জমি রেজিস্ট্রি খরচ কত ২০২৬: সরকারি ফি তালিকা ও লাইভ হিসাব

স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়ের পর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সাফ কবলা দলিল রেজিস্ট্রি করতে হলে সরকারি কোষাগারে নির্ধারিত হারে ফি জমা দেওয়া বাধ্যতামূলক। রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ (The Registration Act, 1908) এবং স্ট্যাম্প আইন ১৮৯৯ (The Stamp Act, 1899) অনুযায়ী জমি রেজিস্ট্রির মোট খরচ মূলত কয়েকটি সুনির্দিষ্ট খাতে বিভক্ত। প্রতিটি খাতের নিজস্ব হিসাব ও ব্যাংক পে-অর্ডারের কোড আলাদা থাকে।

• দলিল মূল্য বনাম মৌজা মূল্য: রেজিস্ট্রেশন খরচের প্রধান ভিত্তি হলো দলিলের মূল্য। তবে ক্রেতা ও বিক্রেতা দলিলে যে দামই উল্লেখ করুন না কেন, ওই এলাকার সরকার নির্ধারিত সর্বনিম্ন বাজার মূল্য বা 'মৌজা রেট'-এর চেয়ে কম মূল্যে দলিল রেজিস্ট্রি করা আইনত অসম্ভব। দলিলের মূল্য ও মৌজা মূল্যের মধ্যে যেটি বেশি, সেই টাকার ওপর সকল শতকরা ফি হিসাব করা হয়।
• প্রধান ব্যয়ের খাতসমূহ: সরকারি ব্যয়ের তালিকায় রয়েছে রেজিস্ট্রেশন ফি, নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প শুল্ক, স্থানীয় সরকার কর, জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (NBR) উৎস কর, এবং বাণিজ্যিক সম্পত্তির ক্ষেত্রে ভ্যাট।
• আনুষঙ্গিক প্রশাসনিক ফি: এর সাথে যোগ হয় দলিলের প্রতি পৃষ্ঠার নকল ফি (এন-ফি), ডিজিটাল রেকর্ড ব্যবস্থাপনার ই-ফি এবং ৩০০ টাকার নন-জুডিশিয়াল হলফনামা স্ট্যাম্প।

সরকারি এই ফি কোনো নগদ অর্থে সাব-রেজিস্ট্রার গ্রহণ করেন না; সোনালী ব্যাংক বা বাংলাদেশ ব্যাংকের নির্দিষ্ট ট্রেজারি চালান ও পে-অর্ডারের মাধ্যমে সরকারি তহবিলে জমা দিতে হয়। জমি কেনার আগে সঠিক বাজেট তৈরি করতে প্রতিটি খাতের শতকরা হার জানা অত্যন্ত জরুরি।

জরুরি আইনি পরামর্শ বা দলিল যাচাই: সরাসরি WhatsApp-এ বার্তা দিন: 01955-802007।

জমি রেজিস্ট্রির সবচেয়ে পরিচিত দুটি খাত হলো রেজিস্ট্রেশন ফি এবং নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প শুল্ক। দেশের যেকোনো ভৌগোলিক অঞ্চলের সাফ কবলা দলিলের জন্য এই দুটি খাতের হার অপরিবর্তিত থাকে:

1. রেজিস্ট্রেশন ফি (১%): রেজিস্ট্রেশন আইন অনুযায়ী যেকোনো সাফ কবলা দলিলের মোট মূল্যের ঠিক ১% হারে রেজিস্ট্রেশন ফি ধার্য হয়। সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে এই টাকা সরকারের ১-১১০১-০০০০-১৮০১ কোডে ট্রেজারি চালানের মাধ্যমে জমা দেওয়া হয়। দলিলের মূল্য যদি ২০ লক্ষ টাকা হয়, তবে রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ঠিক ২০,০০০ টাকা।
2. স্ট্যাম্প শুল্ক (১.৫%): স্ট্যাম্প আইন ১৮৯৯ অনুযায়ী সাফ কবলা দলিলের জন্য মোট দলিলের মূল্যের ১.৫% হারে স্ট্যাম্প শুল্ক প্রযোজ্য। পূর্বে এই হার বেশি ছিল, কিন্তু সরকার জমি কেনাবেচা উৎসাহিত করতে এবং দলিলের সঠিক মূল্য প্রকাশে উৎসাহিত করতে স্ট্যাম্প শুল্ক কমিয়ে ১.৫% নির্ধারণ করেছে।

স্ট্যাম্প শুল্কের ক্ষেত্রে একটি অংশ ফিজিক্যাল নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প পেপার (যেমন ৩ পাতা বা ৫ পাতার মূল দলিল) কিনে ব্যবহার করা হয় এবং বাকি অতিরিক্ত টাকা পে-অর্ডারের মাধ্যমে সমন্বয় করা হয়। যেমন ১০ লক্ষ টাকার জমিতে স্ট্যাম্প শুল্ক আসে ১৫,০০০ টাকা। দলিলে যদি ৩,০০০ টাকার স্ট্যাম্প পেপার ব্যবহার করা হয়, তবে বাকি ১২,০০০ টাকা পে-অর্ডারের মাধ্যমে সরকারি ট্রেজারিতে জমা দিতে হয়। এই স্বচ্ছ নিয়ম না জানার কারণে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে অতিরিক্ত টাকা খরচের ঝুঁকি তৈরি হয়।

জমি রেজিস্ট্রির ক্ষেত্রে এলাকাভেদে মোট খরচের তারতম্য ঘটে মূলত স্থানীয় সরকার কর এবং আয়করের উৎসে করের (Advance Income Tax) পার্থক্যের কারণে। জাতীয় রাজস্ব বোর্ড ও স্থানীয় সরকার মন্ত্রণালয়ের বিধিমালা অনুসারে এই খাতগুলোর হিসাব নির্ধারিত হয়:

• স্থানীয় সরকার কর (Local Govt Tax): জমিটি যদি সিটি কর্পোরেশন, ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড বা জেলা সদর পৌরসভার অন্তর্ভুক্ত হয়, তবে দলিলের মোট মূল্যের ওপর ৩% হারে স্থানীয় কর দিতে হয়। আর জমিটি যদি সাধারণ পৌরসভা বা গ্রামীণ ইউনিয়ন পরিষদ এলাকায় অবস্থিত হয়, তবে এই করের হার হবে ২% (কিছু প্রত্যন্ত পল্লী অঞ্চলে ১%)।
• উৎসে কর (Source Tax / 53FF / ধারা ১২৫): আয়কর আইন ২০২৩ অনুযায়ী জমি বিক্রির সময় বিক্রেতার পক্ষে ক্রেতাকে উৎসে কর পরিশোধ করতে হয়। ঢাকা, চট্টগ্রামসহ বড় মেট্রোপলিটন এলাকায় কাঠাপ্রতি নির্ধারিত ফিক্সড স্ল্যাব (যেমন গুলশান, বনানী, ধানমন্ডিতে কাঠাপ্রতি নির্দিষ্ট লাখ টাকা) প্রযোজ্য। তবে জেলা বা উপজেলা পর্যায়ের সাধারণ জমিতে দলিলের মূল্যের ২% থেকে ৫% পর্যন্ত উৎস কর দিতে হয়। গ্রামীণ সাধারণ কৃষি জমি হস্তান্তরে অনেক ক্ষেত্রে এই উৎস কর মওকুফ থাকে।
• ভ্যাট (VAT): সাধারণ ব্যক্তির কাছ থেকে জমি বা প্লট কিনলে কোনো মূসক বা ভ্যাট দিতে হয় না। তবে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার কোম্পানি বা হাউজিং সোসাইটির কাছ থেকে রেডি ফ্ল্যাট বা বাণিজ্যিক স্পেস কিনলে দলিলের মূল্যের ওপর প্রযোজ্য হারে ভ্যাট দিতে হয়।

তাই কোনো জমির দলিল প্রস্তুতের আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নোটিশ বোর্ড অথবা সোনালী ব্যাংকের পে-অর্ডার ডেস্ক থেকে ওই মৌজার সঠিক ট্যাক্স স্ল্যাব যাচাই করে নেওয়া আবশ্যক।

সরকারি শতকরা হারগুলো মুখে বলা সহজ হলেও সাধারণ ক্রেতার বোঝার সুবিধার্থে নিচে তিনটি ভিন্ন মূল্যের জমির জন্য মোট সরকারি খরচের পুঙ্খানুপুঙ্খ গাণিতিক হিসাব দেখানো হলো (ইউনিয়ন পরিষদ এলাকার সাধারণ জমির ভিত্তিতে):

লক্ষ্য করুন, উপরোক্ত হিসাবটি সম্পূর্ণ সরকারি কোষাগারে জমাকৃত চালানের পরিমাণ। এই খরচের মধ্যে দলিল লেখকের মুসাবিদা ফি বা সংশ্লিষ্ট আইনজীবীর পেশাগত পারিশ্রমিক অন্তর্ভুক্ত নয়। সিটি কর্পোরেশন এলাকায় জমি হলে ৩% স্থানীয় সরকার কর এবং বেশি হারে উৎস কর যুক্ত হওয়ায় মোট খরচ মূল্যের প্রায় ১২% থেকে ১৪% পর্যন্ত হতে পারে। জমি ক্রয়ের চুক্তি বা বায়না করার আগেই এই বাজেট আলাদা করে রাখা নিরাপদ।

অনেক ক্রেতাই মনে করেন সারা দেশে জমি রেজিস্ট্রির খরচ একই। কিন্তু আইনগতভাবে অঞ্চলভেদে খরচের ব্যাপক ব্যবধান রয়েছে। নিচের তুলনামূলক সারণিতে বিভিন্ন এলাকার শতকরা হারের চিত্র পরিষ্কার করা হলো:

অতএব, জমি কেনার সময় মৌজার অবস্থান ইউনিয়ন পরিষদের ভেতরে নাকি পৌরসভার ভেতরে তা জানা অত্যন্ত তাৎপর্যপূর্ণ। অনেক সময় মৌজার একপাশ ইউনিয়নে এবং অন্যপাশ পৌরসভার সীমানায় পড়ে, যার ফলে সামান্য দূরত্বের ব্যবধানে রেজিস্ট্রেশন খরচে কয়েক লাখ টাকার পার্থক্য দেখা দিতে পারে। জমি ক্রেতাকে এই প্রশাসনিক সীমানা সতর্কতার সাথে যাচাই করে নেওয়া উচিত।

সব ধরনের দলিলের রেজিস্ট্রেশন খরচ সাফ কবলা দলিলের মতো বেশি হয় না। আইনে পারিবারিক হস্তান্তর ও আপোষ বন্টনের জন্য বিশেষ আর্থিক সুবিধা রাখা হয়েছে:

• হেবা দলিল (মুসলিম পারিবারিক দান): পিতা-মাতা, সন্তান, স্বামী-স্ত্রী, আপন ভাই-বোন এবং দাদা-দাদি/নাতি-নাতনির মতো রক্তের সম্পর্কের নিকটাত্মীয়দের মধ্যে হেবা দলিল সম্পাদনের ক্ষেত্রে সরকারি রেজিস্ট্রেশন ফি মাত্র ১০০ টাকা নির্ধারিত। স্ট্যাম্প আইন অনুযায়ী নির্দিষ্ট মূল্যের স্ট্যাম্প পেপার ও স্থানীয় করের নামমাত্র খরচ দিয়ে হেবা দলিল রেজিস্ট্রি করা যায়। এতে সাফ কবলা দলিলের মতো লক্ষাধিক টাকার খরচ লাগে না। পারিবারিক হিস্যা বণ্টনের বিস্তারিত জানতে আমাদের সম্পত্তি উত্তরাধিকার আইন গাইড দেখুন।
• দানপত্র দলিল (Gift Deed): রক্তের সম্পর্কের বাইরের কোনো ব্যক্তিকে সম্পত্তি দান করতে চাইলে তা সাধারণ দানপত্র দলিল হিসেবে গণ্য হয়। এক্ষেত্রে সাফ কবলা দলিলের অনুরূপ পুরো স্ট্যাম্প শুল্ক ও রেজিস্ট্রেশন ফি প্রযোজ্য হয়।
• আপোষ বন্টননামা দলিল (Partition Deed): ওয়ারিশদের মধ্যে পৈতৃক সম্পত্তি আপোষে ভাগাভাগি করার রেজিস্ট্রি বন্টননামা দলিলে সম্পত্তির মূল্যের ওপর শতকরা ফি ধার্য হয় না। প্রতিটি সহম বা লটের বিপরীতে নামমাত্র ফিক্সড স্ট্যাম্প শুল্ক এবং নির্ধারিত ফি দিয়ে দলিল রেজিস্ট্রি করা যায়। প্রয়োজনে বাটোয়ারা মামলায় ডিক্রি ও জমি বন্টন নির্দেশিকা অনুসরণ করুন।

পারিবারিক সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে সাফ কবলা না করে সম্পর্কের ভিত্তিতে উপযুক্ত হেবা বা বন্টননামা দলিল করলে আইনগত বৈধতা অটুট রেখেই বিপুল পরিমাণ সরকারি খরচ সাশ্রয় করা সম্ভব। রেজিস্ট্রি পরবর্তী ধাপে অবশ্যই ই-নামজারি ও জমা-খারিজ সম্পন্ন করতে হয়। এ বিষয়ে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

মূল স্ট্যাম্প ও রেজিস্ট্রেশন ফি ছাড়াও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের কার্যক্রমে কয়েকটি নির্দিষ্ট খুচরা ফি আইনত জমা দিতে হয়:

1. ই-ফি (Electronic Registration Fee): সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের ডিজিটাল বালাই বা ডেটাবেজ এন্ট্রির জন্য প্রতি দলিলে ফিক্সড ৩০০ টাকার পে-অর্ডার জমা দিতে হয়।
2. এন-ফি ও এনএন-ফি (নকল ফি): রেজিস্ট্রেশন আইনের ৭৮ ধারা অনুযায়ী দলিলের প্রতি পৃষ্ঠার (বা প্রতি ৩০০ শব্দের) জন্য নির্ধারিত হারে এন-ফি প্রযোজ্য হয়। সাধারণত ৫-৬ পৃষ্ঠার একটি দলিলে এন-ফি ও এনএন-ফি বাবদ ৩০০ থেকে ৫০০ টাকা আসে।
3. হলফনামা স্ট্যাম্প: হস্তান্তরকারী এবং গ্রহীতার ছবি সম্বলিত বাধ্যতামূলক হলফনামার জন্য ৩০০ টাকার নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প সংযুক্ত করতে হয়।

পে-অর্ডার তৈরির নিয়ম: রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও স্থানীয় করের প্রতিটি পে-অর্ডার সোনালী ব্যাংকে গিয়ে তৈরি করতে হয়। পে-অর্ডারে প্রাপক হিসেবে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের পদবী উল্লেখ করতে হয়। কোনো অবস্থাতেই সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের দালাল বা মধ্যস্বত্বভোগীদের হাতে নগদ টাকা তুলে দেওয়া যাবে না। প্রতিটি পে-অর্ডারের মূল কপি ও কাউন্টারফয়েল নিজের কাছে ফটোকপি করে সংরক্ষণ করা অত্যন্ত জরুরি। পে-অর্ডার রশিদ থাকলে রেজিস্ট্রি পরবর্তী মূল দলিল উত্তোলনে কোনো ঝামেলা হয় না।

সাভার এলাকার একটি বাস্তব আইনি জটিলতার কাল্পনিক রূপ নিচে বিশ্লেষণ করা হলো (সকল নাম ও তথ্য পরিবর্তিত): এক ক্রেতা সাভার মৌজায় ১৮ লক্ষ টাকায় তিন কাঠা জমি কেনার মৌখিক চুক্তি করেন। তিনি দলিল লেখককে ১৮ লক্ষ টাকার ওপর সরকারি ফি হিসাব করে পে-অর্ডার করতে বলেন। কিন্তু সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল পেশ করার পর সাব-রেজিস্ট্রার দলিলটি গ্রহণ করতে অসম্মতি জানান। কারণ সরকারি মৌজা রেট তালিকায় ওই মৌজার তিন কাঠা জমির সর্বনিম্ন মূল্য ছিল ২৪ লক্ষ টাকা।

ক্রেতা তাৎক্ষণিকভাবে আমাদের চেম্বারে আইনি পরামর্শের জন্য আসেন। আমরা দ্রুত নিচের পদক্ষেপ গ্রহণ করি:

1. ভূমি রেকর্ড ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে ওই মৌজার হালনাগাদ সরকারি বাজার মূল্য তালিকা যাচাই করা হয়।
2. দলিলটিতে ক্রয়মূল্য ১৮ লক্ষ টাকার পাশাপাশি সরকারি মৌজা মূল্যায়ন ২৪ লক্ষ টাকা সুস্পষ্টভাবে লিপিবদ্ধ করে অতিরিক্ত ৬ লক্ষ টাকার ওপর প্রযোজ্য স্ট্যাম্প ও রেজিস্ট্রেশন ফি-এর সম্পূরক ট্রেজারি চালান প্রস্তুত করা হয়।
3. সোনালী ব্যাংকে অতিরিক্ত পে-অর্ডার জমা দিয়ে চালানের মূল কপি দলিলের সাথে সংযুক্ত করা হয়।
4. সাব-রেজিস্ট্রারের সামনে আইনানুগ শুনানি করে নিশ্চিত করা হয় যে সরকারি রাজস্বে এক পয়সাও ঘাটতি নেই।

ফলে কোনো ধরনের জরিমানা বা আন্ডার-ভ্যালুয়েশনের আইনি নোটিশ ছাড়াই দলিলটি সফলভাবে রেজিস্ট্রি হয় এবং ক্রেতা সুরক্ষিত মালিকানা লাভ করেন। জমি ক্রয়ে মৌজা রেট অগ্রিম যাচাই না করলে দীর্ঘমেয়াদি জটিলতায় পড়ার আশঙ্কা থাকে।

জমি বা প্লট রেজিস্ট্রেশন শুধুমাত্র একটি আর্থিক লেনদেন নয়, এটি আপনার সারা জীবনের সঞ্চয়ের স্থায়ী আইনি নিরাপত্তা। ভুল মৌজা রেট নির্ধারণ, অপর্যাপ্ত স্ট্যাম্প পেপার ব্যবহার কিংবা ভুল শ্রেণির উৎসে কর প্রদানের কারণে ভবিষ্যতে দলিল বাতিলের মামলা বা রাজস্ব বোর্ডের জরিমানার ঝুঁকি তৈরি হতে পারে। তাই সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যাওয়ার আগে দলিলের মুসাবিদা ও পে-অর্ডারের হিসাব একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যাচাই করে নেওয়া সবচেয়ে নিরাপদ কৌশল।

বিশেষ সতর্কবার্তা: এই আর্টিকেলে উল্লেখিত ফি ও শতকরা হার প্রচলিত রেজিস্ট্রেশন আইন ও অর্থ আইনের ভিত্তিতে বর্ণিত সাধারণ তথ্য, যা কোনো আইনি পরামর্শের বিকল্প নয়। প্রতিটি জমির অবস্থান, শ্রেণি ও দলিলের ধরনের ওপর ভিত্তি করে সুনির্দিষ্ট খরচ ভিন্ন হতে পারে।

ইউনিয়ন পরিষদ এলাকায় মোট সরকারি খরচ দলিলের মূল্যের প্রায় ৮.৫% থেকে ৯% এবং সিটি কর্পোরেশন এলাকায় উচ্চ উৎসে কর ও স্থানীয় করের কারণে তা প্রায় ১২% থেকে ১৪% পর্যন্ত হতে পারে।

না। সরকার নির্ধারিত সর্বনিম্ন বাজার মূল্য বা মৌজা রেটের চেয়ে কম মূল্যে দলিল রেজিস্ট্রি করা আইনত সম্ভব নয়; কম দেখালে সাব-রেজিস্ট্রার দলিল নিবন্ধন বাতিল বা অতিরিক্ত রাজস্ব দাবি করতে পারেন।

রেজিস্ট্রেশন ফি ও স্ট্যাম্প শুল্কের পে-অর্ডার সোনালী ব্যাংকের মাধ্যমে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের পদবী এবং সরকারি ট্রেজারি কোডের অনুকূলে প্রদান করতে হয়।

বাবা-মা, সন্তান, ভাই-বোন ও স্বামী-স্ত্রীর মধ্যে হেবা বা দানপত্র দলিলের রেজিস্ট্রেশন ফি মাত্র ১০০ টাকা নির্ধারিত, যা সাধারণ সাফ কবলা দলিলের চেয়ে অনেক সাশ্রয়ী।

হ্যাঁ, সোনালী ব্যাংক বা যেকোনো তফসিলি ব্যাংকে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের অনুকূলে নগদ অর্থ জমা দিয়ে বা ব্যাংক অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে পে-অর্ডার সংগ্রহ করা যায়।

না। সাধারণ ব্যক্তিমালিকানাধীন জমির ক্ষেত্রে কোনো ভ্যাট দিতে হয় না; শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার কোম্পানির কাছ থেকে বাণিজ্যিক বা আবাসিক ফ্ল্যাট কিনলে ভ্যাট প্রযোজ্য হয়।

রেজিস্ট্রেশনের দিনই মূল দলিলের ৫২ ধারার রশিদ প্রদান করা হয়। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের বাঁধাই ও বালাম বইয়ে এন্ট্রির কাজের ওপর নির্ভর করে মূল দলিল পেতে কয়েক সপ্তাহ থেকে কয়েক মাস সময় লাগতে পারে।

দলিল হাতে পাওয়ার সাথে সাথে সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসি ল্যান্ড অফিসে আবেদন করে নিজের নামে ই-নামজারি (E-Mutation) ও জমা-খারিজ সম্পন্ন করা সবচেয়ে জরুরি কাজ।