ভায়া দলিল হারিয়ে গেলে বা না থাকলে জমি রেজিস্ট্রি ও নামজারি করার আইনি নিয়ম ২০২৬

জমিজমা কেনাবেচা ও মালিকানা প্রমাণের ক্ষেত্রে "ভায়া দলিল" (Via Deed বা Parent Deed) একটি অত্যন্ত মৌলিক ও অপরিহার্য নথি। সহজ কথায়, বর্তমান বিক্রেতা যে দলিলের মাধ্যমে জমিটির মালিক হয়েছেন, তার পূর্বে জমিটি যাদের হাত বদল হয়ে এসেছে—সেই পূর্ববর্তী মালিকদের দলিলগুলোকে ভায়া দলিল বা পিট দলিল বলা হয়। রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ এবং সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২-এর আলোকে বাংলাদেশে কোনো জমি নিষ্কণ্টকভাবে ক্রয় করতে হলে অন্তত বিগত ২৫ বছরের মালিকানার ঐতিহাসিক চেইন বা ধারাবাহিক হস্তান্তরের দলিলপত্র নিখুঁতভাবে যাচাই করতে হয়।

ধরা যাক, ‘ক’ নামক এক ব্যক্তি ‘খ’-এর নিকট থেকে জমি কিনেছেন এবং বর্তমানে তিনি জমিটি ‘গ’-এর নিকট বিক্রি করতে চান। এখানে ‘ক’-এর নামে যে রেজিস্ট্রি দলিল রয়েছে তা হলো মূল দলিল; কিন্তু ‘খ’ কোথা থেকে মালিক হয়েছিলেন, অর্থাৎ ‘খ’-এর ক্রয় দলিল বা পৈতৃক দলিলটিই হলো ‘ক’-এর জন্য ভায়া দলিল। এই ভায়া দলিলের চেইনে যদি কোনো অসঙ্গতি থাকে বা কোনো হস্তান্তরে জালিয়াতি ঘটে থাকে, তবে বর্তমান মালিকের মালিকানাও আইনত বাতিল বলে গণ্য হতে পারে। জমি ক্রয়ের সার্বিক নিয়মে জমি রেজিস্ট্রি খরচ ও সরকারি ফি ক্যালকুলেটর বিস্তারিতভাবে তুলে ধরা হয়েছে।

পৈতৃক সূত্রে প্রাপ্ত জমি বা বহু বছর আগে কেনা সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রায়শই দেখা যায় পূর্বপুরুষের আমলের ভায়া দলিল হারিয়ে গেছে, বন্যায় নষ্ট হয়েছে কিংবা পোকামাকড়ে খেয়ে ফেলেছে। ভায়া দলিল না থাকলে জমি সংক্রান্ত দুটি প্রধান সংকট তৈরি হয়: প্রথমত, ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে গৃহনির্মাণ ঋণ (Home Loan) বা ব্যবসায়িক মর্টগেজ পাওয়া যায় না; দ্বিতীয়ত, সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে নামজারি করতে গেলে এসিল্যান্ড অফিস থেকে মালিকানার ধারাবাহিকতা প্রমাণের জন্য ভায়া দলিল দাখিলের নির্দেশ দেওয়া হয়।

অনেক সময় ভায়া দলিল না দেখে জমি কিনতে গিয়ে সচেতন ক্রেতারা পিছিয়ে যান। তারা আশঙ্কা করেন যে জমিটি হয়তো ইতিমধ্যে অন্য কারও নিকট বিক্রি বা বন্ধক রাখা হয়েছে কিংবা এটি কোনো বিতর্কিত অর্পিত বা খাস সম্পত্তি। তবে আইন অত্যন্ত স্পষ্ট: ভায়া দলিলের মূল কপি (Original Deed) হারিয়ে যাওয়া মানেই জমির মালিকানা হারানো নয়। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের সংরক্ষিত বালাম বই থেকে দলিলের অবিকল নকল সংগ্রহ করে এই সমস্ত জটিলতা সফলভাবে নিরসন করা যায়। দলিলের নকল তোলার ক্ষেত্রে জমির দলিল হারিয়ে গেলে সার্টিফায়েড নকল উত্তোলনের নিয়ম পাঠকদের জন্য একটি প্রামাণ্য গাইড।

ভায়া দলিলের মূল কপি হারিয়ে গেলে প্রথম কাজ হলো যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি রেজিস্ট্রি হয়েছিল, সেই অফিসে বালাম বই তল্লাশি করা। রেজিস্ট্রেশন আইন অনুযায়ী সাব-রেজিস্ট্রার কার্যালয়ে প্রতিটি রেজিস্ট্রি দলিলের হুবহু প্রতিলিপি বালাম বহিতে স্থায়ীভাবে সংরক্ষণ করা হয়। বালাম তল্লাশি ও নকল সংগ্রহের ধাপগুলো নিচে বর্ণিত হলো:

1. দলিল নম্বর বা সাল জানা থাকলে: যদি আপনার কাছে ভায়া দলিলের একটি ফটোকপি থাকে বা দলিলের নম্বর ও রেজিস্ট্রেশনের সাল জানা থাকে, তবে সরাসরি ফর্ম পূরণ করে সার্টিফায়েড কপির (Certified Copy) জন্য নির্দিষ্ট ফি জমা দিতে হয়।
2. দলিল নম্বর জানা না থাকলে (ইনডেক্স ও বালাম তল্লাশি): যদি সাল বা দলিল নম্বর কিছুই জানা না থাকে, তবে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের ইনডেক্স বহি (Index Book) তল্লাশি করতে হয়। এতে মৌজার নাম, জমিদাতার নাম বা জমিগ্রহীতার নাম দিয়ে অনুসন্ধান চালিয়ে দলিলের বালাম নম্বর, ভলিউম নম্বর ও পৃষ্ঠা নম্বর খুঁজে বের করা হয়।
3. নকলনবীশ ফি ও স্ট্যাম্প দাখিল: বালামের অবস্থান নিশ্চিত হওয়ার পর নকলনবীশদের জন্য নির্ধারিত কোর্ট ফি ও ডিমাই পেপার (Demai Paper) জমা দিলে সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক অফিশিয়াল সিল ও স্বাক্ষরযুক্ত সার্টিফায়েড নকল প্রদান করা হয়।

এই সার্টিফায়েড কপিটি সাক্ষ্য আইনের (Evidence Act) বিধানমতে একটি দ্বিতীয় পর্যায়ের প্রামাণ্য দলিল (Secondary Evidence) হিসেবে আদালতে এবং সকল সরকারি দপ্তরে মূল দলিলের মতোই সমমর্যাদায় গৃহীত হয়। নামজারি সংক্রান্ত কোনো আদেশ চ্যালেঞ্জ করতে নামজারি আবেদন না-মঞ্জুর বা খারিজ হলে আপিলের নিয়ম জানা সহায়ক।

ভায়া দলিলের মূল কপি হারিয়ে গেলে কেবল সার্টিফায়েড নকল তোলাই যথেষ্ট নয়; ভবিষ্যতে কোনো প্রকার আইনি অপব্যবহার রোধে দুটি বাধ্যতামূলক পদক্ষেপ গ্রহণ করতে হয়: থানায় সাধারণ ডায়েরি (GD) এবং নির্বাহী বা জুডিশিয়াল ম্যাজিস্ট্রেট আদালতে হলফনামা (Affidavit)।

সংশ্লিষ্ট এলাকার থানায় গিয়ে একটি সুনির্দিষ্ট জিডি করতে হবে যাতে উল্লেখ থাকবে—দলিলদাতার নাম, গ্রহীতার নাম, দলিলের সম্ভাব্য সাল, মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বর এবং কোন পরিস্থিতিতে মূল দলিলটি হারিয়ে গেছে বা নষ্ট হয়েছে। জিডির একটি কপি নিজের হেফাজতে সংরক্ষণ করতে হবে। এরপর প্রথম শ্রেণির ম্যাজিস্ট্রেট বা নোটারি পাবলিকের সামনে ২০০ বা ৩০০ টাকার নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পে হলফনামা সম্পাদন করতে হবে। হলফনামায় ঘোষণা করতে হবে যে মূল ভায়া দলিলটি হারিয়ে গেছে, এটি অন্য কোথাও বিক্রি, বন্ধক বা হস্তান্তর করা হয়নি এবং ভবিষ্যতে মূল দলিলটি খুঁজে পাওয়া গেলে তা কোনো অসৎ উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হবে না। এই এফিডেভিটটি সাব-রেজিস্ট্রার ও এসিল্যান্ডের নিকট আস্থা তৈরি করে। আইনি প্রতিরক্ষা নিশ্চিত করতে থানায় মামলা না নিলে কোর্টে নালিশি সিআর মামলা দায়েরের পদ্ধতি কার্যকর ভূমিকা রাখে।

অনলাইনে ই-নামজারি (E-Mutation) আবেদন করার সময় ভূমি মন্ত্রণালয়ের সফটওয়্যারে পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিক দলিল আপলোড করার অপশন থাকে। ভায়া দলিলের মূল কপি না থাকলে আবেদনটি যাতে বাতিল না হয়, সেজন্য নিম্নলিখিত কৌশল অবলম্বন করতে হয়:

• সার্টিফায়েড কপি আপলোড: সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে উত্তোলিত সিলমোহরযুক্ত সার্টিফায়েড কপির স্পষ্ট স্ক্যান কপি সংযুক্ত করতে হবে।
• জিডি ও এফিডেভিট সংযুক্তি: আবেদনপত্রের "অন্যান্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র" সেকশনে থানা জিডির অনুলিপি এবং ম্যাজিস্ট্রেটের এফিডেভিটটি একটি পিডিএফ ফাইলেই সংযুক্ত করে দিতে হবে।
• বালাম ভলিউম নম্বরের সুস্পষ্ট উল্লেখ: আবেদনের অতিরিক্ত বিবরণে লিখে দিতে হবে—"মূল ভায়া দলিলটি নষ্ট হওয়ায় অমুক সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের অমুক বালামের অমুক ভলিউম থেকে আইনসম্মতভাবে সার্টিফায়েড নকল সংগ্রহ করা হয়েছে"।
• শুনানিতে মূল সার্টিফায়েড কপি প্রদর্শন: সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা কানুনগো মহোদয়ের শুনানির দিন তল্লাশিকৃত সার্টিফায়েড কপির মূল কপিটি সরাসরি প্রদর্শন করতে হবে। কানুনগো বা সার্ভেয়ার বালাম রেকর্ড মিলিয়ে সন্তুষ্ট হলে নামজারি প্রস্তাব অনুমোদন করেন। ভূমির উত্তরাধিকার সংক্রান্ত বিরোধে বাটোয়ারা মামলায় প্রথম ও শেষ ডিক্রি ও অ্যাডভোকেট কমিশনারের নিয়ম জানা উচিত।

সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বালাম তল্লাশি ও দলিলের সার্টিফায়েড কপি উত্তোলনের জন্য সরকার নির্ধারিত নির্দিষ্ট ফি রয়েছে। মধ্যস্বত্বভোগী বা দালালের খপ্পরে না পড়ে সরাসরি সরকারি ফিস পরিশোধ করে নকল সংগ্রহ করা সম্ভব। নিম্নে ২০২৬ সালের হালনাগাদ ব্যয়ের তালিকা দেওয়া হলো:

দলিল বহু পুরোনো হলে অর্থাৎ ব্রিটিশ আমল বা পাকিস্তান আমলের হলে জেলা রেকর্ড রুম (District Record Room বা ডিসি অফিস) থেকেও তল্লাশি করতে হতে পারে। দানপত্রে জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে হেবা ও অসিয়তনামা দলিলের আইনি নিয়ম ও শর্তাবলী বিস্তারিত জেনে রাখা বুদ্ধিমানের কাজ।

আপনি যদি কোনো জমি কিনতে যান এবং বিক্রেতা আপনাকে বলেন যে তার ভায়া দলিল হারিয়ে গেছে, তবে অন্ধের মতো জমি কেনা মারাত্মক ঝুঁকিপূর্ণ হতে পারে। কোনো কোনো অসাধু ব্যক্তি ব্যাংকে মূল দলিল মর্টগেজ রেখে ঋণ গ্রহণ করার পর জালিয়াতি করে দলিল হারিয়েছে বলে সার্টিফায়েড নকল তুলে জমি বিক্রির চেষ্টা করে। ক্রেতা হিসেবে নিজেকে সুরক্ষিত রাখতে নিম্নলিখিত চেকলিস্টটি পুঙ্খানুপুঙ্খ অনুসরণ করুন:

1. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের ১২ ধারার তল্লাশি (Non-Encumbrance Certificate): সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ফর্ম পূরণ করে তল্লাশি দিন যে জমিটি বিগত ১২ বা ২৫ বছরে অন্য কারও কাছে দায়বদ্ধ, বিক্রি বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দেওয়া হয়েছে কিনা।
2. বালাম বহিতে কোনো নোট আছে কিনা: বালামের মূল পাতায় কোনো লাল কালির দাগ বা কোর্টের নিষেধাজ্ঞা/ব্যাংকের নোটিশ লিপিবদ্ধ আছে কিনা তা সরেজমিন দেখুন।
3. বিক্রেতার শারীরিক দখল: বিক্রেতা জমিতে প্রকৃত দখলে আছেন কিনা এবং স্থানীয় প্রতিবেশীরা তাকে কত বছর ধরে মালিক হিসেবে চেনেন তা গোপনে যাচাই করুন।
4. এসএ ও আরএস খতিয়ানের যোগসূত্র: ভায়া দলিলের রেকর্ডীয় মালিকের সাথে সরকারি খতিয়ানের নামের সামঞ্জস্য রয়েছে কিনা তা মিলিয়ে নিন। জমি নিয়ে দেওয়ানি নিষেধাজ্ঞায় দেওয়ানি মামলায় অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞার নিয়মাবলী দিকনির্দেশনা দেয়।

বাস্তব একটি কেস স্টাডি তুলে ধরা যাক। প্রবাসী মোস্তাফিজুর রহমান সাহেব রাজধানীর মিরপুর এলাকায় ১৯৮৮ সালে তার বাবার কেনা একটি প্লটের স্বত্বাধিকারী হন। ২০২৫ সালে তিনি যখন জমিটি নিজের নামে নামজারি ও সীমানা প্রাচীর নির্মাণের উদ্যোগ নেন, তখন দেখা যায় ১৯৮৮ সালের মূল ক্রয় দলিলটি পাওয়া গেলেও তার আগের ১৯৭৪ সালের মূল ভায়া দলিলটি পারিবারিক ট্রাঙ্ক থেকে হারিয়ে গেছে। এসিল্যান্ড অফিস থেকে ভায়া দলিল দাখিলের লিখিত নোটিশ জারি করা হয়।

মোস্তাফিজ সাহেব আমাদের চেম্বারের সাথে যোগাযোগ করেন। আমাদের আইনি দল তেজগাঁও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের প্রাচীন ইনডেক্স বই তল্লাশি করে ১৯৭৪ সালের সংশ্লিষ্ট বালাম নম্বর ও ভলিউম নম্বর শনাক্ত করে। নির্ধারিত সরকারি ফি জমা দিয়ে সাব-রেজিস্ট্রারের সিলমোহরযুক্ত সার্টিফায়েড নকল উত্তোলন করা হয়। একই সাথে মিরপুর মডেল থানায় জিডি ও বিজ্ঞ মেট্রোপলিটন ম্যাজিস্ট্রেটের সম্মুখে হলফনামা সম্পাদন করে এসিল্যান্ড অফিসে শুনানিতে উপস্থাপন করা হয়। বিজ্ঞ সহকারী কমিশনার (ভূমি) সার্টিফায়েড নকলের বৈধতা রেকর্ড মিলিয়ে নিশ্চিত হয়ে মোস্তাফিজ সাহেবের পক্ষে ই-নামজারি মঞ্জুর করেন এবং ডিসিআর প্রদান করেন। প্রবাসীদের জমি সুরক্ষায় প্রবাসীর জমি জবরদখল উদ্ধার ও সুরক্ষার আইনি গাইড দেখা উচিত।

জমিজমা সংক্রান্ত কাগজপত্রে ভায়া দলিল হলো একটি সেতুর মতো, যা প্রাচীন রেকর্ড থেকে আধুনিক মালিকানাকে সংযুক্ত করে। দলিল হারিয়ে যাওয়াকে কখনোই অবহেলা করা উচিত নয়। সময়মতো বালাম তল্লাশি করে সার্টিফায়েড নকল তুলে না রাখলে বালাম বহির পাতা জীর্ণ হয়ে নষ্ট হলে পরবর্তীতে প্রমাণ করা দুরূহ হয়ে পড়ে।

জমি কেনাবেচা, দলিলের বালাম তল্লাশি, জেলা রেকর্ড রুম থেকে নকল উত্তোলন, এসিল্যান্ডে নামজারি ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি সংক্রান্ত যেকোনো আইনি জটিলতায় দক্ষ ও অভিজ্ঞ আইনজীবীর সরাসরি পরামর্শ গ্রহণ করুন। সঠিক পদক্ষেপ আপনার কোটি টাকার সম্পত্তিকে চিরতরে সুরক্ষিত রাখবে। জালিয়াতি রোধে স্বাক্ষরে অমিল ও দলিল জালিয়াতিতে দণ্ডবিধির ৪৬৭ ও ৪৬৮ ধারায় প্রতিকার জেনে রাখা দরকার।