লেখক: অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম · 2026-07-07 · ১৩ মিনিট পড়ুন
বাংলাদেশে জমি কেনার আগে সেই জমির আসল মালিক কে — তা নাম দিয়ে ভূমি রেকর্ড সার্চ করে যাচাই করা এখন সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কাজ। eporcha.gov.bd পোর্টালের মাধ্যমে CS, SA, RS ও BS খতিয়ান বিনামূল্যে দেখা যায়। এই গাইডে ধাপে ধাপে নাম দিয়ে ভূমি রেকর্ড খোঁজার পদ্ধতি, সার্টিফাইড কপি ডাউনলোড এবং আইনি সুরক্ষার বিষয়ে বিস্তারিত আলোচনা করা হয়েছে। যেকোনো জটিল আইনি সমস্যায় বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের অভিজ্ঞ আইনজীবী <a href="/advocate-md-shah-alam" style="color:var(--accent);font-weight:600;">অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম</a>-এর আইনি পরামর্শ নিতে পারেন।
বাংলাদেশে জমি-জমা সংক্রান্ত প্রতারণা একটি সাধারণ সমস্যা। একটি জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি, ভুয়া মালিক সেজে বিক্রি, বা উত্তরাধিকারীদের না জানিয়ে বিক্রির ঘটনা প্রতিনিয়ত ঘটছে। নাম দিয়ে ভূমি রেকর্ড সার্চ করলে:
২০২৬ সালে বাংলাদেশ সরকারের eporcha.gov.bd এবং land.gov.bd পোর্টালের মাধ্যমে ঘরে বসেই এই সার্চ করা সম্ভব — সম্পূর্ণ বিনামূল্যে।
গুরুত্বপূর্ণ পরিসংখ্যান: বাংলাদেশ ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য মতে, দেশে প্রতি বছর লক্ষাধিক জমি সংক্রান্ত মামলা হয়, যার বড় অংশ সঠিকভাবে মালিকানা যাচাই না করে জমি কেনার ফলে হয়।
বাংলাদেশে জমির রেকর্ড বিভিন্ন সময়কালে জরিপ করা হয়েছে। প্রতিটি জরিপের আলাদা খতিয়ান আছে।
| রেকর্ডের ধরন | পূর্ণ নাম | সময়কাল | গুরুত্ব |
|---|---|---|---|
| CS | Cadastral Survey (ক্যাডেস্ট্রাল জরিপ) | ১৮৮৮–১৯৪০ | সবচেয়ে পুরনো, মূল রেকর্ড |
| SA | State Acquisition Survey (এসএ জরিপ) | ১৯৫০–১৯৬০ | জমিদারি উচ্ছেদ পরবর্তী রেকর্ড |
| RS | Revisional Survey (আরএস জরিপ) | ১৯৬০–১৯৯০ | বর্তমানে সবচেয়ে বেশি ব্যবহৃত |
| BS | Bangladesh Survey (বিএস জরিপ) | ১৯৯০–চলমান | সর্বশেষ ও আধুনিক রেকর্ড |
| City Jorip | সিটি জরিপ | ১৯৯০–চলমান | ঢাকা ও চট্টগ্রাম সিটি এলাকার জন্য |
সকল ধরনের খতিয়ান eporcha.gov.bd পোর্টালে নাম দিয়ে সার্চ করা যায়।
eporcha পোর্টালে নাম দিয়ে ভূমি রেকর্ড সার্চ করার পদ্ধতি নিচে ধাপে ধাপে দেওয়া হলো:
ব্রাউজারে eporcha.gov.bd টাইপ করুন এবং ওয়েবসাইটটি লোড হতে দিন। মোবাইল ফোনেও ব্যবহার করা যায়।
হোমপেজের উপরের মেনু থেকে 'নাগরিক কর্নার' বা 'খতিয়ান অনুসন্ধান' অপশনে ক্লিক করুন।
ড্রপডাউন মেনু থেকে পর্যায়ক্রমে নির্বাচন করুন:
জরিপের ধরন (CS/SA/RS/BS) নির্বাচন করুন এবং অনুসন্ধান পদ্ধতি হিসেবে 'মালিকের নাম' নির্বাচন করুন। নাম বাংলায় লিখুন।
ক্যাপচা সঠিকভাবে পূরণ করে 'অনুসন্ধান' বাটনে ক্লিক করুন। ফলাফলে মালিকের নামসহ সব খতিয়ানের তালিকা আসবে।
💡 টিপস: পুরো নাম না থাকলে নামের একটি অংশ দিয়েও সার্চ করুন। যেমন "রহিম" দিয়ে সার্চ করলে "আব্দুর রহিম", "মোঃ রহিম" সব ফলাফল আসবে।
RS বা Revisional Survey খতিয়ান হলো সবচেয়ে বেশি ব্যবহৃত ভূমি রেকর্ড। জমি কেনা-বেচার সময় RS খতিয়ানই প্রধানত যাচাই করা হয়।
| তথ্য | অর্থ |
|---|---|
| খতিয়ান নম্বর | ওই মালিকের নির্দিষ্ট রেকর্ড নম্বর |
| মালিকের নাম ও পিতার নাম | সরকারি রেকর্ডে মালিকের পরিচয় |
| দাগ নম্বর | জমির নির্দিষ্ট পরিচিতি নম্বর |
| জমির পরিমাণ (শতক/একর) | মোট জমির আয়তন |
| জমির শ্রেণি | ধানি, বাড়ি, পুকুর, খাল ইত্যাদি |
| হিস্যা | একাধিক মালিকের ক্ষেত্রে ভাগের অংশ |
বিকল্প পদ্ধতি: land.gov.bd পোর্টাল ও dlrs.gov.bd থেকেও RS খতিয়ান তথ্য পাওয়া যায়।
অনেক সময় সার্চ করলে ফলাফল আসে না বা ভুল ফলাফল আসে। এর কারণ হতে পারে:
⚠️ সতর্কতা: যদি কোনো জমির রেকর্ড অনলাইনে না পাওয়া যায়, তার মানে এই নয় যে জমির রেকর্ড নেই। সরাসরি ভূমি অফিসে গিয়ে নিশ্চিত হোন।
আপনার জমি বিরোধ, বাটোয়ারা মামলা, জামিন, তালাক বা সাইবার জটিলতায় বিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিতে সুপ্রিম কোর্ট বা উত্তরা চেম্বারে নথিপত্রসহ সরাসরি বসুন।
জমি কেনার আগে নাম দিয়ে ভূমি রেকর্ড যাচাই করা হলো সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ। এটি উপেক্ষা করলে যে বিপদ হতে পারে:
একটি জমি একই সময়ে দুই ব্যক্তির কাছে বিক্রি করা হয়েছে। প্রথমে নাম যাচাই করলে দেখা যেত বিক্রেতার নামে রেকর্ড আছে কিনা।
বিক্রেতা বলছেন তার নামে জমি আছে, কিন্তু সরকারি রেকর্ডে অন্য ব্যক্তির নাম। নাম দিয়ে সার্চ করলে এটি ধরা পড়ত।
জমিটি ইতিমধ্যে ব্যাংকে বন্ধক রাখা — এটি DLRS বা ব্যাংক থেকে যাচাই করা জরুরি।
| # | কাজ | কোথায় যাচাই করবেন |
|---|---|---|
| ১ | মালিকের নামে রেকর্ড আছে কিনা | eporcha.gov.bd |
| ২ | পরপর ৩ পুরুষের মালিকানা ইতিহাস | CS/SA/RS খতিয়ান |
| ৩ | মিউটেশন আছে কিনা | ভূমি অফিস / eporcha |
| ৪ | খাজনা পরিশোধিত কিনা | land.gov.bd |
| ৫ | কোনো মামলা চলছে কিনা | আদালতের রেকর্ড / আইনজীবী |
| ৬ | বন্ধক বা দায় আছে কিনা | সাব-রেজিস্ট্রি অফিস |
eporcha.gov.bd পোর্টালে নামজারি খতিয়ান বা ভূমি রেকর্ডের সার্টিফাইড কপি অনলাইনে আবেদন করে সংগ্রহ করা যায়।
| রেকর্ডের ধরন | ফি (টাকা) | সময় |
|---|---|---|
| RS/BS খতিয়ান সার্টিফাইড কপি | ১০০-৩০০ | ৭-১৫ কার্যদিবস |
| CS/SA খতিয়ান সার্টিফাইড কপি | ১৫০-৪০০ | ১৫-৩০ কার্যদিবস |
| ডিজিটাল কপি (নন-সার্টিফাইড) | বিনামূল্যে | তাৎক্ষণিক |
মনে রাখবেন: আদালতে বা সরকারি কাজে শুধুমাত্র সার্টিফাইড কপি গ্রহণযোগ্য। ডিজিটাল স্ক্রিনশট গ্রহণযোগ্য নয়।
হ্যাঁ, নাম দিয়ে ভূমি রেকর্ড সার্চ করা এবং অনলাইনে দেখা সম্পূর্ণ বিনামূল্যে। তবে সার্টিফাইড কপির জন্য নির্ধারিত সরকারি ফি দিতে হবে।
বেশিরভাগ জেলার RS ও BS রেকর্ড ডিজিটাইজ হয়েছে। তবে প্রত্যন্ত উপজেলা বা পুরনো CS/SA রেকর্ড কিছু ক্ষেত্রে এখনো অফলাইনে আছে।
হ্যাঁ, একই নাম একাধিক ব্যক্তির থাকতে পারে। তাই পিতার নাম, গ্রাম বা দাগ নম্বর দিয়ে নিশ্চিত হওয়া উচিত।
হ্যাঁ, eporcha.gov.bd মোবাইল ব্রাউজারেও কাজ করে। এছাড়া ভূমি সেবা অ্যাপ ডাউনলোড করেও ব্যবহার করা যায়।
হ্যাঁ, eporcha পোর্টালে দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর বা মালিকের নাম — যেকোনো একটি দিয়ে সার্চ করা যায়।
অনলাইনে নাম দিয়ে ভূমি রেকর্ড দেখা প্রথম পদক্ষেপ মাত্র। সম্পূর্ণ ও নিরাপদ মালিকানা যাচাইয়ের জন্য একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবী প্রয়োজন কারণ:
🏢 আমাদের সাথে যোগাযোগ করুন
অ্যাডভোকেট মোঃ শাহ আলাম-এর চেম্বার, উত্তরা, ঢাকা-তে ভূমি আইন বিষয়ে বিনামূল্যে প্রাথমিক পরামর্শ পাওয়া যায়। জমি কেনার আগে মালিকানা যাচাই, দলিল পরীক্ষা ও নিরাপদ লেনদেনের জন্য আজই যোগাযোগ করুন।
📞 আমাদের যোগাযোগ পাতায় ফোন নম্বর ও ঠিকানা পাবেন।
⚖️ বিশেষজ্ঞ আইনি পরামর্শের জন্য যোগাযোগ: আপনার আইনি বিষযটি নিয়ে সুপ্রিম কোর্টের অভিজ্ঞ আইনজীবী অ্যাডভোকেট মো. শাহ আলম-এর সাথে সরাসরি কথা বলুন বা আমাদের বিশেষজ্ঞ আইনি সেবা গ্রহণ করুন। যেকোনো প্রয়োজনে সরাসরি যোগাযোগ পেজে ক্লিক করুন।