লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-11-09 · ১১ মিনিট পড়ার সময়
| বিষয় / শর্ত | সরকারি নিয়ম, ফি ও আইন (২০২৬) |
|---|---|
| অফিসিয়াল অনলাইন পোর্টাল | mutation.land.gov.bd, land.gov.bd, dlrms.land.gov.bd ও eporcha.gov.bd |
| মোট সরকারি নামজারি ফি | ১,১৭০ টাকা (কোর্ট ফি ২০ + নোটিশ ৫০ + রেকর্ড সংশোধন ১,০০০ + খতিয়ান ১০০ টাকা) |
| নিষ্পত্তির নির্ধারিত সময় | সাধারণত ২৮ কার্যদিবস (প্রবাসীদের জন্য দ্রুত নিষ্পত্তির বিশেষ ব্যবস্থা) |
| ভূমি সেবা হটলাইন | ১৬১২২ (কল সেন্টার) — ২৪ ঘণ্টা সরকারি ভূমি তথ্য ও অভিযোগ |
| অনলাইন খতিয়ান ও ডিসিআর | অনলাইন পেমেন্টের পর কিউআর কোডযুক্ত ই-খতিয়ান ও DCR ডাউনলোড |
অনলাইনে ই-নামজারি (e-Mutation) ব্যবস্থা চালু হওয়ার পর সাধারণ জমির মালিকদের ভোগান্তি কিছুটা কমলেও মাঠপর্যায়ে আবেদন নামঞ্জুর বা রিজেক্ট (Rejected) হওয়ার হার আশঙ্কাজনকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। জমি কেনার পর লাখ লাখ টাকা খরচ করে দলিলের রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করলেও যদি সরকারি নামজারি খতিয়ান সৃজন না হয়, তবে সেই সম্পত্তির স্বত্ব চিরতরে অপূর্ণ থেকে যায়। নামজারি না থাকলে জমি পুনরায় বিক্রি করা যায় না, ব্যাংক ঋণ মেলে না এবং ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের পথ বন্ধ হয়ে যায়।
বাস্তব অভিজ্ঞতায় দেখা যায়, ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা (তহশিলদার) বা সার্ভেয়ারদের অসত্য প্রতিবেদন, ওয়ারিশান চেইনে সামান্য তথ্যের ঘাটতি, বায়া দলিলের ভলিউম ছেঁড়া থাকা কিংবা প্রতিপক্ষের কাল্পনিক আপত্তির কারণে এসি ল্যান্ড মহোদয় এক লাইনে আবেদন 'নামঞ্জুর' লিখে ফাইল ক্লোজ করে দেন। বহু সেবাগ্রহীতা মনে করেন নামঞ্জুর হলে পুনরায় নতুন আবেদন করাই একমাত্র পথ। কিন্তু বারবার আবেদন করলে তা আরও বেশি জটিলতায় পড়ে। বরং আইনসম্মতভাবে উচ্চতর রাজস্ব আদালতে আপিল দায়ের করাই নামজারি হাসিলের সবচেয়ে অকাট্য আইনি সমাধান।
আপনার বৈধ জমির নামজারি আবেদন এসি ল্যান্ড নামঞ্জুর করেছেন? কাগজ যাচাইয়ে WhatsApp করুন: 01955-802007।
১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের (State Acquisition and Tenancy Act 1950) ১৪৭ ধারা রাজস্ব প্রশাসনের অধস্তন কর্মকর্তাদের আদেশের বিরুদ্ধে প্রতিকারের অভিভাবক হিসেবে কাজ করে। আইনের ১৪৭(ক) ধারা সুস্পষ্টভাবে নির্দেশনা প্রদান করে যে, রাজস্ব কর্মকর্তা হিসেবে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কর্তৃক প্রদত্ত যেকোনো আদেশ—তা নামজারি আবেদন নামঞ্জুর হোক বা রেকর্ড সংক্রান্ত আদেশ হোক—তার বিরুদ্ধে সংক্ষুব্ধ ব্যক্তি অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব - ADC Revenue) বা কালেক্টরের আদালতে নিয়মিত আপিল দায়ের করতে পারবেন।
এডিসি (রাজস্ব) আদালত একটি পূর্ণাঙ্গ বিচারিক ও প্রশাসনিক আদালত। এখানে এসি ল্যান্ডের মতো ফাইল সামারি দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া হয় না; বরং দেওয়ানি আদালতের ন্যায় উভয় পক্ষের বিজ্ঞ আইনজীবীদের উপস্থিতিতে শুনানি অনুষ্ঠিত হয়। সহকারী কমিশনার (ভূমি) কোনো ভুল আইনের ব্যাখ্যা দিয়ে আবেদন নামঞ্জুর করেছেন কিনা, আবেদনকারীর দাখিলকৃত বায়া দলিল পরীক্ষা না করে অবিচার করা হয়েছে কিনা—তা এডিসি রাজস্ব আদালত নিখুঁতভাবে বিচার বিশ্লেষণ করেন। ভুল রেকর্ডের ক্ষেত্রে আদালতে যাওয়ার জন্য ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে খতিয়ান সংশোধন মোকদ্দমা সম্পর্কিত নিয়ম জেনে রাখা দরকার।
রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ ও ১৪৪ ধারা অনুসারে সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর দায়িত্ব হলো ভূমির মালিকানা পরিবর্তনের হালনাগাদ রেকর্ড সংরক্ষণ করা। কিন্তু কোনো এসি ল্যান্ডের বিচারিক এখতিয়ার নেই কোনো বৈধ রেজিস্টার্ড দলিলের সত্যতা বাতিল বা অস্বীকার করার। দলিল বাতিলের ক্ষমতা একমাত্র দেওয়ানি আদালতের। কোনো দেওয়ানি ডিক্রি ছাড়া নিছক ধারণার বশে রেজিস্টার্ড দলিলের ভিত্তিতে নামজারি খারিজ করা স্পষ্ট আইনবহির্ভূত পদক্ষেপ, যা আপিলে অনায়াসেই বাতিলযোগ্য।
নামজারি মিস আপিল দায়েরের প্রথম ও সর্বাধিক গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ হলো সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসের সেরেস্তা থেকে নামঞ্জুর আদেশের সার্টিফায়েড কপি (Certified True Copy) সংগ্রহ করা। অনলাইনে আবেদন রিজেক্ট হলে যে সংক্ষিপ্ত এসএমএস আসে, তা দিয়ে সরাসরি উচ্চ আদালতে আপিল দায়ের করা আইনত গ্রহণযোগ্য নয়। আদেশের সম্পূর্ণ নথি বা আদেশনামা (Order Sheet) সংগ্রহ করা বাধ্যতামূলক।
এর জন্য সংশ্লিষ্ট উপজেলা ভূমি অফিসের রেকর্ড শাখায় কোর্ট ফি স্ট্যাম্পযুক্ত দরখাস্ত দাখিল করে নামজারি মিস কেসের পুরো নথির (আর্জি, তহশিলদারের তদন্ত রিপোর্ট, শুনানির কার্যবিবরণী ও চূড়ান্ত নামঞ্জুর আদেশ) সার্টিফায়েড কপি উত্তোলন করতে হয়। আদেশনামা হাতে পাওয়ার পর দেখা যায় এসি ল্যান্ড ঠিক কোন ধারায় বা কোন যুক্তিতে আবেদনটি বাতিল করেছেন। আদেশের সার্টিফায়েড কপি হাতে পাওয়ার তারিখ থেকেই আপিলের তামাদি সময় গণনা শুরু হয়। নকল প্রাপ্তিতে কোনো অস্বাভাবিক কালক্ষেপণ হলে তা তামাদি মওকুফের বৈধ যুক্তি হিসেবে আদালতে গ্রহণযোগ্য হয়।
মিস আপিলের আবেদনপত্র বা মেমোরেন্ডাম অব আপিল ড্রাফটিংয়ের ওপর পুরো মামলার ভাগ্য নির্ভর করে। অভিজ্ঞ ভূমি বিশেষজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তায় মেমোরেন্ডামে কতগুলো সুনির্দিষ্ট আইনি গ্রাউন্ডস (Legal Grounds) প্রতিষ্ঠা করতে হয়। সাধারণ আপিল গ্রাউন্ডসমূহের মধ্যে উল্লেখযোগ্য হলো:
এডিসি (রাজস্ব) আদালতে আপিল মোকদ্দমা পরিচালনার প্রক্রিয়া একটি সুনির্দিষ্ট আইনি ছকে আবর্তিত হয়। আপিল মেমোরেন্ডাম ফাইলিংয়ের পর আদালত প্রাথমিক গ্রহণযোগ্যতা (Admission) শুনানি গ্রহণ করেন এবং নিম্ন আদালত অর্থাৎ সংশ্লিষ্ট এসি ল্যান্ড অফিস থেকে মূল মিস কেসের নথি (Lower Court Records - LCR) তলব করার নির্দেশ দেন। একই সাথে বিবাদী পক্ষ বা প্রতিপক্ষকে নোটিশ জারি করা হয়।
এলসিআর রেকর্ড আদালতে পৌঁছানোর পর মূল শুনানির দিন ধার্য করা হয়। শুনানিতে আপিলকারী আইনজীবীকে মূল দলিল, বায়া দলিলের সার্টিফায়েড নকল এবং জমির হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা উপস্থাপন করতে হয়। এডিসি (রাজস্ব) যদি দেখতে পান যে আবেদনকারীর স্বত্ব ও দখল শতভাগ সঠিক এবং এসি ল্যান্ড নিছক প্রক্রিয়াগত ভ্রান্তির কারণে রিজেক্ট করেছিলেন, তবে তিনি তাৎক্ষণিকভাবে এসি ল্যান্ডের বিতর্কিত নামঞ্জুর আদেশ বাতিল করেন। একই সাথে তিনি এসি ল্যান্ডকে নির্দিষ্ট সময়সীমার মধ্যে বাদীর নামে নতুন জোত সৃজনপূর্বক নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর প্রদানের কড়া নির্দেশ জারি করেন। জমিতে যাতে অন্য কেউ দখল না নেয় সেজন্য দেওয়ানি মামলায় নিষেধাজ্ঞা ও স্থিতাবস্থা বিধিমালা প্রযোজ্য হতে পারে।
এডিসি রাজস্ব আদালতে নামজারি মিস আপিল পরিচালনা করতে চান? আদেশের কপি ও দলিলের ছবি WhatsApp-এ পাঠান: 01955-802007। ঢাকা কালেক্টরেট ও বিভাগীয় আদালতে সরাসরি শুনানি পরিচালিত হয়।
এডিসি (রাজস্ব) আদালতে আপিল চলাকালীন জমিতে যাতে কোনো তৃতীয় পক্ষের অনুকূলে নামজারি বা নতুন জোত সৃজন না হয়, সেজন্য এসএটি আইনের ১৪৮ ধারা মতে স্থগিতাদেশের দরখাস্ত (Stay Application) দাখিল করা কৌশলগতভাবে জরুরি। আদালত নিম্ন আদালতের কার্যধারার ওপর স্থগিতাদেশ দিলে প্রতিপক্ষ ওই দাগে কোনো নতুন নামজারি করাতে পারে না এবং বিরোধীয় অংশের দখল ও রেকর্ডের স্থিতাবস্থা সংরক্ষিত থাকে।
আপনার জমি বিরোধ, বাটোয়ারা মামলা, জামিন, তালাক বা সাইবার জটিলতায় বিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিতে সুপ্রিম কোর্ট বা উত্তরা চেম্বারে নথিপত্রসহ সরাসরি বসুন।
নামজারি সংক্রান্ত আপিল ও রিভিশন প্রক্রিয়ার আইনি স্তরসমূহ, নির্ধারিত সরকারি কোর্ট ফি এবং সময়সীমার বিস্তারিত বিবরণ নিচে তুলে ধরা হলো:
| আইনি ধাপ / ফোরাম | সংশ্লিষ্ট ধারা | তামাদি সময়সীমা (Limitation) | সরকারি কোর্ট ফি ও খরচ |
|---|---|---|---|
| এডিসি (রাজস্ব) আদালতে মিস আপিল | ১৪৭(ক) ধারা | আদেশের ৩০ দিনের মধ্যে | নির্দিষ্ট কোর্ট ফি স্ট্যাম্প (৫০ – ২০০ টাকা) |
| তামাদি মওকুফের দরখাস্ত (বিলম্ব হলে) | তামাদি আইন ৫ ধারা | আপিলের সাথে একযোগে | নির্দিষ্ট দরখাস্ত ফি স্ট্যাম্প |
| অতিরিক্ত বিভাগীয় কমিশনারে রিভিশন | ১৫০ ধারা | এডিসি আদেশের ৬০ দিনের মধ্যে | নির্দিষ্ট কোর্ট ফি ও মেমোরেন্ডাম স্ট্যাম্প |
| ভূমি আপিল বোর্ডে ২য় রিভিশন | ভূমি আপিল বোর্ড আইন | ৯০ দিনের মধ্যে | বোর্ডের নির্ধারিত সরকারি ফি |
| হাইকোর্টে রিট পিটিশন (Writ) | সংবিধানের ১০২ অনুচ্ছেদ | কালক্ষেপণ না করে জরুরি ভিত্তিতে | সুপ্রিম কোর্টের নির্ধারিত কোর্ট ফি স্ট্যাম্প |
মনে রাখা দরকার, ৩০ দিনের তামাদি মেয়াদ পার হয়ে গেলেও তামাদি আইন ১৯০৮-এর ৫ ধারা মোতাবেক যৌক্তিক কারণ দেখিয়ে আবেদন করলে আদালত তামাদি মওকুফ করে আপিল গ্রহণ করতে পারেন। ভুয়া খারিজ রোধে ভুয়া নামজারি বাতিল ও সঠিক ই-নামজারি ট্র্যাকিং নির্দেশিকা সহায়ক ভূমিকা পালন করে।
যদি কোনো ক্ষেত্রে এডিসি (রাজস্ব) আদালতও ন্যায়সঙ্গত কারণ অগ্রাহ্য করে এসি ল্যান্ডের নামঞ্জুর আদেশ বহাল রাখেন, তবে আইন আবেদনকারীকে পরবর্তী ধাপে উচ্চতর প্রতিকারের অধিকার প্রদান করেছে। প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০-এর ১৫০ ধারা অনুসারে সংক্ষুব্ধ পক্ষ ৬০ দিনের মধ্যে সংশ্লিষ্ট বিভাগের মাননীয় অতিরিক্ত বিভাগীয় কমিশনার (রাজস্ব - Additional Divisional Commissioner Revenue)-এর আদালতে রিভিশন (Revision) মোকদ্দমা দায়ের করতে পারেন।
বিভাগীয় কমিশনারের আদেশের বিরুদ্ধেও যদি কোনো চরম আইনি ব্যত্যয় থাকে, তবে ভূমি আপিল বোর্ডে (Land Appeal Board) যাওয়া যায়। তদুপরি, যদি রাজস্ব প্রশাসন সম্পূর্ণ স্বেচ্ছাচারীভাবে কোনো বৈধ জমির মালিকের নামজারি আটকে রাখে এবং অন্য কোনো পক্ষের সাথে যোগসাজশ করে সাংবিধানিক সম্পত্তির অধিকার ভূলুণ্ঠিত করে, তবে বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট ডিভিশনে সংবিধানের ১০২ অনুচ্ছেদে রিট পিটিশন দায়ের করা যায়। হাইকোর্ট অনেক মামলায় সরাসরি সরকারের বিরুদ্ধে রুল জারি করে দ্রুততম সময়ে নামজারি সম্পন্ন করার বিচারিক ম্যান্ডামাস জারি করেছেন।
রিভিশন আদালতে শুনানির সময় আবেদনকারীর পক্ষ থেকে জমির চেইন অব টাইটেল সংবলিত একটি পূর্ণাঙ্গ বংশলতিকা ও দলিলের ক্রমতালিকা চার্ট আকারে উপস্থাপন করা অত্যন্ত ফলপ্রসূ। এতে বিজ্ঞ অতিরিক্ত বিভাগীয় কমিশনার তাৎক্ষণিকভাবে বুঝতে পারেন যে এসি ল্যান্ডের নামঞ্জুর আদেশটি তথ্যগত ভুলের ওপর প্রতিষ্ঠিত ছিল।
উদাহরণমূলক পরিস্থিতি (কাল্পনিক সংমিশ্রণ; নাম ও বিবরণ পরিবর্তিত): উত্তরার বাসিন্দা মোস্তাফিজুর রহমান সাহেব আশকোনায় সাড়ে চার শতাংশ জমি ক্রয় করেছিলেন। জমিটির সমস্ত বায়া দলিল ও আরএস রেকর্ড সম্পূর্ণ নির্ভুল ছিল। কিন্তু যখন তিনি এসি ল্যান্ড অফিসে নামজারির আবেদন করেন, তখন এক দূরবর্তী প্রতিবেশী কোনো দলিলপত্র ছাড়াই দাবি করেন যে দাগটিতে তাদের পৈতৃক অংশ রয়েছে। তহশিলদার কোনো সরেজমিন তদন্ত না করে 'বিরোধ বিদ্যমান' মর্মে একটি দায়সারা রিপোর্ট দেন, যার প্রেক্ষিতে এসি ল্যান্ড মোস্তাফিজ সাহেবের নামজারি আবেদনটি নামঞ্জুর করেন।
মোস্তাফিজ সাহেব হতাশ না হয়ে আমাদের চেম্বারের মাধ্যমে আদেশের সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করে ঢাকা জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ে এডিসি (রাজস্ব) আদালতে এসএটি আইনের ১৪৭ ধারায় নামজারি মিস আপিল দায়ের করেন। শুনানিতে আমরা প্রমাণ করি যে প্রতিপক্ষের দাবির কোনো দালিলিক ভিত্তি নেই এবং কোনো দেওয়ানি আদালতের নিষেধাজ্ঞার আদেশও নেই। মাননীয় এডিসি রাজস্ব কর্মকর্তা এসি ল্যান্ডের নামঞ্জুর আদেশ সম্পূর্ণ বেআইনি ঘোষণা করে বাতিল করেন এবং পরবর্তী ১৫ কর্মদিবসের মধ্যে মোস্তাফিজুর রহমানের অনুকূলে নির্ভুল নামজারি খতিয়ান জারির আদেশ প্রদান করেন। ফলে তিনি সফলভাবে নামজারি সম্পন্ন করতে সক্ষম হন।
সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস কর্তৃক নামজারি নামঞ্জুর হওয়া মানেই আপনার জমির স্বত্ব শেষ হয়ে যাওয়া নয়। এটি রাজস্ব প্রশাসনের নিছক একটি প্রাথমিক সিদ্ধান্ত, যা উচ্চতর আদালতে সহজেই চ্যালেঞ্জযোগ্য। কিন্তু সঠিক ধারায় আপিল না করে পুনরায় অনলাইনে আবেদন করলে তা বারবার বাতিল হয়ে সময় ও অর্থ দুটোই নষ্ট হয়। জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ে রাজস্ব আদালত এবং সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট ডিভিশনে আমরা দীর্ঘ দিন ধরে জমি ও নামজারি বিরোধ নিষ্পত্তিতে মক্কেলদের কার্যকর আইনি সেবা প্রদান করছি।
দাবিত্যাগ: এই আর্টিকেলের তথ্যাবলী রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের বিধানের সাধারণ ব্যাখ্যা, যা কোনো নির্দিষ্ট ভূমির নথিপত্রের ব্যক্তিগত আইনি মতামতের বিকল্প নয়।
নামজারি রিজেক্ট বা খারিজের বিরুদ্ধে মিস আপিল করতে বিশেষজ্ঞ আইনজীবী প্রয়োজন? নামঞ্জুর আদেশ ও দলিলের ছবি WhatsApp-এ পাঠান: 01955-802007। শুনানির বিষয়ে সরাসরি কথা বলতে কল করুন: 01712-655546। ঢাকা জজ কোর্ট ও উত্তরা চেম্বারে সরাসরি পরামর্শ দেওয়া হয়।
না। একই নথিতে বারবার নতুন আবেদন করলে তা পুনরায় নামঞ্জুর হওয়ার ঝুঁকি থাকে; বরং এডিসি (রাজস্ব) আদালতে মিস আপিল দায়ের করাই আইনসম্মত সমাধান।
সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর নামঞ্জুর আদেশের সার্টিফায়েড কপি পাওয়ার বা আদেশের তারিখ থেকে ৩০ দিনের মধ্যে আপিল করতে হয়।
হ্যাঁ। যৌক্তিক কারণ দর্শিয়ে তামাদি আইন ১৯০৮-এর ৫ ধারা অনুসারে বিলম্ব মওকুফের আবেদন দাখিল করলে আদালত তামাদি মাফ করে আপিল গ্রহণ করতে পারেন।
সংশ্লিষ্ট জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব - ADC Revenue) আদালতে নামজারি মিস আপিল দায়ের করতে হয়।
এসি ল্যান্ডের নামঞ্জুর আদেশের সার্টিফায়েড কপি, মূল ক্রয় দলিল, বায়া দলিল, আরএস/বিএস খতিয়ান এবং ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা আবশ্যক।
আদেশের ৬০ দিনের মধ্যে অতিরিক্ত বিভাগীয় কমিশনার (রাজস্ব)-এর আদালতে প্রজাস্বত্ব আইনের ১৫০ ধারায় রিভিশন দায়ের করা যায়।
হ্যাঁ। দূতাবাস থেকে আমমোক্তারনামা (Power of Attorney) সত্যায়িত করে বাংলাদেশে নিযুক্ত প্রতিনিধি বা আইনজীবীর মাধ্যমে পুরো আপিল সম্পন্ন করা যায়।
সাধারণত উভয় পক্ষের শুনানি ও নিম্ন আদালতের রেকর্ড তলব শেষে ৩ থেকে ৫ মাসের মধ্যে নামজারি মিস আপিল চূড়ান্ত নিষ্পত্তি হয়।