনা করে।
ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালের প্রধান এখতিয়ারের মধ্যে রয়েছে—(ক) প্রকৃত মালিকের নাম বাদ পড়ে অন্যের নাম রেকর্ডভুক্ত হলে তা বাতিল করে বাদীর নামে রেকর্ড প্রস্তুতের নির্দেশ দেওয়া, (খ) সরকারি খাস খতিয়ানভুক্ত হওয়া ব্যক্তিমালিকানাধীন সম্পত্তির ভুল সংশোধন, এবং (গ) দাগ নম্বর, জমির শ্রেণি বা হিস্যার ভুল হিসাব নিরূপণ। দেওয়ানি আদালত সাধারণ স্বত্ব ঘোষণার মোকদ্দমা গ্রহণ করলেও জরিপ রেকর্ডের নির্দিষ্ট ভুলের জন্য আইনে ১৪৫ক ধারার এই বিশেষ ফোরামকে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়েছে। অন্য কোনো দেওয়ানি প্রতিকারের জন্য ভূমি অপরাধ আইন ২০২৬-এর আওতায় প্রতিকার যাচাই করা জরুরি।
আইন অনুযায়ী বিএস বা সিটি জরিপের চূড়ান্ত গেজেট প্রকাশিত হওয়ার তারিখ থেকে ১ বছরের মধ্যে ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে মোকদ্দমা দায়ের করার বিধান রয়েছে। তবে বাস্তব চিত্র হলো, অনেক ক্ষেত্রে চূড়ান্ত গেজেট প্রকাশের কথা সাধারণ মালিকরা জানতে পেরেছেন কয়েক বছর পরে—যখন তারা জমি খারিজ করতে গেছেন অথবা ভূমি উন্নয়ন কর দিতে গিয়ে দেখেছেন অন্যের নামে খতিয়ান তৈরি হয়ে আছে। এই দীর্ঘসূত্রতার কারণে বহু মামলায় তামাদির প্রশ্ন সামনে চলে আসে।
তামাদির অজুহাতে যাতে কোনো প্রকৃত জমির মালিক তার সাংবিধানিক সম্পত্তির অধিকার থেকে বঞ্চিত না হন, সেজন্য তামাদি আইন ১৯০৮-এর ৫ ধারা মোতাবেক বিলম্ব মওকুফের (Condonation of Delay) সুস্পষ্ট আবেদন আর্জির সাথে দাখিল করতে হয়। আবেদনে যথাযথ যুক্তি প্রদর্শন করতে হয়—যেমন গেজেটের তথ্য গোচরে না থাকা, সরকারি অফিসে আবেদন পেন্ডিং থাকা কিংবা বাদীর দীর্ঘ অসুস্থতা বা প্রবাসে অবস্থান। বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের একাধিক নজিরে প্রতিষ্ঠিত হয়েছে যে, বিচারপ্রার্থীর অসাবধানতার চেয়ে ন্যায়বিচার নিশ্চিত করার বাধ্যবাধকতা অনেক বড়, তাই সন্তোষজনক কারণ দর্শালে আদালত তামাদি মওকুফ মঞ্জুর করেন।
দেরিতে মামলা দাখিলের ক্ষেত্রে তামাদি আইনের ৫ ধারা ছাড়াও দেওয়ানি কার্যবিধির অন্তর্নিহিত ক্ষমতা (Section 151 CPC) প্রয়োগের জন্য বিজ্ঞ আইনজীবীকে পর্যাপ্ত রেফারেন্স উপস্থাপন করতে হয়। সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট ডিভিশন বহু রায়ে নির্দেশনা দিয়েছেন যে, রাষ্ট্রীয় জরিপের ভুলের জন্য কোনো প্রকৃত জমির মালিককে আদালত থেকে খালি হাতে ফিরিয়ে দেওয়া যাবে না, যদি তিনি তার মালিকানার মূল বায়া দলিল ও খতিয়ানের অবিচ্ছিন্ন শৃঙ্খলা প্রমাণ করতে পারেন।
ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে মামলায় বিজয়ের মূল ভিত্তি হলো কাগজের অবিচ্ছিন্ন ধারাবাহিকতা (Chain of Title)। শুধুমাত্র মুখে মুখে মালিকানা দাবি করলে আদালত ভুল খতিয়ান রদের কোনো ডিক্রি প্রদান করবেন না। ট্রাইব্যুনালে মামলা দায়েরের পূর্বে বাদীর পক্ষ থেকে নিম্নলিখিত মূল কাগজপত্র প্রস্তুত ও সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করতে হয়:
ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে মোকদ্দমা পরিচালনার প্রক্রিয়া দেওয়ানি কার্যবিধির আদলেই পরিচালিত হয়। প্রথমে দক্ষ জমি আইনজীবীর সহায়তায় নিখুঁত দেওয়ানি আর্জি (Plaint) ড্রাফট করতে হয়। আর্জিতে স্পষ্ট করতে হয় দাগের তফসিল, সিএস ও আরএস হতে বিএস জরিপ পর্যন্ত মালিকানার হস্তান্তরমূলক ধারা এবং জরিপ কর্মকর্তার করণিক বা আইনি ত্রুটি। আর্জির সাথে সরকারপক্ষে জেলা প্রশাসক (ডিসি), সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি), জরিপ অধিদপ্তরের কর্মকর্তা এবং যেসব ব্যক্তির নামে ভুল খতিয়ান হয়েছে তাদেরকে বিবাদী হিসেবে পক্ষভুক্ত করতে হয়।
মামলা ফাইল হওয়ার পর বিবাদীদের নামে সমন জারি করা হয়। সরকারপক্ষ সাধারণত অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব)-এর মাধ্যমে জবাব (Written Statement) দাখিল করে। এরপর মোকদ্দমার বিচার্য বিষয় নির্ধারণ (Framing of Issues) শেষে মৌখিক ও দালিলিক সাক্ষ্যগ্রহণ অনুষ্ঠিত হয়। বাদীপক্ষের আইনজীবী হিসেবে মূল দলিল ও খতিয়ান প্রদর্শন করে সাক্ষীদের জেরা ও জবানবন্দি সম্পন্ন করতে হয়। সমস্ত শুনানির সমাপ্তিতে আদালত ভুল খতিয়ান বাতিলপূর্বক বাদীর নামে সংশোধিত খতিয়ান জারির ঐতিহাসিক ডিক্রি প্রদান করেন। জমিতে যাতে কোনো দখল পরিবর্তন না ঘটে সেজন্য দেওয়ানি মামলায় অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞার আদেশ ৩৯ নিয়ম ১-২ দাখিল করা যেতে পারে।
বিএস রেকর্ডের ভুলে নামজারি ও জমাভাগ আটকে আছে? সহকারী কমিশনার (ভূমি) ও ট্রাইব্যুনালের সমন্বিত আইনি সমাধানের জন্য আপনার কাগজপত্র WhatsApp-এ পাঠান: 01955-802007। ঢাকায় চেম্বার কনসালটেশন পাওয়া যাবে।
আপনার জমি বিরোধ, বাটোয়ারা মামলা, জামিন, তালাক বা সাইবার জটিলতায় বিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিতে সুপ্রিম কোর্ট বা উত্তরা চেম্বারে নথিপত্রসহ সরাসরি বসুন।
সাধারণ দেওয়ানি স্বত্ব সাব্যস্তের মামলায় জমির বাজারমূল্যের ওপর উচ্চ হারে এডভ্যালোরেম (Ad Valorem) কোর্ট ফি প্রদান করতে হলেও ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে সরকার তুলনামূলক নির্দিষ্ট ও সীমিত কোর্ট ফি নির্ধারণ করেছে। এতে সাধারণ মানুষ সাশ্রয়ী ব্যয়ে সরকারি ভুল সংশোধনের প্রতিকার পেতে পারেন। নিচে এই সংক্রান্ত বিস্তারিত খরচের সারণী তুলে ধরা হলো:
| আইটেম / ব্যয়ের খাত | আনুমানিক সরকারি খরচ ও কোর্ট ফি | প্রক্রিয়ার সম্ভাব্য সময়সীমা | বিশেষ আইনি মন্তব্য |
|---|---|---|---|
| আর্জি ও তামাদি মওকুফ কোর্ট ফি | ৩০০ – ৫০০ টাকা (নির্দিষ্ট কোর্ট ফি স্ট্যাম্প) | মামলা ফাইলিং দিন | আর্জির প্রতি সেটে নির্ধারিত কোর্ট ফি যুক্ত হয় |
| সমন জারি ও প্রসেস ফি (Process Fee) | ২০০ – ৪০০ টাকা | ১৫ থেকে ৩০ দিন | রেজিস্ট্রি ডাক ও আদালতের জারিকারক মারফত প্রেরিত |
| সরকারি রেকর্ড তলব ও সার্টিফায়েড কপি | ১,০০০ – ৩,০০০ টাকা | ৩০ থেকে ৪৫ দিন | ডিসি অফিস ও ভূমি জরিপ অধিদপ্তরের রেকর্ড |
| বিচারিক নিষ্পত্তি ও রায়-ডিক্রি | আইনজীবীর ফি ও আনুষঙ্গিক খরচ | ১২ থেকে ২৪ মাস | আদালতের মামলার চাপ ও বিচারক উপস্থিতির ওপর নির্ভরশীল |
| এসি ল্যান্ড অফিসে ডিক্রি জারি ও নামজারি | ১,১৫০ টাকা (সরকারি মিউটেশন ফি) | ২৮ থেকে ৪৫ কর্মদিবস | ট্রাইব্যুনালের সার্টিফায়েড ডিক্রির ভিত্তিতে নিষ্পন্ন |
মনে রাখা দরকার, আদালত কর্তৃক ডিক্রি জারি হওয়ার পর এসি ল্যান্ড অফিসে নির্ধারিত পদ্ধতিতে ডিক্রি বাস্তবায়নের জন্য মিস কেস (Misc Case) চালু করতে হয়। এরপর ভুয়া নামজারি বাতিল ও সঠিক ই-নামজারি প্রক্রিয়া নিশ্চিত করে নতুন খতিয়ান প্রিন্ট করা হয়।
যদি ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালের রায় বাদীর বিপক্ষে যায় অথবা ট্রাইব্যুনাল দীর্ঘ বছর ধরে অচল বা বিচারকশূন্য থাকে, তবে বাদীর কাছে আইনি প্রতিকারের পথ খোলা রয়েছে। আইনের বিধান অনুযায়ী ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালের রায়ের বিরুদ্ধে ৯০ দিনের মধ্যে ল্যান্ড সার্ভে আপিল ট্রাইব্যুনালে (Land Survey Appellate Tribunal) আপিল দায়ের করার নিয়ম রয়েছে। তবে দীর্ঘদিন ধরে জেলা পর্যায়ে পূর্ণাঙ্গ আপিল ট্রাইব্যুনাল কার্যকর না থাকার কারণে বিচারপ্রার্থীরা প্রায়ই প্রশাসনিক জটিলতায় পড়তেন।
এই শূন্যতার প্রেক্ষিতে বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের মহামান্য হাইকোর্ট ডিভিশন সংবিধানের ১০২ অনুচ্ছেদের আওতায় রিট পিটিশন (Writ Petition) গ্রহণ করে অসংখ্য ক্ষেত্রে ভুল খতিয়ান রদের বিচারিক আদেশ দিয়েছেন। বিশেষ করে সরকারের খাস খতিয়ানভুক্তির ক্ষেত্রে বা আপিল ট্রাইব্যুনাল কার্যকর না থাকা অবস্থায় হাইকোর্ট ডিভিশনে রিট দায়ের করে প্রতিকার লাভ করা যায়। দক্ষ সুপ্রিম কোর্টের আইনজীবীর মাধ্যমে উচ্চ আদালতের স্থগিতাদেশ বা নির্দেশ হাসিল করে জমির স্বত্ব ও দখল চিরতরে নিষ্কণ্টক করা সম্ভব।
রিট পিটিশনে সাধারণত দাবি করা হয় যে আপিল ট্রাইব্যুনাল কার্যকর না থাকা অবস্থায় সংবিধানের ৩১ ও ৪২ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী বাদীর সম্পত্তি ও আইনের সুরক্ষার মৌলিক অধিকার ভূলুণ্ঠিত হচ্ছে। হাইকোর্ট রিটের প্রাথমিক শুনানিতে রুল জারি করে বিরোধীয় জমিতে স্থিতাবস্থা বজায় রাখার কড়া আদেশ প্রদান করেন, যার ফলে প্রতিপক্ষ ভুল খতিয়ানের সুযোগ নিয়ে জমিটি তৃতীয় পক্ষের কাছে বিক্রি করতে পারে না।
উদাহরণমূলক পরিস্থিতি (কাল্পনিক সংমিশ্রণ; নাম ও বিবরণ পরিবর্তিত): উত্তরার বাসিন্দা ফয়েজ আহমেদ সাহেবের পৈতৃক ৩ কাঠা জমি সিএস ও আরএস রেকর্ডে তার পিতার নামে নির্ভুল ছিল। পিতা ইন্তেকাল করার পর তারা বৈধভাবে খাজনা পরিশোধ করে আসছিলেন। কিন্তু সম্প্রতি সিটি জরিপের চূড়ান্ত খতিয়ান উত্তোলন করে তিনি দেখেন যে, ভুলবশত সম্পূর্ণ দাগটি উত্তর পাশের প্রতিবেশী ব্যক্তির নামে রেকর্ড হয়ে গেছে। প্রতিবেশী সেই খতিয়ানের অপব্যবহার করে ব্যাংকে মর্টগেজ দেওয়ার উদ্যোগ নেন।
ফয়েজ সাহেব অবিলম্বে বিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শে ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে এসএটি আইনের ১৪৫ক ধারায় খতিয়ান সংশোধনের মোকদ্দমা দায়ের করেন। একইসাথে তিনি আদালতে নিষেধাজ্ঞার আবেদন করে জমিতে প্রতিপক্ষের যেকোনো রূপান্তর ও হস্তান্তর স্থগিত করান। ট্রাইব্যুনালে সিএস খতিয়ান, আরএস রেকর্ড এবং পিতার ওয়ারিশান সনদ দাখিল করে সাক্ষ্যপ্রমাণ উপস্থাপন করা হয়। আদালত সাক্ষ্য বিশ্লেষণ শেষে প্রতিপক্ষের নামে প্রস্তুতকৃত সিটি খতিয়ান বাতিল ঘোষণা করে এসি ল্যান্ডকে ফয়েজ আহমেদের নামে নির্ভুল খতিয়ান সৃজনের রায় ও ডিক্রি প্রদান করেন। ফলশ্রুতিতে ফয়েজ সাহেব তার উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির পূর্ণ মালিকানা পুনরুদ্ধার করেন।
জমি বা প্লটের বিএস ও সিটি জরিপের খতিয়ানে অন্যের নাম উঠে যাওয়া একটি মারাত্মক আইনি ত্রুটি। সময়মতো আদালতে মামলা না করলে পরবর্তী প্রজন্মে মালিকানা প্রমাণের দলিলপত্র আরও ঝাপসা হয়ে পড়ে এবং প্রতিপক্ষ জালিয়াতির মাধ্যমে জমি আত্মসাৎ বা বিক্রির অপচেষ্টা চালাতে পারে। ঢাকা জজ কোর্টের ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনাল ও সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট ডিভিশনে রেকর্ড সংশোধনের মোকদ্দমা পরিচালনায় আমরা মক্কেলদের শতভাগ দায়িত্বশীল ও তথ্যভিত্তিক আইনি সেবা নিশ্চিত করি।
দাবিত্যাগ: এই আর্টিকেলের আইনি তথ্যাবলী সাধারণ জনসচেতনতার উদ্দেশ্যে প্রস্তুতকৃত, যা সুনির্দিষ্ট কোনো সম্পত্তির দলিলের ব্যক্তিগত পর্যালোচনার বিকল্প নয়।
আপনার বিএস বা সিটি জরিপ খতিয়ান ভুল সংশোধনে বিশেষজ্ঞ আইনজীবী প্রয়োজন? খতিয়ান ও দলিলের তথ্য WhatsApp-এ পাঠান: 01955-802007। সরাসরি পরামর্শের জন্য কল করুন: 01712-655546। প্রবাসী বাংলাদেশীদের ভূমিসংক্রান্ত আইনি কাগজ অনলাইনেও সরাসরি যাচাই করা হয়।
না। জরিপ চূড়ান্তভাবে গেজেট আকারে প্রকাশিত হয়ে গেলে এসি ল্যান্ড বা তহশিলদারের খতিয়ান সংশোধনের কোনো আইনি এখতিয়ার থাকে না; এর জন্য ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে মামলা করতে হয়।
চূড়ান্ত গেজেট প্রকাশের তারিখ থেকে ১ বছরের মধ্যে মামলা করতে হয়। তবে পর্যাপ্ত কারণ দর্শিয়ে তামাদি আইনের ৫ ধারায় আবেদন করলে আদালত তামাদি মওকুফ করতে পারেন।
যাদের নামে ভুল খতিয়ান হয়েছে তারা প্রধান বিবাদী হবেন। সাথে সরকারপক্ষে জেলা প্রশাসক (ডিসি), সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) ও জরিপ সহকারীকে সরকারি বিবাদী করতে হয়।
ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনাল মামলায় জমি মূল্যের ওপর উচ্চ শতকরা ফি লাগে না; নির্দিষ্ট নামমাত্র কোর্ট ফি স্ট্যাম্প (সাধারণত ৩০০-৫০০ টাকা) দাখিল করতে হয়।
আদালতের সার্টিফায়েড রায় ও ডিক্রির কপি নিয়ে সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে মিস কেসের মাধ্যমে খতিয়ান সংশোধনের আবেদন করতে হয়।
সিএস ও আরএস রেকর্ড এবং খাজনার দাখিলা সংযুক্ত করে ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে জেলা প্রশাসকের বিরুদ্ধে সরকারি খাস রেকর্ড রদের মামলা দায়ের করতে হবে।
আপিল ট্রাইব্যুনাল কার্যকর না থাকলে সংক্ষুব্ধ ব্যক্তি সংবিধানের ১০২ অনুচ্ছেদের অধীনে বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট ডিভিশনে রিট পিটিশন দায়ের করতে পারেন।
হ্যাঁ। প্রবাসে বসে দূতাবাস থেকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (আমমোক্তারনামা) সত্যায়িত করে দেশে কোনো প্রতিনিধির মাধ্যমে মামলা পরিচালনা করা যায়।